Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства

Серия "Финансирование объектов коммерческой недвижимости

Выпуск 8

Москва 2001

В настоящей работе определены основные методические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решение о возможности предоставления кредита на пели жилищного строительства. Особое внимание уделено вопросам, которые представляют интерес для инициаторов строительных проектов, обращающихся в банк за кредитом на этапе подготовки заявки на кредит и бизнес-плана проекта. Материалы брошюры могут быть интересны потенциальным инвесторам, а также участникам долевого строительства, предполагающим вкладывать средства в реализацию строительных проектов. Данные рекомендации помогут им более четко проводить анализ предлагаемых проектов, а также сделать взвешенный вывод относительно перспектив участия в них.

Настоящие рекомендации соответствуют международным стандартам кредитования и учитывают специфику российских условий.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

Кредитование строительства - один из наиболее сложных видов кредитования. Строительные кредиты обычно предоставляются на достаточно длительный срок (от одного до двух лет), предусматривают сложную структуру обеспечения кредита, а также наличие в штате банка (либо среди его партнеров) высококвалифицированных специалистов в области строительства, маркетинга и оценки объектов недвижимости.

В СССР кредитование строительства велось в основном Промстройбанком. В банке были разработаны методики кредитования строительства самых различных проектов - жилья, промышленных объектов, объектов городской инфраструктуры. Эти методики были ориентированы на плановую централизованную экономику и во многом оказались неприменимыми в рыночных условиях, когда необходимо анализировать эффективность строительных проектов, исходя из текущей конъюнктуры спроса и предложения в соответствующем секторе рынка недвижимости, а также перспектив изменения этих параметров.

В начале 90-х годов недавно образовавшиеся коммерческие банки пробовали использовать методики Промстройбанка. К сожалению, в большинстве случаев неудачно. Например, Банк Санкт-Петербурга вложил более 26 млн долларов США в кредитование проекта по строительству гостиницы. Однако проект оказался недостаточно проработанным, и в итоге банк понес убытки. Кроме отсутствия методологии кредитования строительных проектов в рыночных условиях, банки столкнулись с рядом других проблем переходного периода:

1. Краткосрочная ресурсная база. В условиях высокой инфляции клиенты банков стремились размещать ресурсы на краткосрочной основе. Средний срок депозитов не превышал трех месяцев. Основной объем депозитов размещался на срок до одного месяца. При этом одна из основных задач банка - поддержание ликвидности. Это означает, что сумма и сроки привлеченных средств (пассивов) должны соответствовать суммам и срокам размещенных ресурсов (активов). То есть финансирование краткосрочных активов должно вестись за счет пассивов, срок обращения и сумма которых позволяют минимизировать риски и иметь при этом доход от размещения средств на рынке. Руководствуясь этим правилом, банки не видят иного выхода, кроме как выдавать краткосрочные кредиты. Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что в период с 1990 по 1994 г. многие российские банки пытались финансировать долгосрочные активы за счет краткосрочных пассивов. Однако опыт показал, что такая политика зачастую приводит к кризису ликвидности банка и в конце концов к убыткам.

2. Высокие темпы инфляции. В начале 90-х годов инфляция превышала показатель 200% годовых. В этих условиях банки вынуждены были, с одной стороны, привлекать клиентов высокой процентной ставкой по депозитам (например, ставка депозитов с ежемесячной выплатой Сбербанка России составляла 120% годовых), а с другой стороны, искать высокодоходные инструменты вложения средств, не только позволяющие выплатить проценты по привлеченным средствам, но и приносящие доход (ставки кредитования доходили до 240% годовых и выше). Все это заставляло банки размещать ресурсы в высокодоходные и поэтому высокорискованные краткосрочные проекты. Часто результатом такой политики была потеря собственных и клиситских средств.

3. Нестабильность валютного курса. В условиях общей экономической нестабильности размещение средств в долларах США представлялось важнейшим инструментом сбережения накоплений. В свою очередь, банки, стараясь защитить себя от нестабильности валютного курса, номинировали кредиты в долларах США. Однако источником погашения предоставленных кредитов были рублевые поступления предприятий-заемщиков (особенно ярко это было выражено при кредитовании промышленного строительства). В условиях нестабильности курса доллара США по отношению к рублю возникал значительный валютный риск, который неоднократно становился причиной банкротства и банков, и их заемщиков.

Еще один фактор, препятствующий активизации работы банков на рынке кредитования строительных проектов, - отсутствие грамотно проработанных бизнес-планов проектов строительства, позволяющих банку как потенциальному кредитору четко оценить успех реализации этого проекта. Типичной проблемой бизнес-планов, которые представляют российские девелоперы строительных проектов в банки, является низкий уровень проработки разделов, посвященных маркетингу, планированию продаж и расчету финансовых потоков. То есть всего того, что составляет основу для оценки перспектив окупаемости проекта и успеха его реализации. При этом техническая часть проекта обычно подготовлена на высоком профессиональном уровне. Это относится (хотя и в разной степени) к строительству как промышленной, так и коммерческой, а также жилой недвижимости.

Безусловно, все указанные выше проблемы негативно сказывались на активности работы российских банков на рынке кредитования строительных проектов.

Специфическая ситуация сложилась на рынке кредитования промышленного строительства. Это обусловлено рядом причин. Проекты такого рода строительства обычно реализуются предприятиями за счет собственных временно свободных денежных средств. В том случае, когда для нелеп фиксирования проектов промышленного строительства привлекаются кредиты коммерческих банков, обеспечением выступают поступления средств на счета предприятий и контракты на поставку производимой предприятиями продукции. Методики кредитования промышленного строительства в этом случае не отличаются по своей сути от кредитования оборотного капитала предприятия. Такой подход к кредитованию обусловлен тем, что обеспечение в виде залога производственных мощностей (ипотеки промышленной недвижимости) являемся низколиквидным залогом.

Кредитование проектов по созданию коммерческой недвижимости в той или иной степени осуществлялось российскими банками. До последнего времени кредитовались в основном проекты по строительству быстровозводимых зданий (мини-маркетов), оптово-розничных рынков, АЗС, офисных центров, складских помещений и т.п. Это было связано с тем, что такого рода проекты имели короткий срок окупаемости, их стоимость была относительно высока, а доходы от использования этой недвижимости значительны и прогнозируемы, что делало ипотеку таких объектов ликвидным обеспечением.

С точки зрения организации финансирования наиболее сложны проекты жилищного строительства. Несмотря на значительный потенциальный спрос на жилье, платежеспособный спрос достаточно трудно прогнозировать в связи с отсутствием объективных данных о реальных доходах домохозяйств, реальной цене сделок купли-продажи жилья и т.п. Кроме этого, реализации проектов жилищного строительства составляет не менее одного-двух лет, в связи с чем в условиях нестабильной экономики вероятен пересмотр условий кредитных договоров (например, изменяется ставка ре-финансирования Банка России или изменяется курс рубля к доллару США), что негативно влияет на требования, предъявляемые Банком России к резервированию по кредитам и отнесению кредитов к более высоким категориям рискованных активов. Также сложно четко спрогнозировать платежеспособный спрос на готовые квартиры к моменту государственной приемки здания

В отличие от инициаторов проектов, реализуемых на рынке промышленного строительства и на рынке коммерческой недвижимости, инициаторы проектов на рынке жилищного строительства не в состоянии представить адекватного обеспечения запрашиваемых кредитов, если банк откажется рассматривать в качестве обеспечения кредита вновь создаваемый объект недвижимости. Это связано с тем, что не обремененные обязательствами активы организаций, выступающих инициаторами проектов, обычно во много раз меньше совокупных затрат, связанных со строительством жилого дома.

Указанная выше проблема характерна не только для России, но и для абсолютного большинства развитых стран. Во всем цивилизованном мире банки кредитуют строительство под залог вновь создаваемого объекта, при этом коэффициент LTV, характеризующий отношение суммы кредита к текущей стоимости обеспечения, принимается обычно не более 0,7 (т.е. порядка 30% от стоимости проекта вкладывает инициатор проекта). В структуре обеспечения по кредиту доля вновь создаваемого объекта недвижимости составляет не менее 50%. Существенным элементом обеспечения является залог прав на земельный участок, выделяемый на цели строительства.

До недавнего времени российские банки не могли использовать вновь создаваемые объекты недвижимости в качестве обеспечения выдаваемых кредитов. Во-первых, земельные участки, выделяемые в России на цели строительства, обычно предоставлялись в краткосрочную аренду с расплывчатой формулировкой "для застройки", это создавало правовую неопределенность и не стимулировало банки использовать эти земельные участки как структурную часть обеспечения кредита. Во-вторых, в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ипотека вновь создаваемых объектов недвижимости должна была регистрироваться, но в учреждениях юстиции отсутствовала методика осуществления таких регистрационных действий. В совокупности с краткосрочной ресурсной базой банков и другими указанными выше негативными моментами это делало банковское кредитование проектов жилищного строительства высокорискованным бизнесом. Не удивительно, что в подобной ситуации банки (за редким исключением) не кредитовали жилищное строительство.

Основная масса проектов в жилищном строительстве реализовывалась на основе договоров долевого строительства и инвестирования. В рамках такого рода проектов риски строительных проектов полностью переносились на граждан, являвшихся покупателями (на момент заключения сделки - инвесторами²) квартир. Следствием этого стала волна мошенничеств, в результате которых граждане лишались своих денег и не получали квартир взамен. Например, в Калининграде строительная компания собрала денежные средства с граждан (военнослужащих одной воинской части) для строительства жилого дома. Когда дом был построен, граждане, вложившие свои сбережения в строительство, узнали, что все квартиры в нем проданы другим лицам. В ходе судебного разбирательства строительная компания отстояла свое право на продажу квартир третьим лицам на том основании, что в договоре долевого строительства не был указан конкретный почтовый адрес строящегося дома, а было указано владение, расположенное на одной из улиц города. Сотрудники строительной компании не отрицали своих обязательств по договорам долевого строительства, но заявляли, что в настоящее время этот проект находится в стадии реализации, демонстрируя землеотвод, оформленный под строительство дома на той же улице, где был построен жилой дом, являющийся предметом судебного разбирательства. Суд принял сторону строительной компании. С того момента прошло три года. Военнослужащие квартир не получили, а сама строительная компания исчезла.

² Инвестор - юридическое или физическое лицо, вкладывающее инвестиции (денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку) в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта

Зачастую в результате реализации строительного проекта оказывается, что общее количество строящихся квартир меньше числа инвесторов. Подобная ситуация объясняется тем, что договоры долевого строительства и инвестирования до последнего времени нигде не регистрировались, и все определялось исключительно моральными качествами застройщика, который брал на себя функции контроля за соответствием прав требований инвесторов и объемов строительства.

В 50% случаев реализации строительных проектов, основу финансирования которых составляли договоры долевого строительства и инвестирования, инвесторы и дольщики оказывались в ситуации, когда их ставят перед фактом, что стоимость строительства меняется (практически всегда в сторон) увеличения) в процессе реализации проекта. Инвесторы и девелоперы вынуждены вносить дополнительные средства в проект, иначе они рискуют потерять все, что вложили ранее. Нередки случаи, когда и после внесения дополнительных средств строительство объектов так и не было завершено. Получив денежные средства от партнеров по проекту, застройщик теряет интерес к реализации проекта. Особенно часто это происходит в том случае, если и застройщик, и его генеральный подрядчик являются аффилированными структурами. В этом случае сам проект может быть направлен на то, чтобы привлечь на открытом рынке денежные средства под предлогом реализации строительного проекта, переправить средства генеральному подрядчику и в дальнейшем обанкротить застройщика, привлекавшего средства. Взыскам, денежные средства с подрядчика в этом случае достаточно сложно, так как определенные работы выполняются, все они подтверждаются актами, сметами и т.п. (просто завышается стоимость производства строительных работ) Все это привело к тому, что граждане стали опасаться вкладывать денежные средства в проекты долевого строительства.

В то же время не вызывает сомнения тот факт, что строительный бизнес весьма прибылен с точки зрения вложения средств и при хорошо поставленной деятельности кредитующих и экспертных подразделений банков может стать весьма перспективным направлением деятельности банков. Рентабельность реализации строительных проектов, по экспертным оценкам, доходит до 200%. Наметившиеся положительные тенденции в экономике и правовой системе страны стимулируют банки работать на этом рынке. В первую очередь, отметим следующие процессы:

1) стабилизировался валютный курс;

2) существенно снизились, по сравнению даже с 1999 г., ставки привлечения и размещения ресурсов коммерческими банками;

3) растут сроки депозитов, на которые размещаются ресурсы в банках, увеличиваются неснижаемые остатки на счетах клиентов;

4) в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним появляются методики, позволяющие регистрировать сделки ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости. Например, в г. Саратове Сбербанк прокредитовал строительство порядка 20 коттеджей; при этом, в качестве одного из видов обеспечения кредитов, выступали сами строящиеся объекты. Саратовская регистрационная палата смогла зарегистрировать ипотеку этих объектов;

5) увеличивается доля граждан и предприятий, выводящих свои доходы из теневого сектора экономики (в частности, большой прорыв в этом направлении ожидается после введения в 2001 г. единой пониженной ставки подоходного налога в размере 13%);

6) в стране начинает действовать система ипотечного жилищного кредитова­ния, объективно способствующая повышению спроса на рынке жилья, в том числе и на рынке вновь построенного жилья (например, ипотечным жилищным кредитованием занимается компания «Дельта-Кредит», КБ Гута-Банк, АКБ Собинбанк и др., активизирует свою деятельность Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

В этих условиях кредитование строительства становится привлекательным бизнесом для коммерческих банков.

Настоящие рекомендации предназначены для широкого круга участников рынка проектов жилищного строительства (многоэтажного и коттеджного) - банков, девелоперов проектов, застройщиков и т.д. За рамками рекомендаций остались вопросы кредитования индивидуального жилищного строительства, что, с одной стороны, обусловлено спецификой работы банков с физическими лицами, а с другой стороны, спецификой сегмента рынка, на котором такие проекты реализуются (в основном - сельская местность).

В рекомендациях определены основные методические подходы, которыми должен руководствоваться банк, принимая решение о возможности предоставления кредита на цели строительства, подчеркнуто, на что должен обратить особое внимание инициатор проекта, обращающийся в банк за кредитом, на этапе подготовки заявки на кредит и бизнес-плана проекта строительства. Издание может быть интересно инвесторам, участникам долевого строительства (в том числе муниципалитетам). С помощью этих рекомендаций они могут более четко провести анализ предлагаемых им проектов и сделать взвешенный вывод относительно перспектив своего участия в них.

При подготовке работы использованы материалы, подготовленные ранее Фондом "Институт экономики города" в рамках реализации серии проектов Агентства США по международному развитию и посвященные проблемам развития кредитования строительства и кредитования коммерческой недвижимости (в частности, первое издание методического пособия "Программа финансирования строительства жилой недвижимости в России").

Документы, представленные в данной брошюре, разрабатывались в соответствии с требованиями Указа Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах". Указ и прилагаемое к нему Положение устанавливают общий порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О НАЧАЛЕ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Принимая решение о начале работы на рынке кредитования строительства, руководству коммерческого банка необходимо получить ответ на вопрос: каким критериям должен удовлетворять заемщик, чтобы банк мог предоставить ему кредит на цели строительства. В первую очередь, следует определить, с юридическими или физическими лицами будет вестись основная работа. От этого во многом зависит тип строительных проектов, которые станут основой кредитного портфеля банка, - розничные кредиты (в том числе кредитование индивидуального жилищного строительства) пли кредитование строительства много­квартирных домов и коттеджных поселков как функциональных единиц. Каждый из этих видов кредитования имеет свои особенности, и соответственно методики организации такого рода кредитов значительно различаются в части подходов к анализу заемщика. После того как определено, с какими лицами будет вестись работа, необходимо зафиксировать требования банка по следующим параметрам:

1) опыт заемщика в реализации подобных проектов;

2) финансовые возможности потенциального заемщика;

3) квалификация генерального подрядчика по проекту и т.п.

Целесообразно определить, в каких секторах рынка строительных проектов банк планирует осуществлять свои операции. Например:

1) строительство типового жилья;

2) строительство жилья улучшенной планировки;

3) строительство элитного жилья;

4) коттеджное строительство (в том числе и индивидуальное жилищное строительство);

5) строительство объектов коммерческой недвижимости;

6) промышленное строительство и т.д.

Последние два вида строительства в настоящих методических рекомендациях не рассматриваются. Это обусловлено тем, что такого рода проекты имеют ярко выраженную специфику, которая является предметом отдельною цикла брошюр³.

³ По вопросам кредитования коммерческой недвижимости существует целая серия брошюр, изданных Фондом "Институт экономики города"

После того как будут получены ответы на эти вопросы, следует:

1) разработать или внести изменения в существующий меморандум о кредитной политике банка, описывающие концептуальную позицию байка в вопросах кредитования строительных проектов;

2) внести изменения в структуру кредитных и экспертных подразделений банка, обеспечивающие создание штатных должностей сотрудников, ответственных за кредитование строительных проектов;

3) разработать программу профессиональной переподготовки и повышения квалификации сотрудников кредитных и экспертных подразделений, ответственных за финансирование строительных проектов;

4) подготовить и принять регламент рассмотрения заявок на кредитование строительных проектов, а также процедуры выдачи и обслуживания таких кредитов (этот документ может быть принят в форме внутрибанковской инструкции, регламентирующей порядок предоставления и обслуживания кредитов);

5) принять новые (или внести изменения в существующие) должностные инструкции сотрудников кредитных и экспертных подразделений банков, учитывающие специфику кредитования строительства.

В ряде случаев может оказаться целесообразным не принимать инструкцию по кредитованию строительства в качестве отдельного документа, а просто добавить соответствующий раздел в существующую в банке инструкцию по кредитованию. При этом необходимо описать технологию взаимодействия сотрудников соответствующего кредитного подразделения с сотрудниками экспертных подразделений в структуре банка, а также со сторонними организациями, которые могут оказать консультационную помощь сотрудникам кредитных подразделений банка в процессе экспертизы заявок на кредиты и бизнес-планов строительных проектов.

Выстраивая политику взаимодействия с потенциальными клиентами, необходимо учитывать, что в процессе реализации строительных проектов задействованы следующие участники:

- клиенты банка (нынешние и потенциальные), подготовившие заявку на получение строительного кредита, - девелоперы проектов;

- подразделения банка, участвующие в кредитовании строительства⁴;

- генеральные подрядчики и субподрядчики;

- консультанты, аудиторы, юристы;

- органы местного самоуправления.

⁴ Кредитное подразделение (сектор или отдел), юридическая служба, служба экономической безопасности, экспертные подразделения, бухгалтерия, казначейство, планово-экономическое управление (или отдел), отдел банковских технологий и др. Необходимый набор экспертов, которые могут быть привлечены к рассмотрению заявок на строительный кредит, должен включать: специалиста по проектно-сметной документации, инженера-строителя, инженера по эксплуатации зданий, оценщика, маркетолога (последние два должны специализироваться на соответствующем типе новостроек). Можно рекомендовать не создавать экспертные подразделения в структуре банка, а привлекать такого рода специалистов для выполнения разовых работ на основании отдельных контрактов. Такой подход позволит существенно снизить операционные издержки по строительным кредитам, что особенно важно на начальном этапе выхода банка на рынок кредитования строительных проектов, когда число кредитов невелико, а условно-постоянные издержки банка значительны.

Описывая структуру взаимодействия всех указанных участников проектов, являющихся сотрудниками банка, аффилированными структурами или организациями, привлеченными к сотрудничеству по отдельным договорам, необходимо учитывать, что ключевой момент в становлении в банке методологии и процедур кредитования строительства - разделение функций подготовки кредитных дел и управления проектами на стадии кредитования, что исключительно важно для минимизации банковских рисков. Необходимо обеспечить подчинение кредитующего подразделения и экспертных подразделений различным заместителям председателя правления или президента банка. Оба этих должностных лица должны иметь равный статус и не находиться в подчинении один у другого. Это позволит снизить вероятность принятия экономически необоснованных решений под давлением отельных руководящих работников. По этим же причинам все решения о предоставлении строительных кредитов необходимо принимать на кредитном комитете банка. Мониторинг кредита должны осуществлять сотрудники кредитного подразделения. Получаемая ими в оперативном режиме информация, которая свидетельствует о снижении вероятности исполнения заемщиком своих обязательств в соответствии с условиями кредитного договора, должна передаваться в службу экономической безопасности.

Сотрудник кредитного подразделения должен ежемесячно направлять информацию в форме отчетов по текущему состоянию кредитной сделки в планово-экономическое управление и казначейство. На этом этапе необходимо разработать и утвердить комплект форм документации, которые он впоследствии будет использовать для работы с клиентами. Несмотря на значительные первоначальные затраты, это позволит существенно упростить и ускорить процедуры работы с заявителями на кредиты. Примерный перечень документов, необходимых на разных стадиях работы с заемщиком, содержится в Приложении 1.

ПОДГОТОВКА И АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОЙ КРЕДИТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

В отличие от стадии принятия принципиального решения о начале кредитования строительных проектов все остальные этапы финансирования и кредитования строительства, (подготовка и анализ первичной документации, включающие заявление на кредит и технико-экономическое обоснование проекта, принятие кредитного решения, выдача и обслуживание кредита) имеют отношение к деятельности не только кредитных организаций, но и застройщиков, инвесторов и других профессиональных участников строительного сектора.

Заявление на выдачу кредита

Заявление на выдачу кредита (далее по тексту - заявка на кредит)⁵ - важнейший документ, который потенциальный заемщик должен представить в банк. Этот документ служит основанием для начала работы банка с потенциальным заемщиком. Часто российские предприятия рассматривают заявление на кредит как некий формальный документ, который необходим только для начала диалога с банком. Это не совсем так. Заявка на кредит должна содержать все существенные условия реализации кредитуемого проекта. К заявке на кредит должны прилагаться бизнес-план проекта, содержащий подробную информацию о проекте, расчет его устойчивости (возможности успешной реализации проекта в зависимости от различных внешних факторов), анализ рынка, а также расчет финансовых потоков, которые генерирует проект. В общем случае в кредитной заявке должны содержаться следующие основные сведения об истребуемой ссуде:

- цель кредита (строительство многоквартирного дома, строительство коттеджей для продажи и т.п.);

- сметная стоимость проекта;

- размер кредита;

- срок кредита;

- предлагаемое обеспечение кредита;

- источник погашения кредита;

- источник средств для финансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита;

- краткая характеристика заявителя, информация о деловых партнерах и видах деятельности заявителя.

⁵ В Приложении 2 представлены требования, предъявляемые к составлению заявления на строительный кредит.

Общие сведения о заемщике

При подготовке заявки на кредит следует помнить, что банк заинтересован в получении максимально информативного и полного документа. В настоящее время большинство российских банков, как правило, имеют утвержденную стандартную форму кредитной заявки. Целесообразно, чтобы заявка на кредит была оформлена заемщиком по этой утвержденной в банке форме. В том случае, если в банке отсутствуют формализованные требования к подготовке заявки на строительный кредит, мы рекомендуем готовить заяв­ление в банк по форме, представленной в Приложении 2. Здесь учтены наиболее общие требования, предъявляемые российскими и зарубежными банками к такого рода документам.

Базовой информацией, которая должна содержаться в разделе, посвященном сведениям о потенциальном заемщике, является:

- юридическое наименование заемщика;

- организационно-правовая форма;

- описание деятельности фирмы-заемщика на рынке;

- структура кооперации (основные поставщики, подрядчики, покупатели и заказчики);

- финансовые схемы, используемые в хозяйственной деятельности;

- финансовое положение заемщика, динамика его изменения в ретроспективе трех лет и прогноз на время реализации проекта;

- какие строительные проекты, аналогичные проекту, на который запрашивается кредит, были реализованы ранее, насколько успешно.

Занимаясь подготовкой документов для представления в банк, потенциальному заемщику следует учитывать, что формат предоставления информации должен позволять сотрудникам кредитных подразделений банка убедиться в следующем:

- наличии у потенциального заемщика соответствующих знаний в сфере строительства объектов недвижимости и приобретенных навыков работы в этой области;

- наличии у потенциального заемщика опыта реализации готовых объектов на рынке или привлечения инвесторов и дольщиков в процессе строительства (используемые методики и маркетинговая стратегия);

- наличии у потенциального заемщика достижений в области реализации строительных проектов;

- наличии у потенциального заемщика опыта и понимания процедур осуществления проектов строительства объектов недвижимости, сходных с предлагаемым проектом.

Необходимо убедить банк, что производственный процесс не пострадает, если в силу какой-либо причины возникнет необходимость сокращения управленческого аппарата по этому направлению.

Для упрощения и ускорения процедуры анализа банком материалов, представленных в разделе о заемщике, целесообразно предусмотреть предоставление в качестве приложения к бизнес-плану и заявке на кредит следующих документов:

- рекомендательных писем от партнеров заемщика но аналогичным проектам, с указанием адреса для обратной связи;

- деловых характеристик;

- отзывов из банков;

- газетных публикаций и другой информации, подтверждающей положения и выводы, сделанные относительно квалификации и деловой репутации потенциального заемщика.

Для подтверждения выводов о финансовой устойчивости необходимо представить в банк финансовую отчетность: бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, отчеты о движении денежных и основных средств (все материалы должны быть представлены в ретроспективе трех лет и иметь отметку налоговой инспекции или быть заверены печатью заемщика). В обязательном порядке к финансовой отчетности должны быть приложены копии заключений аудиторских проверок.

Указанный выше пакет документов должен представляться в банк одновременно с подачей заявки на кредит. Если предприятие заемщика ведет свою деятельность менее трех лет, то финансовая отчетность должна быть представлена за период фактического существования фирмы.

В дополнение к обычному обоснованию, проводимому при составлении ТЭО обычного коммерческого проекта, при подготовке бизнес-плана строительного проекта заемщик должен предоставить материалы о проведенном специальном анализе, который должен дать ответы на следующие вопросы:

- соответствует ли стоимость объекта недвижимости, рассматриваемого в качестве обеспечения запрашиваемого кредита, рыночной:

- соответствуют ли запланированные цены продажи строящихся единиц рыночным показателям;

- соответствует ли оценка земельных участков, предназначенных для застройки в будущем (или частичных вложений в такие участки), рыночным характеристикам;

- какова структура и размер кредиторской задолженности;

- каково состояние всех основных объектов строительства, построенных, но не проданных полностью, а также участков земли, предназначенных для будущей застройки (по возможности необходимо проверить все имеющиеся фонды);

- собраны ли все документы, подтверждающие права собственности на данные объекты недвижимости;

- верно ли определен ожидаемый размер чистых поступлений денежных средств застройщика в течение планируемого периода строительства, периода продажи и полной выплаты запрашиваемой суммы кредита на строительство объекта недвижимости. Это можно сделать, рассмотрев различные источники свободных средств застройщика в течение означенных периодов, причем такими источниками могут являться:

- депозиты и окончательные выплаты по продажам других объектов;

- депозиты и окончательные выплаты по предлагаемому проекту;

- средства, выделяемые инвесторами;

- авансовые выплаты по кредитам на другие проекты;

- авансовые выплаты по кредиту на предлагаемый проект;

- собственные средства застройщика;

- продажа другого имущества;

- другие источники;

- учтены ли при расчете финансовых показателей следующие затраты:

- выплаты за проделанную работу и закупленные материалы по текущей и инвестиционной деятельности (за исключением данного проекта);

- выплаты за проделанную работу и материалы по данному проекту;

- процентные и иные выплаты по обслуживанию и погашению взятых обязательств;

- процентные и иные выплаты по данному проекту; затраты на права собственности или аренды земельных участков для будущей застройки;

- затраты на содержание земельных участков и другие инвестиции; другие необходимые затраты;

- имеются ли у застройщика инвестиции или планируются инвестиции в те проекты, которые будут обеспечивать приток лишь незначительных средств, но потребуют серьезных затрат на содержание.

Анализ финансового состояния заемщика в общем случае должен содержать:

- анализ выручки, получаемой от основной деятельности (анализируются источник и динамика поступлений выручки от реализации);

- общий анализ активов и пассивов заемщика (изучается структура активов но степени ликвидности, структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской и кредиторской задолженности);

- анализ рентабельности активов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов и собственною каши ала заемщика);

- анализ показателей ликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущего покрытия и общего покрытия);

- анализ показателей финансовой устойчивости (оцениваются коэффициент автономии, "финансового рычага", обеспеченности оборотных средств собственными средствами);

- анализ движения денежных средств (определяются размер и динамика среднемесячных поступлений денежных средств по приходу на счет заемщика);

- анализ задолженности перед бюджетом и по другим обязательным платежам (изучается степень невыполнения в срок обязательств по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, задолженность по заработной плате персоналу);

- анализ прочих показателей финансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т.п.);

- сравнение оцененных показателей со среднеотраслевыми или показателями аналогичных предприятий, обслуживающихся в банке.

Анализ проекта

Анализ строительной части проекта

При анализе экономической обоснованности и осуществимости строительного проекта, предлагаемого к финансированию за счет кредита, кредитный инспектор должен обращать особое внимание на следующие моменты:

- наличие полного, должным образом оформленного пакета разрешительной и технической документации на строительство:

- землеотвод;

- технический проект строительства здания с отметкой о согласовании у главного архитектора района, где предполагается строительство;

- проект подведения и подключения инженерных коммуникаций с отметкой о согласовании у главного архитектора и УЖКХ района; разрешения на застройку от экологических служб города, СЭС и пожарной службы;

- наличие всех согласований и разрешений на строительство;

- обоснованность представленных смет на строительство;

- глубина проработки маркетинговой части проекта;

- исходные данные для построения финансовой модели проекта и расчета финансовых потоков (анализируется соответствие рыночным показателям используемых в расчетах коэффициентов, ставок процентных платежей и налогообложения, полнота учета всех возникающих в процессе реализации проекта налогов и т.п.);

- полнота и адекватность анализа чувствительности проекта;

- не будут ли нарушены в случае предоставления кредита в испрашиваемом размере обязательные нормативы банка.

При изучении строительных затрат следует различать две их категории - основные и дополнительные. В этой связи необходимо получить ответы на следующие вопросы:

- все ли виды основных и дополнительных затрат учтены и распределены по отдельным типам строительных работ;

- реалистичны ли указанные величины этих расходов;

- включает ли сумма основных и дополнительных расходов суммы на непредвиденные затраты;

- какой уровень или уровни инфляции учитываются и на каком основании;

- не завысил ли заемщик суммы строительных затрат на производство работ на ранних стадиях строительства (целью такой ноли гики заемщика может быть его желание получить уже на ранних стадиях кредитования более крупные суммы кредитных средств, чем это может быть подтверждено расчетами, основанными на реальной стоимости проделанных работ).

Основные затраты включают: затраты на строительные материалы и на их использование в процессе строительства, под контролем генеральной) подрядчика или управляющего строительством; затраты на любые усовершенствования, сделанные по просьбе покупателя (инвестора, будущего собственника, арендатора); озеленение и благоустройство территории; накладные расходы, платежи по договору с генеральным подрядчиком или управляющим строительством; операционные расходы потенциального заемщика, связанные с реализацией проекта.

Дополнительные расходы включают: затраты на архитектурные, инженерные, топографические работы, оценку и консультации; платежи кредитору; выплату процентов в период строительства; страховые выплаты; маркетинговые затраты; платежи и сборы муниципалитету; средства на непредвиденные расходы.

Необходимо определить общую сумму затрат для того, чтобы установить:

- является ли сумма затрат конкурентоспособной но сравнению с другими проектами на рынке;

- является ли она экономически обоснованной с точки зрения стоимости объекта после окончания строительства;

- достаточна ли сумма предоставляемого кредита для покрытия расходов, которые не могут быть профинансированы из собственных средств застройщика.

Следует изучить контракты, заключенные генеральным подрядчиком или фирмой по управлению строительством с основными субподрядчиками. Такие контракты могут быть заключены в соответствии с одной из приведенных ниже схем:

- компенсация затрат плюс фиксированная надбавка;

- компенсация затрат плюс определенная процентная надбавка (в процентах от величины затрат);

- фиксированная цена;

- стоимость строительства жилой единицы (например, стоимость квадратного метра);

- максимальная стоимость строительства объекта в целом с разделением сэкономленных средств между сторонами;

- подготовка, согласование всего комплекта проектно-сметной документации строительства;

- выплата за осуществление контракта плюс премия за экономию.

Возможны и комбинированные схемы. Наиболее часто используется схема заключения контракта, когда оговаривается стоимость строительства единицы общей площади. Такие схемы упрощают процедуру взаиморасчетов между сторонами и позволяют вносить изменения в проект, предусматривающий изменение объема строительства (например, увеличение объема строительства) без заключения дополнений к существующим подрядным договорам. В то же время продажа жилья в домах ведется исходя из стоимости единицы жилой площади. В этой связи необходимо проводить анализ соответствия указанных в бизнес-плане стоимости строительства и продажи готового жилья (между собой, а также рыночным характеристикам).

По поводу этих контрактов следует уяснить:

- относится ли указанная в них стоимость ко всему проекту в целом;

- конкурентоспособны ли проекты по сравнению с другими;

- охватывает ли каждый из контрактов все условия выполнения соответствующих этапов работы в необходимом объеме;

- понятны ли все условия контрактов;

- реалистичны ли указанные в контрактах сроки выполнения соответствующих строительных работ.

Анализ обеспечения

Помимо технико-экономического анализа самого строительного проекта, банку, заинтересованному в минимизации своих рисков при кредитовании, необходимо выяснить целый ряд других вопросов, связанных с достаточностью обеспечения кредита, к которому придется прибегнуть в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Основными из этих вопросов являются следующие:

- источник средств для обслуживания и погашения кредита, возможность переуступки прав по договорам, обеспечивающим этот денежный поток;

- характеристики обеспечения кредита, предлагаемого заемщиком (залог вновь создаваемого объекта недвижимости, залог строительных материалов, залог прав требования по договорам и т.п.);

- ликвидность обеспечения;

- какими правами на закладываемое имущество обладает заемщик, имеет ли он право его закладывать;

- требуются ли разрешения какого-либо органа для юридического оформления обеспечения (оформлены ли должным образом исходные права на обеспечение кредита, нет ли ограничений по использованию имущества и прав в качестве обеспечения кредита);

- каким образом оценен объект залога;

- как будет осуществляться хранение и содержание имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, в период действия кредитного договора;

- какими иными ликвидными активами, которые могут служить обеспечением кредита, располагает заемщик.

Анализ обеспечения кредитный инспектор проводит совместно с экспертами экономического и юридического подразделений банка. Цель анализа заключается в стоимостной оценке, оценке ликвидности и оценке юридической чистоты обеспечения. В общем случае в обеспечение кредита, выделяемого на цели строительства, банком могут быть приняты различные объекты имущественных нрав заемщика:

- залог права аренды земельного участка, выделенного под застройку;

- залог вновь создаваемого объекта недвижимости;

- залог строительной техники;

- залог строительных материалов в обороте, закупаемых в рамках реализации строительного проекта;

- залог прав по контрактам, заключенным с поставщиками и подрядчиками, привлекаемыми заемщиком к реализации проекта;

- залог иного движимого и недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности;

- залог имущественных прав, имеющих денежную оценку (залог прав на аренду, ценных бумаг и т.п.).

В качестве дополнительного обеспечения могут рассматриваться:

- поручительства третьих лиц;

- банковская гарантия;

- полисы на страхование строительных и монтажных рисков, а также титула собственности заемщика на возводимый объект, выгодополучателем по которым выступает заемщик или банк;

- иные виды обеспечения, предусмотренные законодательством, если они не противоречат политике банка.

В результате проверки качества обеспечения банком устанавливаются:

- наличие у залогодателя надлежащим образом оформленных прав собственности или прав долгосрочной аренды на предмет залога;

- отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет залога (при этом анализируется не только возможность возникновения залога на основании договора о залоге, но и возникновение залога по закону, например, при продаже объекта недвижимости или права аренды в рассрочку);

- соответствие состояния имущества и порядка его хранения определенным критериям качества;

- достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего обязательства (ликвидационная стоимость реализации залога должна обеспечивать погашение оставшейся задолженности по кредиту, начисленным, но невыплаченным процентным платежам, начисленным, но невыплаченным штрафам и пеням по кредиту, а также возможные судебные издержки и другие расходы, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации - далее ПК РФ);

- факт надлежащего учета имущества залогодателем.

Практические мероприятия по проверке обеспечения кредита, помимо анализа правоустанавливающих и иных документов, относящихся к объектам обеспечения по кредиту, должны предусматривать и непосредственное посещение заемщика с целью визуального ознакомления с объектами обеспечения, условиями их использования и хранения.

По результатам проверки составляются отчет о посещении заемщика и экспертное заключение о состоянии обеспечения. Такое заключение должно содержать следующие основные позиции:

- оценка ликвидности обеспечения - возможность реализации объекта залога в течение короткого времени по высокой рыночной цене, обеспечивающей полное покрытие издержек банка по кредитной сделке;

- юридическая оценка документов на предмет защиты контрактных интересов потенциального заемщика и возможных санкций за нарушение контрактных обязательств; кроме этого, необходимо определить возможность переуступки прав потенциального заемщика но этим контрактам в пользу третьих лиц;

- стоимостная оценка обеспечения;

- выводы о целесообразности принятия данного обеспечения в качестве покрытия кредитного риска.

Анализ рынка

В последние годы появилось достаточно много различных методических рекомендации по составлению бизнес-планов проектов (начиная от рекомендаций, разработанных Госстроем России, и заканчивая рекомендациями ЮНИДО). Существует несколько программных продуктов, позволяющих поставить процесс бизнес-планов на поток. Ниже даны рекомендации застройщикам и девелоперам проектов по составлению отдельных элементов бизнес-планов строительных проектов, на слабый уровень проработки которых традиционно сетуют сотрудники кредитных подразделений коммерческих банков и крупные инвесторы.

Общее содержание анализа рыночных условий реализации строительного проекта

Задача бизнес-плана - убедить владельца денежных средств профинансировать проект жилищного строительства. При подготовке бизнес-плана проекта российские компании традиционно допускают одну ошибку. Они очень тщательно описывают все, что касается технических вопросов реализации проекта, а именно: используемые технологии, требования к качеству материалов, этапность проведения строительных работ и т.п. При этом мало внимания уделяется вопросам анализа рынка, на котором предполагается реализовать проект. Это неправильно, поскольку именно анализ рынка позволит кредитору убедиться, что предлагаемый к финансированию проект будет окупаем исходя из сложившейся конъюнктуры спроса и предложения.

Практика показывает, что очень часто застройщикам и девелоперам проектов отказывают в предоставлении финансирования именно на том основании, что бизнес-план проекта, предоставленный потенциальным заемщиком, сфокусирован на технических характеристиках самого проекта и не содержит достаточного обоснования ключевых параметров, обосновывающих возврат предоставленных ресурсов, исходя из сложившейся на рынке конъюнктуры (например, не приводится убедительный анализ такого важного показателя, как скорость окупаемости проекта). Обращаясь за заемным финансированием, российские компании часто проводят расчет окупаемости проекта исходя из экономически не обоснованных и не соответствующих реальному положению дел на рынке цен продажи или аренды готовых площадей. Абсолютно упускают из вида стоимостные показатели реализации готовых площадей в аналогичных зданиях, а также динамику их реализации на рынке. В этой связи целесообразно привлекать к работе по составлению бизнес-плана профессиональных участников рынка недвижимости (Российскую гильдию риэлторов, Российское общество оценщиков и т.п.).

Конечный результат анализа рынка - заключение о емкости рынка по отношению к данному продукту, другими словами, определение количества специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено (то есть куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяц или год, в зависимости от целей рассмотрения).

Этот вопрос может рассматриваться в двух аспектах. Во-первых, имея в виду определенный класс недвижимости, безотносительно к какому-либо конкретному проекту или местоположению. Например, сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано в течение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе, при ценах в заданном интервале? Единственный вариант ответа на этот вопрос - анализ платежеспособного спроса на жилье и имеющегося на рынке предложения. Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретным проектом.

Например, за сколько месяцев можно распродать квартиры в готовом, стандартном, панельном 48-квартирном жилом доме, расположенном по данному адресу, при заданных ценах? Для ответа на этот вопрос необходимо, в дополнение к общей оценке спроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке, провести тщательный сравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующих проектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данного проекта для потенциальных покупателей зависит от этих различий, а также, как идет распродажа жилья у этих конкурентов. Имея всю эту информацию, аналитик может сделать реалистичный прогноз о скоро­сти распродажи оцениваемого дома. Проводя анализ емкости рынка, необходимо учитывать, что в одно и то же время на рынке может реализовываться несколько аналогичных строительных проектов. В этом случае существующий спрос может распределиться между этими проектами. Кроме этого, конкуренция между проектами может привести к падению цен на рынке.

Анализ спроса

Основа анализа спроса на любой тип недвижимости - классификация потенциальных потребителей данной недвижимости. Очевидно, что основа классификации зависит от типа недвижимости. Мы рассмотрим здесь подходы к оценке спроса на жилье и на офисную недвижимость.

Принципиально важно понимать, что механизмы формирования спроса на жилье, а, следовательно, и все подходы к его изучению, теснейшим образом связаны с функционированием экономической и социальной структуры общества, с его системой ценностей. Поэтому перенос методов анализа спроса на жилье, используемых в международной практике, на российскую почву требует разумной критической селективности в деталях. С другой стороны, представляется полезным освоение самой логики анализа.

Группы населения, характеризующиеся сходным спросом на жилье могут формироваться под воздействием нескольких факторов. Выделяются три типа таких факторов:

1. Социально-демографические характеристики: пол, возраст, семейный статус, размер семьи.

2. Экономические характеристики, прежде всего уровень доходов Синтетическими социально-экономическими характеристиками могут служить занимаемая должность или уровень образования. Иногда надо принимать во внимание религиозную, этическую и языковую принадлежность.

3. Психологические характеристики, в частности стиль жизни, вкусы и предпочтения (собственное или арендуемое жилье)

Для оценки суммарного спроса на жилье на данной территории необходимо оценить количество вновь возникающих семей, а также результирующую миграционных процессов. Опыт показывает, что ведущими факторами, детерминирующими спрос на жилье, являются рост занятости, а также рост реальных доходов домохозяйств.

Наряду с перечисленными выше переменными на спрос влияю также возможность и финансовые условия получения кредитов на покупку жилья; уровень цен на жилье; стоимость связанных с жильем расходов (эксплуатационные расходы, страховка, налог на недвижимость); инфляционные ожидания населения.

Когда опенка суммарного спроса на жилье, ожидаемого на данной территории, сделана, необходимо разбить этот спрос на подгруппы в соответствии с запросами па различные категории жилья в этих подгруппах. Например, если спрогнозировано, что неудовлетворенный платежеспособный спрос на новые квартиры в данном городе составляет 800 штук в год, то дальше надо сказать, что 600 из них нужны семьям с детьми, причем порядка 250 квартир - повышенного уровня качества; остальные 200 квартир будут раскуплены одиночками, причем около половины - тоже повышенною качества.

Особую категорию жилищного строительства составляют проекты возведения элитных домов и домов повышенной комфортности. Первая категория рассчитана на физических лиц с уровнем дохода не ниже 100 тыс. долларов США в год. Вторая - на средний класс, с доходом не ниже 18 тыс долларов США в год.

В первом случае важное значение имеют близость объекта к историческим и памятным местам, соседство с местами проживания известных политиков, деятелей культуры, а также удобство подъезда на автотранспорте и парковки автомобилей. Элитное многоэтажное жилье обычно рассматривается субъектами рынка как жилье представительское, так как основную массу времени владельцы проводят либо на работе, либо в загородном доме, расположенном в экологически чистом районе за пределами города (например, ближнего Подмосковья). В этой связи предъявляются повышенные требования к району, где расположено здание, к планировке, использованию современных технологий и т.п. Требования экологии отходят на второй план.

Жилье повышенной комфортности рассматривается в качестве основного жилья. Поэтому здесь важно учитывать вопросы экологии, транспортной доступности и удобства планировки.

В обоих случаях важной характеристикой является наличие систем безопасности.

При оценке спроса на жилье в конкретном проекте надо также оценить, какая часть потенциального спроса будет потеряна из-за конкуренции с другими проектами.

При этом следует исходить из того, что с точки зрения конечного потребителя различия между типовым жильем на первичном и на вторичном рынке незначительны и эти рынки объективно конкурируют между собой.

Анализ предложения

Для количественного описания предложения на рынке недвижимости необходимо свести все имеющееся разнообразие квартир к некоторому обозримому количеству классов. Основа классификации - объединение отдельных категорий квартир в такие группы, внутри которых они могут более или менее заменять друг друга. Выбор таких групп может зависеть от того, по поводу какой конкретной недвижимости проводится анализ рынка. Общими категориями, по которым, как правило, проводится классификация, являются:

1) тип использования; сюда обычно входят не только функциональные типы и подтипы, но и характеристики плотности использования территории;

2) права - обычно это собственность (аренда или кондоминиум, кооперации);

3) экономические характеристики; ранг по этому признаку определяется уровнями продажных или арендных цен на конкретный тип недвижимости (например, это жилье для низко-, средне- или высокодоходных групп населения; или офисные здания классов А, В или С);

4) местоположение; классификация может быть пространственной (центр, окраины, пригороды) или основанной на других позициях, таких как транспортная доступность, виды имеющегося транспорта и т.д.;

5) физические характеристики недвижимости (например, для жилья это - число комнат, удобства и т.д.).

Предложение на жилищном рынке создается за счет вновь строящеюся жилья и жилья на вторичном рынке. Мотивы и факторы, определяющие активность продавцов этих двух типов жилья, существенно различаются. Так, активность строителей нового жилья на продажу определяется следующими переменными:

1)  ценами и доступностью земельных участков под застройку; в данном случае понятие "доступности" включает в себя не только наличие устраивающих застройщиков участков, но и множество других факторов (в том числе сложность, трудоемкость и стоимость получения всех необходимых разрешений, ограничительность местных градостроительных требований и т.д.);

2)  стоимостью подвода инженерных коммуникаций;

3)  ценами и доступностью строительных материалов и механизмов;

4)  ценами и доступностью подрядчиков;

5)  продуктивностью доступных строительных технологий;

6)  уровнем конкуренции на данном рынке;

7)  доступностью финансирования строительства, в том числе условиями кредитования строительства;

8)  ожиданиями застройщиков относительно будущего; прежде всего, относительно уровня платежеспособного спроса.

Продажи жилья на вторичном рынке определяются следующими переменными:

1) характеристиками потенциальных продавцов этого жилья (возраст, семейное положение, социальное положение);

2) экономическими факторами; существует множество характеристик состояния местной, региональной и национальной экономики, способных повлияв на стратегию населения в отношении продажи своего жилья;

3) изменением местных факторов (транспортной доступности, качества окружающей среды, локальной политической ситуации);

4) объемом имеющегося предложения на вторичном рынке жилья; такой фактор, как отток населения из данного места, также должен приниматься во внимание;

5) ожиданиями населения относительно будущего;

6) эффективностью системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для практического прогноза суммарного предложения на рынке жилья на продажу должны быть сделаны следующие шаги.

1) Выяснено количество существующих единиц жилья, заселенных и недавно построенных, готовых к заселению.

2) Выяснено, сколько из них было продано за предыдущие периоды (в месяц, в год).

3) Оценено, сколько единиц существующего жилья выставлено на продажу.

4) Оценено, сколько единиц нового жилья находится в разной стадии готовности, включая незавершенное и проектируемое строительство.

5) Сделан прогноз, учитывающий тренд в продаже существующего жилья и ожидаемую динамику ввода нового жилья.

Анализ емкости рынка

Центральная идея анализа емкости рынка какого-либо типа недвижимости состоит в том, чтобы наложить друг на друга результаты анализа спроса и предложения и посмотреть, каково соотношение спроса и предложения в каждой из однородных групп. Понятно, что для того, чтобы такое наложение имело смысл, анализ спроса и предложения должен быть проведен с выделением одних и тех же однородных групп.

Для иллюстрации продолжим рассмотрение условного примера, приводившегося в разделе о спросе на жилье. Предположим, что анализ предложения показал, что в тот же год, когда прогнозируется спрос на 800 новых квартир, предложение составит 700 новых квартир и не менее 1200 квартир на вторичном рынке. При этом новых одно- и двухкомнатных квартир, которые могут рассматриваться как жилье для одиночек, вводится только 150, и повышенное качество будут иметь около 50 из них; среди остальных 550 новых квартир повышенное качество имеют 150. В результате наложения классификации спроса и предложения можно заключить следующее:

1) суммарное предложение новых квартир на 100 штук меньше ожидаемого спроса;

2) структуры спроса и предложения не соответствуют друг другу:

- имеется нехватка больших квартир (начиная с 3-комнатных), так как будет введено 550 при спросе на 600;

- при этом наблюдается недостаток 100 высококачественных больших квартир: при ожидаемой потребности в 250 штук вводится только 150;

- ожидается перепроизводство стандартных больших квартир, так как при потребности 350 штук вводится 400;,

- останется неудовлетворенным спрос на квартиры для одиночек: при потребности 200 штук вводится только 150, причем весь неудовлетворенный спрос в этом классе относится к высококачественным квартирам;

3) исходя из вышеуказанного, ожидается неудовлетворение спроса на высококачественные квартиры, 100 больших и 50 небольших; очень небольшая часть этого спроса, не более 10-20%, может оказаться удовлетворенной за счет высококачественного жилья со вторичного рынка;

4) следует ожидать проблем с продажей новых стандартных квартир - из-за их прямого перепроизводства и конкуренции с сопоставимым по качеству огромным предложением на вторичном рынке.

Данный пример крайне упрощен по сравнению с реальностью, но иллюстрирует основную идею абсорбционного анализа. Если необходимо сделать прогноз абсорбции конкретного проекта, то надо наложить друг на друга результаты тотального обследования конкурирующих проектов и про­гноза спроса на данный конкретный вид недвижимости.

Маркетинг

Маркетинговый анализ - следующий за анализом рынка раздел бизнес-плана строительного проекта. Он отличается от общего анализа рынка тем, что всегда конкретно ориентирован на вопрос: кому, по какой пене и за какое время можно реализовать данный объект.

Подготовка маркетингового анализа или плана может быть разбита на пять элементов:

1) оценка местоположения;

2) анализ конкурирующих объектов;

3) выбор группы потенциальных потребителей и цеповых вариантов,

4) рассмотрение графика реализации;

5) обоснование организации рекламной кампании и распродажи.

Ниже приведены некоторые соображения, особенно актуальные для российского рынка недвижимости.

1. При попытке организации жилищного строительства на участках, представляющихся перспективными, но имеющих по каким-либо причинам не блестящую репутацию, имеет смысл ориентироваться на распродажу начальной части проекта инвесторам, а не конечным покупателям жилья.

2. В том случае, если проект предполагает продажу готового жилья, рекомендуется увязывать план мероприятий по привлечению заемных средств на строительство с проработкой в бизнес-плане вопроса о предоставлении возможности будущим покупателям получить ипотечный жилищный кредит.

3. При анализе конкурирующих проектов первым вопросом должен быть вопрос о том, представлен ли уже такой продукт на данном рынке пли это новый для данного места тип. Следующий фундаментальный вопрос касается сопоставления цен с ценами конкурентов. Третий вопрос - соотношение спроса и предложения в данном секторе. Эти вопросы помогут определить, имеет ли данный продукт естественную "нишу" на рынке пли он нуждается в специальных усилиях по ее созданию.

4. Потребители недвижимости могут быть разбиты на три базовые группы: инвесторов, арендаторов и собственников. Эти три группы обычно имеют разные ценовые предпочтения. Например, арендаторы предпочитают иметь плату, фиксированную на все время, в то время как инвесторы и собственники предпочитают получить скидку при начальных платежах, но зато готовы к росту платежей по мере завершения строительства. Поэтому для застройщика крайне важно определить, на каких потребителей он ориентируется, и предложить каждому из этих клиентов наиболее привлекательный для него тип платежей.

5. График реализации проектов, особенно крупных, должен зависеть от стадии общего экономического цикла. Проводя маркетинговое исследование, необходимо определить общие параметры рынка, на котором его предполагается реализовывать:

- месторасположение;

- экономические, социальные и демографические характеристики;

- основные виды недвижимости и предпочтения потенциальных участников рынка.

В рамках общей ситуации на рынке необходимо детально проанализировать положение сектора рынка, в рамках которого предполагается осуществление проекта. Такой анализ должен затронуть:

- уровень цен продаж жилья на данный момент;

- проверку наличия непроданного жилья, с распределением по предполагаемым ценам продажи;

- объемы продаж жилья с разбивкой по ценам;

- предполагаемые объемы будущих продаж жилья;

- примеры финансирования, предлагаемого за последнее время;

- планируемые или уже реализуемые строительные проекты, которые могут составить конкуренцию рассматриваемому проекту;

- предпочтительные характеристики удачных проектов.

Поскольку вероятность успешного завершения проекта во многом зависит от правильности выбора месторасположения объекта строительства, на этапе проработки вопроса о предоставлении кредита необходимо выяснить:

- достоинства и недостатки строительной площадки;

- типы использования прилегающих территорий;

- направления деятельности в данном районе;

- наличие магазинов;

- доступность объектов коммунального назначения;

- наличие транспорта.

Необходимо принимать во внимание возможности возникновения на данном секторе рынка конкурентных проектов застройки и планировать возможные последствия такой конкуренции. Возможности возникновения конкуренции можно оценить с помощью следующих факторов:

- поступление на рынок земли под застройку;

- возможность получения документов, дающих права на строительство;

- мощности объектов инженерной инфраструктуры и возможности подключения;

- проблемы охраны окружающей среды;

- наклонности и предпочтения тех или иных заинтересованных групп населения;

- вероятность объявления мораториев на строительство в данном регионе.

Все указанные выше вопросы должны найти свое отражение в бизнес-плане проекта. Чем более полной и исчерпывающей будет информация, тем меньше времени займет у банка ее проверка и тем скорее можно будет получить аргументированный ответ о возможности предоставления кредита. В том случае, если вопросы, перечисленные выше, освещены в бизнес-плане недостаточно полно, банк скорее всего приостановит рассмотрение заявки на кредит и вернет бизнес-план на доработку. В том случае, если в бизнес-плане будет отсутствовать информация, позволяющая кредитному инспектору однозначно сформулировать свое мнение относительно более чем 50% ответов на указанные выше вопросы, - заявка на кредит будет скорее всего отклонена.

Финансовый анализ заемщика

Принимая решение о начале работы с потенциальным заемщиком, необходимо удостовериться, что его финансовое положение, деловая репутация и опыт практической работы с кредитными организациями и партнерами по различным проектам свидетельствуют о способности и готовности выполнять взятые на себя обязательства в полном объеме и в согласованные с другими участниками проекта сроки. Убедиться в этом можно, проведя предварительный анализ финансового состояния потенциального заемщика на основании его финансовой отчетности за три года, подтвержденной аудиторскими заключениями. В общем виде основой анализа финансового состояния заемщика являются:

- Балансы предприятия за три года. При этом балансы должны быть представлены поквартально, а за последний год - помесячно. Балансы желательно запрашивать в виде копий документов, передаваемых в налоговую инспекцию (на документах должна быть отметка налоговой инспекции).

- Расшифровки на последнюю отчетную дату по банковским кре­дитам, кредиторской, дебиторской задолженности, а также по разделам о долгосрочных и краткосрочных финансовых вложениях. По разделам баланса о кредиторской и дебиторской задолженностям, а также краткосрочным и долгосрочным финансовым вложениям расшифровки должны быть представлены по материальным позициям (не менее 5 % от итога по конкретной статье баланса).

- Расшифровка на последнюю отчетную дату забалансовой статьи "поручительства выданные".

- Отчеты о прибылях и убытках за последние три года.

- Отчеты о движении денежных средств за последние три года.

- Бюджеты предприятия за последние три года.

- Отчеты о движении основных средств за последние три года с расшифровками.

Заемщик должен продемонстрировать свою финансовую устойчивость, а также достаточность собственного капитала для финансирования: не менее 30% от суммы затрат по проекту; покрытия непредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть в ходе его реализации; выплаты процентов за пользование кредитом. При реализации проекта заемщик должен максимально вложить в него собственные средства, чтобы кредитор был уверен, что заемщик будет прямо заинтересован в скорейшем завершении проекта (если проект предусматривает, что за счет заемщика будет профинансировано менее 30% общего объема затрат по проекту, такой проект следует отклонить). Заемщик должен убедить кредитора, что он не будет вкладывать в проект оборотный капитал, создавая тем самым предпосылки финансового краха.

Анализ финансового состояния проводится на основе отчетов о результатах финансовой деятельности. В процессе анализа осуществляется оценка следующих показателей:

- как изменялись валовые доходы компании за анализируемый период, чем это было обусловлено;

- как изменялась себестоимость продукции за анализируемый период и статьи, ее формирующие, как соотносятся темпы изменения себестоимости с темпами изменения валовых доходов;

- как изменились коммерческие расходы и с чем это связано;

- как менялись управленческие расходы, с чем это связано;

- как изменялась чистая прибыль потенциального заемщика в анализируемом периоде;

- существует ли, чем обусловлена и как изменяется задолженность по налогам и обязательным платежам во внебюджетные фонды.

Аналогично тому, как была проанализирована финансовая устойчивость потенциального заемщика, следует оценить и финансовые возможности генерального подрядчика, а также основных субподрядчиков. При этом необходимо акцентировать внимание на следующих факторах:

- финансовая устойчивость генерального подрядчика, оцениваемая на основе полученных финансовых отчетов и другой доступной информации;

- квалификация генерального подрядчика и субподрядчика, которые выполняют не менее 10% работ по проекту;

- предыдущий опыт работы в качестве подрядчика или субподрядчика, включая опыт решения непредвиденных проблем;

- деловые, финансовые и личные рекомендации;

- все доступные справки относительно кредитной истории, включая собственные расследования, проводимые службой экономической безопасности банка;

- количество проектов, находящихся в процессе строительства в настоящее время, а также тех, практическая реализация которых должна начаться в течение периода строительства по рассматриваемому проекту. Оценка возможности подрядчика и субподрядчика контролировать все эти проекты одновременно.

Важный элемент финансового анализа - выявление задолженности потенциального заемщика по заработной плате своим сотрудникам. В том случае, если такая задолженность существует, необходимо проследить динамику ее изменения и перспективы роста, а также выяснить причины ее возникновения. В процессе анализа следует соотносить величину задолженности по заработной плате с залоговой стоимостью предлагаемого обеспечения, а также величину других активов заемщика, находящихся в залоге, к общей сумме его активов.

Следует иметь в виду, что размер существующей задолженности по заработной плате может быть велик относительно стоимости обеспечения, но его отношение к другим активам, не обремененным обязательствами третьих сторон, сравнительно мало. Такой подход обусловлен тем, что согласно ГК РФ в случае банкротства потенциального заемщика имущество, в том числе и заложенное, в первую очередь будет использовано для выплат кредиторам I и II очередей, к числу которых относится и долги по заработной плате, и только после этого оставшаяся сумма пойдет в счет возмещения требований залогодержателя.

По той же причине необходимо выяснить, осуществляет ли потенциальный заемщик платежи в счет возмещения ущерба здоровью своим работникам, какова сумма ежемесячных выплат. При наличии задолженности по данной статье следует тщательно проанализировать соотношения этих расходов со стоимостью обеспечения, так как, в случае банкротства предприятия, подающего заявку на кредит, данные выплаты также имеют преимущество перед выплатами другим кредиторам.

В том случае, если анализ финансового состояния потенциального заемщика и его деловой репутации подтвердил возможность кредитования его проектов, следует переходить к анализу проекта. Учитывая специфику реализации строительных проектов, сотрудники кредитных подразделений (кредитные инспекторы) должны убедиться, что представленный для целей финансирования проект удовлетворяет следующим условиям:

1) строительный проект должен соответствовать действующим строительным нормам и правилам;

2) комплект проектно-сметной документации должен быть полным, а сам технический проект должен быть согласован с архитектурными службами;

3) при строительстве должны быть использованы современные материалы и технологии;

4) должны быть в наличии все разрешения и согласования для проведения строительных работ;

5) землеотвод на цели строительства должен быть оформлен таким образом, чтобы не возникало сомнений в том, кому будет принадлежать объект строительства, после завершения строительства (желательно, чтобы земля принадлежала потенциальному застройщику на праве долгосрочной аренды или собственности);

6) в том случае, если земля принадлежит потенциальному заемщику на праве аренды, необходимо, чтобы были получены разрешения от собственника земельного участка на ипотеку права аренды;

7) стоимость и методы эксплуатации строящегося здания будут соответствовать требованиям рынка⁶.

⁶ Имеются в виду издержки, которые будет нести собственник здания по его техническому обслуживанию, осуществлению текущего и капитального ремонтов самого здания, лифтового хозяйства и объектов инженерной инфраструктуры.

Все это требует привлечения к работе с кредитной заявкой профессиональных строителей, архитекторов и специалистов по составлению и контролю за расходованием строительных смет.

Изучая предложения от потенциальных заемщиков, необходимо учитывать их практический опыт работы на рынке строительных проектов. Необходимо требовать от потенциального заемщика включения в бизнес-план проекта информации об осуществленных ранее строительных проектах. В первую очередь это касается следующих вопросов:

- уровень экономических возможностей;

- качество работы и используемых материалов;

- соответствие данных, полученных в результате такой проверки, и информации, предоставленной клиентом.

Важная составная часть анализа заемщика - анализ его взаимоотношений с другими банками в процессе текущей хозяйственной деятельности. Эти сведения позволяют банку, особенно если потенциальный заемщик не является его клиентом, спрогнозировать возможные сценарии поведения заемщика в процессе кредитования строительного проекта. При этом анализ должен вестись по следующим направлениям:

- дисциплина расчетов клиента с банками (надлежащее выполнение обязательств клиентом; при наличии просроченной задолженности выясняется ее размер, величина "просрочки", причина возникновения);

- качественные параметры операций, которые проводил клиент (анализируются строительные проекты, целевое предназначение возводимых объектов, масштабы строительства, структура финансирования, структура обеспечения по кредитам, своевременность погашения кредитов, иные кредиты, которые заемщик брал в банке);

- длительность взаимоотношений клиента в части кредитования;

- кредиты, которые в настоящее время находятся на балансе заемщика (целевое назначение, условия кредитов, источники погашения).

Если заемщик является клиентом банка, то предметом анализа должна стать его кредитная история и история взаимоотношений с другими подразделениями банка (операционными подразделениями, подразделениями, ответственными за документарные операции и т.п.). В частности:

- были ли предоставленные им в предыдущем заявлении на кредит данные полными, точными и правдивыми;

- каков опыт отношений банка с данным заемщиком по предыдущим кредитам;

- как велись депозитные счета;

- насколько все стороны удовлетворены сложившимися отношениями.

Следующий шаг анализа - определение конкурентоспособности потенциального заемщика. Объектом анализа в данном случае являются:

- категории объектов, с которыми работает заемщик и его конкуренты в районе, где осуществляется строительство. Например: заемщик строит типовое многоэтажное жилье, а другие фирмы в это же время возводят по соседству элитное жилье, или заемщик строит кирпичные дома, а конкуренты специализируются на панельных;

- процент некачественно выполненных работ, который оценивается на основе статистики судебных разбирательств, а также статистики отклонений ввода объектов в эксплуатацию от запланированных условий; условия реализации и сравнительная стоимость реализуемых проектов. В частности, особое внимание следует обратить на то, как проводится отбор поставщиков и подрядчиков. Следует считать позитивным фактором, если он проводится на основе объявления публичного конкурса. Необходимо убедиться, что фактическая стоимость строительства и планируемая цена реализации рассчитаны исходя из реальной ситуации на рынке. В качестве положительного фактора следует рассматривать ситуацию, когда проект обоснованно предусматривает рассрочку платежей, которые осуществляет инициатор проекта в пользу генерального подрядчика. Серьезным фактором является анализ подходов к реализации готового жилья - продажа за единовременный платеж, продажа в рассрочку и продажа с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования. Необходимо проверить обоснованность выбранной инициатором проекта схемы исходя из текущей ситуации на рынке. Необходимо тщательно изучить, как будет оформляться продажа, как построена работа с агентами и пр.;

- уровень дополнительных издержек, которые несут приобретатели жилья после совершения сделок купли-продажи. Имеются в виду дополнительные издержки, которые могут быть обусловлены свободной планировкой квартир, остеклением балконов и лоджий, а также эксплуатационные издержки, связанные с оплатой услуг ДЕЗ-ов, платой за домофон, за охрану, за вывоз мусора и т.п.

Необходимым условием проведения переговоров с заемщиком является следующее: в переговорах интересы заемщика должны представлять лица, уполномоченные на ведение переговоров (руководитель организации или его заместитель, финансовый директор либо лицо, действующее от имени организации на основании соответствующей доверенности, определяющей пределы его полномочий). Представители заемщика должны докумен­тально подтвердить свои полномочия.

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ВЫДЕЛЕНИИ КРЕДИТА

Принятию кредитного решения предшествует тщательный анализ потенциального заемщика и предлагаемого к финансированию проекта, основные элементы которого были описаны выше.

Анализ проводится на основании данных, представленных потенциальным заемщиком в бизнес-плане проекта, который должен являться неотъемлемой частью заявки на кредит. В современной международной практике предоставления строительных кредитов используются четыре основных элемента, дающих возможность оценить положение планируемого продукта на рынке недвижимости и перспективы его реализации.

1) При подаче заявления на кредит заемщик должен предоставить бизнес-план проекта. Информация, содержащаяся в бизнес-плане, должна показывать возможность осуществления проекта с юридической, физической и экономической точек зрения.

2) В качестве приложения к заявке на кредит или в структуре бизнес-плана проекта заемщик должен предоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьям и планируемую схему потока финансов в течение проекта.

3) До окончательного принятия решения о кредите банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершении проекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненную независимым профессиональным оценщиком недвижимости

4) Банк должен провести свой анализ рынка. Цель этого анализа - убедиться, что планируемая застройщиком недвижимость может быть реализована на рынке (т.е. продана или сдана в аренду) в те сроки и за ту иену, которая позволяет считать проект достаточно доходным.

5) Необходимо проанализировать процент травматизма сотрудников потенциального заемщика, причины травм и объем выплат по ним.

Анализ в значительной степени сводится к проверке исходных пред­положений, количественных данных и конечных результатов (в первых трех пунктах, если они выполнены в полном объеме). На этапе изучения кредитной заявки сотрудник кредитного подразделения банка должен проверить имеющуюся у него информацию не только на основании представленных ему заемщиком документов, но и сведений, которые он может получить от других клиентов банка, работающих в аналогичных секторах рынка (особен­но это касается разделов бизнес-плана, посвященных обоснованию сметы затрат по проекту, срокам строительства, анализу рынка).

В том случае, если эти вопросы недостаточно освещены в бизнес-плане или в заявке на кредит, документы должны быть возвращены на доработку.

Предоставление банком строительных кредитов для местного рынка недвижимости может быть акцией не однократной, а более или менее регулярной. Поэтому результаты анализа рынка недвижимости из разных бизнес-планов могут использоваться повторно, с небольшим обновлением. При работе с потенциальными заемщиками необходимо помнить, что постоянное отслеживание текущего состояния и тенденций местного рынка недвижимости является очень важным.

В том случае, если, по мнению сотрудника кредитного подразделения банка, ответственного за работу с кредитной заявкой, кредит данному клиенту возможен, начинается процедура принятия решения о выделении кредита.

Вопрос о предоставлении кредита выносится кредитным инспектором на Кредитный комитет банка. Кредитный инспектор докладывает о результатах проведенного анализа членам комитета, которые принимают решение о предоставлении (непредоставлении) кредита или о возврате заявки на доработку.

Для принятия Кредитным комитетом квалифицированного решения должностному лицу, ответственному за подготовку документации и передачу кредитного дела Кредитному комитету, необходимо подготовить отчет, содержащий основную информацию и условия относительно предполагаемой кредитной сделки, а также рекомендации по поводу утверждения предоставления кредита. Этот отчет с рекомендациями должен сопровождаться кредитным заключением, содержащим данные по нижеперечисленным вопросам:

- Заемщик:

- сфера деятельности и история; финансовый анализ;

- заключение по поводу кредитоспособности; взаимоотношения с банком;

- размер кредита;

- обеспечение кредита;

- цель кредитования;

- срок кредитования и дата окончательного погашения кредита;

- процентная ставка;

- сборы и платежи;

- анализ рынка;

- анализ проекта:

- физическое описание;

- анализ затрат и их обоснованности;

- источники финансирования: собственные средства заемщика, предоплаты по продаже, кредитные средства;

- гаранты по кредиту;

- архитектор - проектировщик и инженер;

- генеральный подрядчик;

- консультант по строительству, привлекаемый банком, или собственный штатный эксперт банка;

- страхование;

- условия, которые должны быть выполнены до предоставления первого транша кредита.

Обычно кредитный инспектор, который готовил указанный выше отчет, лично представляет кредитное дело на Кредитном комитете и указывает сильные и слабые стороны проекта, а также излагает свои соображения о возможной структуре кредитной сделки с целью минимизации рисков. Отдельно в отчете следует оценить соответствие условий рассматриваемого кредитного дела кредитной политике банка и объяснить причины принятия положительного или отрицательного решения по вопросу о предоставлении кредита, а также прокомментировать сделанные при подготовке решения, касающиеся исключений и отклонений от принятых банком стандартов кредитования.

В обязательном порядке на Кредитном комитете должны быть рассмотрены заключения юридической службы, касающиеся вопросов юридической чистоты предлагаемой к финансированию сделки и обеспечения по кредиту, а также заключения службы экономической безопасности банка по результатам проверки заемщика и его основных партнеров по проекту.

Только после тщательного анализа всех указанных документов можно принимать окончательное решение относительно перспективы дальнейших взаимоотношений банка с потенциальным заемщиком.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

Кредитный инспектор совместно с уполномоченными представителями юридического и экономического подразделений готовит кредитную документацию, в которую в общем случае входят:

- кредитный договор (Приложение 5);

- извещение об использовании (или распоряжение заемщика о списании средств с ссудного счета);

- договор ипотеки (Приложения 6 и 7);

- договор залога прав аренды (Приложение 8);

- договор залога строительных материалов (Приложение 9);

- договор уступки прав по строительным контрактам (Приложение 10);

- договор уступки прав на проектную документацию (Приложение 11);

- договор уступки прав на доходы от аренды (Приложение 12);

- страховые полисы, оформленные на банк;

- договор о блокированном счете;

- договор поручительства;

- другая документация.

В случае отклонений от условий, указанных в типовых формах, или отказа заемщика от выполнения каких-либо условий, установленных Кредитным комитетом, кредитный инспектор составляет записку с подробным указанием всех возникших противоречий и выносит ее на Кредитный комитет. В этом случае Кредитный комитет принимает решение относительно дальнейших перспектив продолжения взаимоотношений с потенциальным заемщиком.

При подписании договора кредитный инспектор должен соблюдать следующие условия:

- договоры должны быть подписаны надлежащим образом уполномоченными лицами (со стороны заемщика - лицом, полномочия которого подтверждаются уставом или документом о назначении на должность и нотариально оформленной доверенностью);

- в тексте договора не должно быть подчисток, приписок или иных неоговоренных исправлений;

- подписи должностных лиц заемщика должны быть скреплены печатью заемщика;

- тексты договоров должны быть исполнены машинописным способом;

Соглашение об открытии кредитной линии оформляется аналогично кредитному договору. Дополнительно:

- в тексте договора приводится график предоставления кредитных траншей;

- оговаривается возможность оформления использования каждого транша дополнительным соглашением к договору (с указанием существенных условий и обеспечения);

- вопрос об использовании кредитного транша может выноситься на Комитет банка, если иное не оговорено в кредитном договоре.

Кредитный инспектор оформляет кредитное дело, куда подшивает документы в следующей последовательности:

- юридические документы;

- бухгалтерская отчетность;

- бизнес-план строительного проекта;

- техническая документация по строительному проекту;

- копии полученных разрешений и согласований на строительство;

- копия документа, подтверждающего имущественные права заемщика на земельный участок под застройку, с отметкой о государственной регистрации;

- заявка на получение кредита;

- протоколы проведенных переговоров;

- экспертные заключения;

- копии всех договоров, участвующих в кредитной сделке (договоры ипотеки должны иметь отметку о государственной регистрации).

Документы подшиваются в хронологическом порядке. Дело должно содержать опись документов и храниться у кредитного инспектора.

УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТОМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Плановая документация и спецификации в своем окончательном варианте перед принятием кредитного решения должны быть тщательным образом перепроверены с тем, чтобы удостовериться в наличии всей информации относительно строительных работ и материалов, необходимых для осуществления проекта. До начала проекта должна быть также полностью составлена и утверждена смета основных затрат на строительство. Необходимо провести и анализ контрактов, заключенных в рамках настоящего бюджета на строительство, с целью проверки правильности калькуляции стоимости работ и их соответствия утвержденным планам и спецификациям, а также нормативным требованиям и стандартам, действующим в данной местности. После этого суммы издержек на строительство, распределенные по отдельным статьям, вносятся в Утвержденную смету основных затрат на строительство (см. Приложение 3) и используются в качестве основы для составления Утвержденного запроса на выдачу кредитных средств (см. Приложение 13). Заемщик вместе с застройщиком подготавливают Утвержденную смету дополнительных затрат на строительство (см. Приложение 4) и, заручившись одобрением банка, вносят эти данные в Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств в дополнение к уже имеющимся там суммам основных затрат на строительство.

После заключения кредитной сделки банк должен вести постоянный контроль за исполнением заемщиком условий кредитного договора, для этого регулярно осуществляются:

- контроль за целевым использованием кредита:

- контроль за выплатой процентов по кредиту и погашением основного долга согласно условиям кредитного договора;

- запрос необходимых документов и проведение инспектирующих проверок для контроля за надлежащим исполнением условий кредита:

- проверяется соответствие графика строительства и графика использования кредита установленным в бизнес-плане показателям (контроль осуществляется как на основании ана­лиза представленных заемщиком документов, так и путем проведения регулярных (не реже одного раза в квартал) инспекций строительной площадки с привлечением инженеров-строителей и инженеров по эксплуатации зданий);

- проверяется соответствие уровня выполняемых работ согласованным стандартам качества (проверка проводится с привлечением инженеров-строителей);

- проверяется полнота выполнения работ и соответствие представленных документов физическим объемам выполненных работ;

- в необходимых случаях - уточнение резерва на возможные потери по ссудам.

Банк в письменном виде регулярно извещает заемщика о наступлении срока уплаты процентов за пользование кредитом и необходимости осуществления платежей в счет погашения суммы основного долга, истребует копии платежных документов, подтверждающих факт перечисления денежных средств в счет погашения задолженности.

На стадии сопровождения кредитного договора банк ведет аналитический учет срочных, просроченных, повышенных процентов и задолженности по основному долгу по каждому кредитному договору в соответствии с принятым порядком. Банк ежеквартально:

- истребует с заемщика бухгалтерскую отчетность и документы по кредитуемой операции;

- проверяет бухгалтерскую отчетность поручителей (в случае принятия поручительства в качестве одного из видов обеспечения кредита), запрашивает данные о свободном лимите на банк-гарант в соответствующем подразделении банка (в случае использования гарантии в качестве одного из видов обеспечения кредита);

- если заемщик является клиентом банка, не реже чем раз в месяц запрашивает из операционного подразделения выписки о движении средств по счетам заемщика⁷.

В некоторых случаях целесообразно предоставить заемщику возможность приобретать часть строительных материалов с опережением графика, но в соответствии с согласованными в бизнес-плане проекта номенклатурой и количеством. В этом случае очередной транш кредита может быть изменен. При этом следует помнить, что совокупный объем всех траншей не может превысить утвержденного лимита по кредитной линии. Целесообразность такого шага может быть обусловлена инфляционными ожиданиями или прогнозируемым с большой долей вероятности подорожанием данной номенклатуры строительных материалов в ближайшем будущем. Принимая такое решение, следует тщательно изучить влияние подобного шага на поток-платежей заемщика по обслуживанию долга. Увеличение размера транша приведет к преждевременному (по сравнению с данными бизнес-плана) увеличению финансовой нагрузки на заемщика, что может в общем случае привести к его неспособности обслуживать кредит, а значит, потребует либо пересматривать условия кредитного договора, либо решать вопрос о досрочном погашении кредита путем обращения взыскания на имущество заемщика.

⁷ Если заемщик не является клиентом банка, то выписки о движении средств по счетам клиента должны поступать не реже чем раз в месяц из того банка, где обслуживается клиент При этом необходимо подписать тройственное соглашение (банк-кредитор, обслуживающий банк и клиент), по которому клиент дает поручение обслуживающему банку по письменному требованию банка-кредитора осуществлять в безакцепнтом порядке списание средств со своих счетов в погашение предоставленного кредита.

В том случае, если расчеты показали, что ускоренная закупка строительных материалов экономически целесообразна, а увеличение финансовой нагрузки на заемщика не приведет к осложнению ситуации с погашением кредита, следует предусмотреть, чтобы данные материалы были оплачены, застрахованы и помещены на хранение в надежное место. Разрешение на финансирование такой покупки можно получить, заполнив специальную форму Разрешения на предварительную закупку стройматериалов (см. Приложение 14). Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств содержит положения, позволяющие банку контролировать приобретение и дальнейшее использование указанных материалов.

При некоторых обстоятельствах банк может признать необходимым внесение изменений в утвержденные сметы расходов. Такие ситуации обычно связаны с необходимостью изменения хода строительства или замены материалов. Каждое такое изменение может увеличить или уменьшить общую стоимость проекта. Для получения разрешения на изменение утвержденной сметы расходов необходимо заполнить специальную форму - Разрешение на внесение изменений в смету (см. Приложение 15). Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств содержит положения, позволяющие банку осуществлять контроль за такими изменениями.

В любом из указанных выше случаев изменения финансовых параметров кредитной сделки необходимо согласовывать и подтверждать решением Кредитного комитета.

Заемщиком ежемесячно и в установленный день направляется кредитору запрос на финансирование. Запрос оформляется и направляется в банк в виде Утвержденного запроса на выдачу кредитных средств. На основании полученного запроса кредитный инспектор и эксперт банка по строительству (если объем кредитования строительных проектов невелик и банк не держит в штате специалиста по строительству, возможно привлечение независимого специалиста по трудовому договору) осуществляют следующие действия:

- производят оценку запроса;

- проверяют документы (акты, накладные и т.п.), подтверждающие факты целевого использования кредита и осуществления строительного проекта в сроки и на условиях, указанных в бизнес-плане;

- инспектируют ход строительства непосредственно на строительной площадке с целью проверки выполнения графика работ и правильности расходования средств;

- проверяют наличие закупленных материалов на складе;

- изучают обоснованность запросов на изменения в смете строительства;

- проверяют составление сметы дополнительных расходов;

- удостоверяют факт, что после предоставления запрашиваемой суммы по кредиту в распоряжение заемщика будет достаточно средств для завершения строительства;

- контролируют состояние залога: проверяют его наличие, качество хранения (содержания) объектов залога, устанавливается состояние складского, бухгалтерского учета указанного имущества;

- в случае необходимости (при колебаниях спроса и предложения на рынке реализации объектов, аналогичных тому, на строительство которого запрашивался кредит, более чем на 10 %) осуществляется переоценка заложенного имущества (при этом составляется соответствующий акт с приложением оформленного надлежащим образом экспертного заключения).

Если вся полученная информация составлена правильно и соответствует действительности, эксперт по строительству и кредитный инспектор подписывают акт, подтверждающий возможность предоставления заемщику средств по кредиту на основании полученного запроса, или направляют обоснованный отказ заемщику.

Кредитный инспектор на основании получаемых документов и результатов проверок не реже одного раза в квартал проводит анализ финансово-экономического состояния заемщика и оценивает обеспечение по кредиту. В необходимых случаях, по решению начальника кредитного подразделения, вопрос классификации ссуды выносится кредитным инспектором на Кредитный комитет.

В процессе работы над кредитом к проверке заемщика могут быть привлечены специализированные аудиторские фирмы, рейтинговые службы и другие компетентные организации. Проверка осуществляется за счет заемщика, в отдельных случаях проверка может проводиться за счет средств банка. Сотрудничество со сторонними организациями целесообразно осуществлять на долгосрочной основе. Для определения конкретных организаций, привлекаемых банком к сотрудничеству при проведении проверок и установлении степени кредитоспособности заемщика, банку целесообразно ежегодно проводить открытый конкурс среди потенциальных фирм-партнеров. Условия конкурса и требования к кандидатам целесообразно публиковать в средствах массовой информации. Сам конкурс должен проводиться в виде тендера. Это позволит снизить возможность злоупотреблений сотрудников банка при выборе партнеров, повысить профессиональный уровень экспертных работ.

При выявлении любых факторов, которые ставят под сомнение возврат кредита, кредитный инспектор и привлекаемые эксперты должны незамедлительно известить об этом руководство.

В том случае, если при анализе очередного запроса на предоставление заемщику кредитных средств выясняется, что остаточных средств по кредиту недостаточно для завершения строительства, необходимо, чтобы заемщик обеспечил недостающее финансирование за свой счет.

Для облегчения и формализации процедуры принятия решений кредитные инспектора должны использовать регулярно обновляемые расчетные таблицы потоков денежных средств по каждому финансируемому проекту (см. Приложение 17).

По мере завершения строительства и продажи готовых объектов недвижимости заемщик должен порциями погашать выданный ему кредит. Как правило, размер этих платежей, которые заемщик перечисляет в банк после каждой продажи новой единицы (квартиры или коттеджа), несколько превышает величину кредитных средств, которые были использованы для строительства каждой такой единицы. Такой порядок погашения кредита на строительство позволяет обеспечить возврат кредита в полном объеме еще до окончательной реализации всего построенного по проекту жилья.

По факту окончательного погашения строительного кредита соответствующее должностное лицо оформляет меморандум, приобщаемый к кредитному делу, где подводятся итоги по данной кредитной сделке и приводится оценка того, каким образом заемщик распорядился средствами, полученными по кредиту. Те или иные документы, содержащиеся в деле, могут быть возвращены заемщику или оставлены на хранение в банке - в зависимости от установленных банком правил.

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Термин "управление риском" впервые появился в США в начале 60-х годов. Цель управления рисками - помощь организации в защите ее активов от негативных последствий и непредвиденных событий или неблагоприятных обстоятельств.

Управление риском представляет собой совокупность следующих мероприятий:

- оценку вероятности проявления опасностей, которым подвергается проект⁸;

- размер и вероятность возникновения финансовых потерь вследствие проявления таких опасностей;

- анализ необходимости заключения договоров, обеспечивающих страхование рисков⁹;

- действия по минимизации убытков;

- мониторинг риска путем регулярного контроля вероятности проявления риска и вследствие потери или уменьшения доходов.

Таким образом, управление риском - глобальная оценка риска как такового и последствий его проявлений.

⁸ Под опасностями понимают такие факторы, как изменение стоимости материалов в процессе строительства, снижение уровня жизни и, как следствие, уровня платежеспособного спроса на жилье со стороны населения и т.п.

⁹ Например, фиксация стоимости подрядных работ, а также стоимости материалов, используемых в строительстве, на весь период строительства или определение формулы расчета пены, привязанной к конкретным экономическим показателям. Снизить негативное влияние строительных рисков можно путем заключения договоров страхования. Сейчас страховые компании готовы страховать строительные, монтажные риски и т.п.

Управление рисками - это процесс, включающий в себя следующие этапы:

- Определение риска.

- Оценка риска. Работа по оценке риска включает в себя определение вероятности проявления риска и размера финансовых потерь, которые может повлечь за собой проявление риска. По результатам проведенной оценки рисков кредитор выделяет риски, которые находятся на недопустимо высоком уровне. С такими рисками необходимо работать в направлении их минимизации либо - при невозможности понижения уровня риска - принимать решение о невозможности кредитования рассматриваемого проекта.

- Контроль риска, который включает в себя все меры, направленные на снижение вероятности возможного риска, исключение его или попытку его избежать, а также уменьшение тяжести последствий в случае проявления риска.

- Финансирование риска. На этом этапе решается вопрос о покрытии финансового ущерба, возникающего в случае проявления риска, посредством создания резервов на возможные потери по кредитам либо передачи рисков при помощи страхования страховым компаниям.

Работа по управлению рисками требует определенных издержек, как прямых (уплата страховых премий), так и косвенных (увеличение операционных издержек вследствие ведения работы по управлению рисками), но эти расходы будут гораздо ниже убытков, которые может понести кредитор при попустительском отношении к управлению рисками.

Как возможность предоставления кредита в принципе, так и условия предоставления кредитных средств заемщику зависят от величины рисков, которые принимает на себя кредитор, предоставляя средства.

Совокупный риск кредитования проектов под залог объектов недвижимости складывается из многих составляющих. Ниже приводится обзор тех из них, которые, с нашей точки зрения, в настоящее время имеют наибольшее значение для кредиторов.

Юридические риски

Юридический риск - в данном случае имеется в виду риск возникновения претензий на объект недвижимости со стороны третьих лиц, часто называемый риском "чистоты титула".

При кредитовании строительных проектов создаваемый объект недвижимости, как правило, является основным обеспечением по кредиту, т.е. права на объект заложены кредитору. А это значит, что в случае признания недействительными прав залогодателя на заложенный объект кредитор автоматически теряет право требования на объект недвижимости, вытекающее из договора ипотеки. Таким образом, кредитор сталкивается с риском потери обеспечения по кредиту при предъявлении третьей стороной требований на заложенный объект недвижимости. Минимизировать этот риск возможно посредством проведения работ по проверке законности приватизации (если кредит берется на цели реконструкции жилого дома, как это бывает при строительстве элитных квартир в исторических местах столицы и крупных российских городов) или оформления первичных прав на строящееся жилье, а также последующих переходов прав собственности на закладываемый объект недвижимости. Но эта работа очень сложна и трудоемка, да и 100-процентной гарантии чистоты титула объекта даже после проведения такой проверки добиться практически невозможно, так как трудно определить все "подводные камни" в истории рассматриваемого объекта. Не решает этой проблемы и система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку в Законе о государственной регистрации прав предусмотрено, что запись о зарегистрированных правах может быть изменена, если будет представлен документ, подтверждающий легитимность прав или обременении, не внесенных в реестр, или недействительность прав, уже внесенных в государственный реестр. При этом государственные регистраторы по закону несут ответственность только за технические ошибки при регистрации, свои недобросовестные действия, а также за отказ в предоставлении информации о зарегистрированных правах в соответствии с установленным порядком.

Сегодня существует реальная возможность перекладывать часть рисков на страховые компании, которые в последнее время уже предлагают такой вид услуг, как страхование чистоты титула объекта. Возможность получения страхового возмещения пока оценить достаточно сложно, поскольку реальная статистика по этому поводу отсутствует. Страхование чистоты титула сегодня в основном осуществляют крупные московские компании при сделках с куплей-продажей жилья на вторичном рынке. Сведений о страховании чистоты титула при строительстве авторы к моменту подготовки настоящей работы не имеют. Тем не менее позитивный опыт страхования такого рода при сделках на вторичном рынке жилья может быть использован для снижения рисков деятельности по финансированию жилищного строительства. Учитывая, что сегодня статистика возникновения ущербов по сделкам со строящимися объектами отсутствует, можно предположить, что на начальном этапе размер страховых премий будет значительным (не менее 10% от суммы страховой ответственности). По мере развития этого бизнеса и появления статистических данных размер страховых премий будет снижаться.

В конечном итоге расходы по уплате страховых взносов будут переложены на заемщика, что несколько повысит стоимость кредитной сделки, но и увеличит ее надежность. При этом в договоре страхования следует оговаривать, что при наступлении страхового случая выгодоприобретателем является кредитор.

Можно предположить, что с развитием инфраструктуры страховых услуг стоимость этой операции снизится и участники рынка недвижимости будут все чаше прибегать к страхованию чистоты титула объектов. В пользу такого утверждения свидетельствует зарубежный опыт: в США 100% сделок по ипотеке объектов недвижимости совершается со страхованием чистоты титула.

Экономические риски

Оценка экономических рисков производится путем проведения совокупного экономического анализа информации, указанной в заявке на кредит, а также других параметров и включает в себя оценку следующих рисков:

Риск неэффективности проекта - сумма средств, которая будет получена от его реализации, либо не обеспечит погашение кредита, либо позволит погасить кредит, но не создаст прибыли заемщику, что может негативно сказаться на желании заемщика успешно завершить проект.

Риск невозможности реализации проекта - в процессе реализации проекта ситуация на рынке может привести к тому, что изменение основных показателей превысит некоторые критические значения, что сделает реализацию проекта невозможной. Типичный пример. При подаче и рассмотрении заявки на кредит права на земельный участок, предназначенный для строительства, находились в стадии оформления. Банк согласился предоставить кредит на том условии, что после оформления землеотвода права на земельный участок будут заложены в качестве обеспечения кредита. Но реально заемщик не смог оформить права на земельный участок, соответственно под вопросом оказывается проект в целом, а кредит переходит в категорию самой высокой группы риска.

Для принятия обоснованного решения о возможности предоставления кредита с точки зрения оценки экономических рисков необходимо провести анализ: отчета об оценке обеспечения по кредиту и отчета об оценке финансового состояния потенциального заемщика.

Риск невозможности реализации проекта может существовать и вследствие недостаточности собственных средств заемщика для финансирования дополнительных затрат и оборотного капитала по проекту либо вследствие неэффективности управления предприятием заемщика, когда осуществляется нецелевое использование собственных средств, предназначенных для реализации проекта. Для того, чтобы снизить этот риск, следует требовать от заемщика, чтобы все права на застройку были оформлены надлежащим образом до момента вложения в проект заемных средств. Более того, надо требовать, чтобы заемщик профинансировал свою часть инвестиционных затрат по проекту в полном объеме до момента вложения в проект заемных средств. В дальнейшем финансирование прямых капитальных вложений можно будет вести за счет заемных средств, поскольку заемщик будет максимально заинтересован в успехе проекта, чтобы окупить свои вложения.

Оценка этого риска производится путем комплексной оценки финансового состояния и качественного анализа потенциального заемщика.

Методика анализа финансового состояния предприятия должна обеспечить оценку всех основных аспектов его хозяйственной деятельности. Она включает следующие блоки анализа:

- общая оценка финансового состояния и его изменения за отчетный период;

- анализ деловой активности предприятия и эффективности управления;

- анализ ликвидности активов предприятия и его платежеспособности;

- анализ финансовой устойчивости предприятия;

- анализ эффективности управления денежными потоками предприятия;

- анализ готовности и способности заемщика выполнить взятые на себя обязательства в полном объеме и в установленные кредитным договором сроки.

Проведение финансового анализа позволяет рассчитать значения большого числа финансовых соотношений (в первую очередь коэффициента обеспеченности собственными средствами, коэффициента ликвидности, коэффициента обслуживания долга). Полученные финансовые соотношения следует сравнить с базовыми значениями, служащими реперными точками для определения финансовой устойчивости предприятий. В мировой практике широко используются нормативные значения финансовых соотношений, определенные на основе обширной и многолетней практики анализа деятельности предприятий. К сожалению, сегодня в России опереться на аналогичную отечественную практику нет возможности. С другой стороны, использовать для анализа в условиях Российской Федерации набор и пороговые значения индикаторных показателей, применяемых за рубежом, в промышленно развитых странах мира, невозможно, так как они отражают совершенно иную среду хозяйствования. Следовательно, их применение в России будет вести к искажению уровня системного риска, который у нас иной, чем в этих странах¹⁰. Отсюда следует, что сравнительный анализ полученных по каждому предприятию значений отдельных аналитических показателей, характеризующих его деятельность, целесообразно проводить со средними значениями аналогичных показателей, рассчитанными для совокупности предприятий каждой отрасли. Источником информации для проведения такого анализа могут стать данные Госкомстата России. К сожалению, эти данные будут малоинформативны, так как большинство предприятий скрывают свое реальное финансовое положение в силу тех или иных причин. В этой связи можно сравнивать показатели, полученные при анализе потенциального заемщика, со средними показателями предприятий аналогичного профиля, являющихся надежными партнерами и клиентами банка.

Однако окончательное решение о том, каково положение предприятия, может быть принято после того, как анализ количественных характеристик его деятельности (объем выпуска продукции, объем реализации, оборачиваемость запасов и т.д.) будет дополнен результатами качественного анализа.

¹⁰ В условиях различного законодательства и разной системы налогообложения нецелесообразно копирован, значения коэффициентов, рассчитанных в иных экономических и правовых условиях.

Проведенный таким образом финансово-экономический анализ деятельности предприятия позволяет получить достаточно полную картину, на базе которой будут приниматься дальнейшие решения относительно возможности предоставления кредита.

Риск неэффективности проекта

Процедура рассмотрения риска неэффективности проекта зависит от типа запрашиваемого кредита. В этой связи можно выделить два основных типа кредитов:

1. Кредиты, выданные на строительство и реконструкцию жилых объектов.

Обычно предполагается, что возврат кредита в этом случае будет осуществляться за счет потока денежных средств, который будет генерировать объект недвижимости (продажа квартир или сдача их в аренду). Таким образом, при анализе эффективности рассматриваемого проекта кредитор заинтересован в определении стоимости имущества в пользовании. Именно стоимость имущества в пользовании позволяет должным образом проанализировать объем денежных средств, генерируемых имуществом, что в конечном итоге сказывается на возможности успешного погашения задолженности заемщиком. Как показывает практика, недостаточно просто сопоставить по­лученную в результате проведения оценки стоимость имущества в пользовании с суммой запрашиваемого кредита. Отчет об оценке недвижимости необходимо использовать в качестве базы при проведении полноценного анализа риска неэффективности проекта. Проанализировав отчет об оценке объекта недвижимости, необходимо определить, насколько обоснованы предложенные заемщиком и привлеченным им для проведения работ по оценке профессиональным оценщиком расчеты размера дохода, который должен генерировать объект, и сопоставить его с ежемесячными отчислениями по обслуживанию долга.

Кроме того, для более полного и глубокого проведения анализа имеет смысл использовать два метода оценки риска инвестиций, метод опреде­ления вероятностей доходов и анализ чувствительности.

Суть метода определения вероятностей доходов заключается в следующем: прогнозируется несколько вариантов реализации проекта: оптимистический, наиболее вероятный и пессимистический. Расчет трех прогнозных вариантов дает три финансовых результата реализации проекта. Далее необходимо экспертным путем определить вероятность проявления каждого из этих вариантов и с учетом риска рассчитать финансовый эффект каждого варианта. Сумма рассчитанных таким образом показателей представляет собой взвешенный финансовый эффект от реализации проекта. Отрицательное значение этого показателя говорит о высокой степени риска неэффективности проекта, а значит, о нецелесообразности участия кредитора в реализации проекта.

Оценка риска инвестиций при помощи анализа чувствительности заключается в построении интерактивной математической модели денежных потоков по проекту. Изменяя значения параметров (стоимость, спрос, и т.д.), специалист, проводящий анализ, имеет возможность определить наиболее важные переменные, оказывающие наибольшее влияние на результат проекта. Этот метод позволяет выявить переменные, значения которых должны определяться с максимальной точностью и аккуратностью, а также выделить проекты с высокой степенью риска, обусловленные изменчивостью переменной.

Целесообразно предусматривать, чтобы заемщик представлял в бизнес-плане предлагаемого к финансированию проекта анализ чувствительности проекта и проводил обоснование выбора базового варианта исходя из реально действующих рыночных тенденций. Наиболее часто при расчете чувствительности проекта в качестве варьируемых параметров используются показатели стоимости продажи готового жилья, процентная ставка по кредиту и себестоимость строительства.

2. Кредиты, выданные на пополнение оборотных средств заемщика под залог объектов недвижимости.

Такого рода кредиты сегодня предоставляются наиболее часто. Потребители таких кредитов - строительные компании, привлекающие ресурсы путем заключения договоров инвестирования, которые предусматривают определенный график внесения платежей инвесторами. В данной ситуации кредит предоставляется для покрытия кассовых разрывов, которые возникают у строительной компании. Кредиты носят краткосрочный характер и оформляются в виде кредитных линий. Конечно, основным объектом анализа в этом случае должна стать непосредственно хозяйственная деятельность заемщика, на которую и запрашиваются кредитные средства, но права на обладание объектом недвижимости являются основным стимулом, побуждающим заемщика вернуть кредит, поэтому большое значение приобретает вопрос оценки объекта залога. Зачастую в ходе анализа таких проектов банками заказывается оценка рыночной стоимости объекта, что явно ошибочно.

Рыночная стоимость - величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом подразумевается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения. Следовательно, при определении рыночной стоимости объекта оценщик исходит из того, что для совершения сделки у сторон имеется достаточное время для проведения маркетингового рынка, объект предлагается на открытом рынке в течение срока, типичного для данного имущества. Для продажи по рыночной стоимости такого объекта недвижимости, как гостиница, офисный центр или торговый центр, потребуется довольно длительный срок рыночной экспозиции, который может доходить до одного года. Очевидно, что кредитор при обращении взыскания на заложенный объект недвижимости заинтересован в как можно скорейшей реализации залога, поскольку длительная продажа объекта приводит к замораживанию денежных средств, что, как правило, влечет за собой убытки. В связи с этим кредитор при анализе возможности предоставления средств может выбрать в качестве базы оценки ликвидационную стоимость объекта. Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, - это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Таким образом, подход к оценке залога на базе ликвидационной стоимости позволяет уже в самой формулировке задания на оценку учесть риск недостаточной ликвидности закладываемого имущества.

Строительные риски

Строительный риск - риск возникновения ущерба в ходе строительства или реконструкции объекта недвижимости.

Осознавая, что строительная деятельность вообще и строительство жилья в частности, связаны со значительными техническими рисками, Госстрой России в марте 1998 г. издал Постановление об обязательном страхо­вании нескольких видов рисков:

- гражданская ответственность перед третьими лицами за вред, нанесенный при проведении строительно-монтажных работ жизни, здоровью или имуществу;

- расходы по расчистке территории от обломков и остатков имущества, пострадавшего в результате страхового случая;

- риски, возникающие при проведении строительных работ, включая строительные материалы и конструкции, расходы по перевозке,

- риски, возникающие при проведении монтажных работ, включая монтируемое оборудование;

- риски, возникающие при проведении оборудования строительной площадки (временные здания и сооружения; складские помещения, леса и пр.);

расходы, понесенные подрядчиком вследствие недостатков, допущенных при проведении строительно-монтажных и пусконаладочных работ.

Данное Постановление Госстроя России позволяет застраховать физические риски строительства. Однако нельзя оставлять без внимания риски возникновения таких проблемных ситуаций, как банкротство подрядчиков, отсутствие необходимых строительных материалов, несанкционированное расходование средств подрядчиками, низкий уровень менеджмента. Застраховать эти риски очень сложно (теоретически застраховать их можно, но стоимость такой страховки в совокупности может в несколько раз пре­высить общую стоимость проекта). Кроме того, очень трудно корректно оценить вероятность проявления этих рисков на стадии анализа проекта. Поэтому один из основных способов минимизации рисков - осуществление кредитором максимально возможного контроля за ходом реализации проекта и при необходимости - применение адекватных мер, направленных на недопущение проявления таких рисков.

Практические шаги в этом направлении - истребование от потенциального заемщика предоставления информации, о тех подрядчиках и поставщиках, которых он предполагает привлечь к участию в проекте в сжатые сроки, в том случае, если основные поставщики или подрядчики не смогут выполнять взятые на себя обязательства в согласованные сроки и с согласован­ным в бизнес-плане проекта уровнем качества. В идеале следует стремиться, чтобы с такими подрядчиками были подписаны договоры о намерениях, предусматривающие, что в случае необходимости подрядчики смогут выполнить работы по проекту в соответствии с согласованными в бизнес-плане параметрами.

ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД НИМИ В КАЧЕСТВЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПО ПРИВЛЕКАЕМЫМ КРЕДИТАМ

Как указывалось ранее, особенность проектов строительства жилья - их высокая стоимость и отсутствие у инициаторов проектов высоколиквидных активов, совокупная залоговая стоимость которых соответствовала бы требованиям кредиторов. В связи с этим во всем мире одним из основных видов обеспечения заимствований, привлекаемых для целей финансирования жилищного строительства, становится залог прав на земельный участок и залог самого строящегося объекта. К сожалению, до последнего времени кредиторы неохотно рассматривали вновь создаваемые объекты недвижимости в качестве обеспечения предоставляемого финансирования.

Проблема вовлечения в экономический оборот вновь создаваемых объектов недвижимости имеет два аспекта. Во-первых, затрудненность процедур государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, без которой невозможно зарегистрировать договоры о залоге таких объектов и, следовательно, невозможно использовать их в качестве обеспечения по дополнительно привлекаемым кредитам, что серьезно тормозит развитие процесса кредитования строительных проектов в России.

Во-вторых, существуют объективные трудности, связанные с использованием земельных участков в качестве составной части такого рода обеспечения кредитов. Это обусловлено несовершенством системы оформления прав на земельные участки, на которых предполагается или уже ведется строительство. В зависимости от качества прав, которыми располагает застройщик в отношении земли, возможности последнего по использованию этой земли в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам упрощаются либо усложняются.

Кроме того, не совсем понятен сам механизм использования объекта незавершенного строительства в качестве обеспечения по кредиту, в частности, процедура оценки этого объекта для определения не столько суммы основного обязательства по договору ипотеки, сколько размера обеспечения, который в соответствии с законодательством обязательно должен быть указан в таком договоре.

Возможности использования земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Другими словами, это те вещи, которые обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости, индивидуальной определенности, подтвержденными соответствующей регистрацией. В соответствии с законодательством к недвижимому имуществу относятся и объекты незавершенного строительства (объекты, строительство которых заморожено), а также вновь создаваемые объекты недвижимости. В отношении данного имущества участники гражданско-правовых отношений вправе совершать любые сделки, в том числе сделки о передаче объекта незавершенного строительства в ипотеку.

Для заключения сделки по передаче в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо выполнить ряд требований законодательства. Прежде всего, необходимо осуществить регистрацию прав на объект незавершенного строительства как на объект недвижимости. Кроме того, ст. 340 ГК РФ, а также ст.69 Федерального закона Российской Федерации № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отмечает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору

- либо земельного участка, на котором находится это здание или сооружение;

- либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект;

- либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Необходимо заметить, что это един­ственный случай упоминания в Гражданском кодексе Российской Федерации именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). Таким образом, ст.340 ГК РФ устанавливает в данном случае исключение из общих правовых норм.

В том случае, если земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику на праве бессрочного пользования или владения, ситуация упрощается. Не нужно дополнительно закладывать права на земельный участок, они переходят в случае перехода права собственности на объект недвижимости автоматически. Единственная проблема в этом случае - определение размера земельного участка, который перейдет к новому собственнику объекта недвижимости при его отчуждении. Но в любом случае размер этого земельного участка не будет меньше, чем размер земельного участка, ограниченный фундаментом здания.

Исходя из того, что застройщики могут располагать разными правами в отношении земельных участков, на которых ведется или предполагается строительство, целесообразно отдельно рассмотреть возможности использования этих участков в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам в случае, если:

- земля принадлежит застройщику на правах собственности;

- застройщик располагает правами аренды на землю;

- застройщик наделен правом пользования земельным участком;

- застройщик имеет только право на застройку земельного участка.

В случае, когда залогодатель объекта незавершенного строительства имеет земельный участок, на котором распложен объект, на праве собственности, то вопрос решается проще, чем в иных случаях. Стороны вносят в договор ипотеки объекта незавершенного строительства условия о передаче в ипотеку и этого земельного участка либо части участка в размере, достаточном для функционального обеспечения жизнедеятельности объекта незавершенного строительства, и регистрируют сделку.

В случае, когда залогодатель объекта незавершенного строительства владеет земельным участком на основании договора аренды, передача объекта незавершенного строительства в ипотеку возможна только с передачей в ипотеку принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. При этом существенно важно требование ст. 615 ГК РФ о том, что арендатор может отдавать арендные права в залог только с согласия арендодателя.

Поэтому в случае получения земельного участка, выделенного под строительство зданий и сооружений, застройщиком на основании договора аренды возможность получения кредита на цели строительства под залог этого объекта строительства полностью зависит от воли арендодателя.

В случае, когда собственник объекта незавершенного строительства обладает другим (не правом собственности и не правом аренды) правом на земельный участок, следует учитывать еще один момент. Среди объектов, могущих быть предметом ипотеки, перечень которых регулирует Закон об ипотеке, не указаны иные имущественные права (кроме права аренды), которые могут возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). В этом случае применяются требования ст. 69 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства, право залога не распространяется. И при обращении взыскания на такой объект лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Как правило, наиболее надежны для банков с точки зрения минимизации рисков строительные проекты, где земля принадлежит заемщику на правах собственности. Однако случаи обращения в банк за строительными кредитами собственников земли, на которой предполагается строительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашивают профессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права, позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Одними из таких прав, как указывалось выше, являются права аренды на землю. Естественно, лучшие шансы получить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.

Однако во многих городах Российской Федерации муниципалитеты, наделенные полномочиями собственника земельного фонда, предпочитают не наделять застройщиков правом аренды на участок для строительства. Это объясняется необходимостью обеспечить контроль за целевым использованием земли, а также упрощенной процедурой предоставления земельного участка (для передачи в аренду необходимо регистрировать договор аренды земельного участка в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Вместо аренды застройщик получает суррогат в виде "права временного пользования" земельным участком для целей строительства ("землеотвод"). С точки зрения администрации города это может являться достаточным обеспечением прав застройщика, поскольку наделяет его теми же полномочиями, которые он имел бы, будучи арендатором. Но с точки зрения кредитора, рассматривающего возможность предоставления кредита под обеспечение таких прав на землю, это в значительной степени повышает риски. Во-первых, собственник земли в этом случае сохраняет возможность в любой момент пересмотреть свое решение, изменить условия договора и т.п. Во-вторых, такое право пользования носит временный характер, следовательно, могут возникнуть серьезные трудности с реализацией (продажей) объекта после завершения строительства. При рассмотрении подобных кредитных заявок банки могут принять положительное решение только в том случае, если они в достаточной степени уверены в надежности разрешений, полученных в данном муниципалитете или субъекте Российской Федерации, а также если имеется достаточное дополнительное обеспечение.

Помимо перечисленных нюансов, существует еще один. Согласно ст. 79 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат положениям Закона «Об ипотеке». В отношении же залога прав Закон Российской Федерации "О залоге" применяется в части, не противоречащей нормам ГК РФ. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: Гражданском кодексе Российской Федерации, Законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О залоге", что, безусловно, существенно затрудняет правоприменение.

При этом следует учитывать, что в отношении ипотеки объектов незавершенного строительства на сегодняшний день сложилась противоречивая практика, поскольку с формальной точки зрения такие объекты не являются недвижимостью, однако признаются таковыми, например, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 10).

Кроме того, регистрирующими органами не разработана методика регистрации подобных объектов, которые являются достаточно специфическими.

Проблема достаточности обеспечения строительных кредитов

Учитывая значительную стоимость проектов жилищного строительства, можно утверждать, что права заемщика в отношении земельного участка не являются достаточными для обеспечения запрашиваемого кредита на строительство, если только его размер не очень мал (например, кредит на пополнение оборотного капитала). Для того, чтобы гарантированно обеспечить возврат кредитов, предоставленных на цели финансирования строительных проектов, необходимо предусмотреть использование в качестве кредитного обеспечения не только земельных участков, рыночная стоимость которых в России достаточно условна, но и другого имущества, не относящегося к проекту. Обеспечением кредита могут стать поручительства третьих лиц заемщика, сам строящийся объект, иные объекты, находящиеся в собственности заемщика, принадлежащие ему права аренды и иные контрактные права, которые могут быть реализованы на рынке, а также ценные бумаги, имеющие рыночную котировку.

К тому же, если в структуре обеспечения привлекаемого финансирования присутствует недвижимость, это означает, что возникающие договоры ипотеки должны пройти государственную регистрацию. Распространенная сегодня практика предполагает максимум однократную регистрацию объекта незавершенного строительства и его залог, если стоимость готовой недвижимости может быть оценена достаточно высоко, а объект - достаточно ликвиден в его текущем состоянии. На последующих этапах строительства повторная перерегистрация производится, как правило, только при значительных финансовых затруднениях, когда речь идет о крупных проектах и заемщик ведет поиск новых или дополнительных кредиторов.

Практически все банки, вовлеченные сегодня в кредитование строительных проектов, работают с заемщиками путем открытия для них непополняемых кредитных линий, достаточное обеспечение по которым заложено в кредитный договор изначально. В качестве предметов дополнительного обеспечения могут быть использованы права застройщика в отношении под­рядных организаций, строительных материалов, а также денежные средства, поступление которых планируется после завершения проекта. Тем не менее даже использование всех перечисленных видов обеспечения, как правило, не позволяет выдавать кредиты более чем на 10-40% от всей стоимости строительства (в зависимости от масштабов проекта).

Следует отметить, что сложившаяся практика создания банками дочерних строительных компаний, которые выполняют функции застройщиков и заемщиков по отдельным проектам, финансируемым банками, достаточно порочна. Банк уходит из сферы банковских операций в сферу производства. Очевидно, что в этом случае речь идет фактически не о кредитовании, а об инвестициях в строительный бизнес, что в принципе ведет к возникновению новых специфических рисков и мешает более быстрому развитию как банковского, так и строительного сектора.

Существенные условия договора об ипотеке незавершенного строительства, применение которых вызывает проблемы

Согласно ГК РФ, сделка считается заключенной, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определил перечень существенных условий для договора об ипотеке. Ряд из них требует подробного рассмотрения.

Закон требует внесения в договор об ипотеке обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда кредит предоставляется одной суммой, проблем не возникает. Сложнее выполнить требования закона при предоставлении кредита несколькими траншами. В этом случае необходимо воспользоваться возможностью, предоставленной Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", о том, что, если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие условия ее определения (что является основанием расчета очередного транша, максимальная сумма кредита вообще, какие документы являются подтверждением предоставления кредита).

Другая более сложная проблема - требование ст.9 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст.3 39 ГК РФ о том, что оценка предмета ипотеки (в данном случае объекта незавершенного строительства) является существенным условием договора. Суть проблемы заключается в следующем.

Договор об ипотеке заключается на длительный срок. Стоимость закладываемого по договору об ипотеке имущества определяется сторонами в момент заключения договора. Для кредитной организации документом, подтверждающим обеспеченность кредита, является договор об ипотеке, в котором стороны договариваются об оценке предмета залога. Но по прохождении времени фактическая стоимость объекта увеличивается, а формально цена остается та, которая указана в договоре об ипотеке. Занижение оценки предмета залога невыгодно залогодателю (заемщику), а завышение цены предмета залога может привести к фактической необеспеченности кредита. А ведь соотношение размера стоимости предмета ипотеки и размера выданного кредита значительно влияет на нормативы Центрального банка Российской Федерации по резервированию.

Для решения существующей проблемы стороны вынуждены принимать одно из решений:

1. Для получения очередного транша производить переоценку предмета залога и вносить изменения в договор об ипотеке объекта незавершенного строительства (в части изменения цены предмета ипотеки). Внесение изменений в договор совершается в той же форме, что и основной договор, т.е. в нотариальной форме, а это значит, что за нотариальное удостоверение соглашения сторон об изменении цены предмета ипотеки в ранее заключенном договоре об ипотеке незавершенного строительства требуется повторная уплата государственной пошлины в размере 1,5% от суммы сделки (цены предмета ипотеки).

2. Для обеспечения кредита на строительство стороны используют другие способы обеспечения, как то банковская гарантия либо поручительство другого лица.

Особенности регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

Статья 5 Федерального закона об ипотеке устанавливает возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. В ст. 76 этого закона предусмотрена возможность обеспечения кредитов, выдаваемых для сооружения жилых зданий. В соответствии со ст. 69 Федерального закона об ипотеке ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Статья 29 Федерального закона о регистрации перед регистрацией ипотеки требует предварительной регистрации вещных прав залогодателя на передаваемое в ипотеку недвижимое имущество.

Как было указано выше, в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не все земельные участки могут быть оформлены в залог в качестве обеспечения ипотечного кредита. При этом не могут быть объектами договора об ипотеке участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям.

Залогу подлежат земельные участки, предоставленные дачно-строительным, гаражно-строительным кооперативам, приусадебные участки личного подсобного хозяйства, а также участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями.

Земельный участок (или его часть) может быть заложен, если ею площадь не меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевою назначения. Это предполагает специальное регулирование на региональном и муниципальном уровнях соответствующих минимальных площадей земель различного целевого назначения.

Исходя из того, что застройщики могут располагать разными правами в отношении земельных участков, на которых ведется или предполагается строительство, целесообразно отдельно рассмотреть возможности использо­вания этих участков в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам в случае, если:

а) земля принадлежит застройщику на правах собственности;

b) застройщик располагает правами аренды на землю;

c) застройщик наделен правом пользования земельным участком;

d) застройщик имеет только право на застройку земельного участка.

Два последних случая могут интересовать нас только с точки зрения последующего залога, потому что у собственника строения появляется возможность выкупить участок под строением.

В случае, когда залогодатель вновь создаваемого объекта недвижимого имущества имеет земельный участок, на котором расположен объект, на праве собственности, вопрос решается довольно просто. Стороны вносяn в договор ипотеки объекта незавершенного строительства условия о передаче в ипотеку и этою земельною участка либо части участка в размере, достаточном для функционального обеспечения жизнедеятельности объекта незавершенного строительства, и регистрируют сделку. Следует особо оговорить, что часть участка в этом случае должна быть зарегистрирована как отдельный участок, чтобы соответствующие права можно было зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обеспечение кредита в виде земельного участка вместе со вновь создаваемым объектом привлекательно для банка, поскольку право собственности на земельный участок обеспечивает надежность и стабильность прав землепользования, и тем самым минимизировано влияние внешних факторов на процесс создания и распоряжения объектом недвижимости. При рассмотрении заявки на кредит банк будет в первую очередь анализировать текущую и будущую ликвидность создаваемого объекта недвижимости. Однако, к сожалению, застройщики в России редко обладают правами собственности на земельный участок.

В случае, когда залогодатель вновь создаваемого объекта недвижимого имущества владеет земельным участком на основании договора аренды, передача объекта незавершенного строительства в ипотеку возможна только с передачей в ипотеку принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а кроме того, указывается срок аренды. При этом важным является требование ст. 615 ГК РФ о том, что арендатор может отдавать арендные права в залог только с согласия арендодателя.

Поэтому в случае получения застройщиком земельного участка, выделенного под строительство зданий и сооружений, на основании договора аренды возможность получения кредита на цели строительства под залог этого объекта строительства зависит полностью от воли арендодателя.

Рассматривая возможность привлечения заемных средств, следует учитывать, что в том случае, если земельный участок находится в долгосрочной аренде, шансы получить кредит гораздо меньше, чем в описанном выше случае, когда земельный участок принадлежит потенциальному заемщику на праве собственности. Принимая решение о предоставлении кредита под залог прав аренды на земельный участок и прав на вновь создаваемый на этом земельном участке объект недвижимости, банк в первую очередь будет обращать внимание на положения договора аренды (срок его действия, иные условия, на которых он заключен). Только в том случае, если договор аренды земельного участка удовлетворяет требованиям банка, он будет оценивать сам проект строительства здания или сооружения. Если аренда участка краткосрочная, то предоставление кредита обладателю таких прав должно быть оценено как очень рискованная операция.

Наряду с упомянутым выше подходом, когда осуществляется ипотека вновь создаваемого объекта недвижимого имущества одновременно с ипотекой земельного участка либо его права аренды, существует альтернативный подход - ипотека земельного участка либо его права аренды вместе с залогом прав на будущий объект. Основания для такого подхода рассматриваются ниже.

В случае, когда собственник вновь создаваемого объекта недвижи­мого имущества обладает другим (не правом собственности и не правом аренды) правом на земельный участок, следует учитывать еще один момент. Среди объектов, которые могут быть предметом ипотеки, регулируемой Законом об ипотеке, не перечислены (кроме права аренды) иные имущественные права, которые могут возникнуть в отношении недвижимого имущества (например, право, возникшее в силу договора безвозмездного пользования имуществом). В этом случае применяются требования ст. 69 Федеральною закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства, право залога не распространяется. И при обращении взыскания на такой объект лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Наиболее интересными для банков с точки зрения минимизации рисков являются строительные проекты, где земля принадлежит заемщику на нравах собственности. К сожалению, случаи обращения в банк за строительными кредитами собственников земли, на которой предполагается строительство, встречаются довольно редко. Намного чаще кредиты запрашивают профессиональные застройщики, получившие от собственника какие-либо права, позволяющие распоряжаться землей и вести строительство. Одними из них, как указывалось выше, являются права аренды на землю. Естественно, лучшие шансы получить кредит имеют застройщики, располагающие правами долгосрочной аренды.

Однако во многих городах Российской Федерации органы местного самоуправления предпочитают не наделять застройщиков правом аренды на участок для строительства. Предлогом для этого является необходимость обеспечения контроля за целевым использованием земли, а также упрощенная процедура предоставления земельного участка (не требуется регистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Вместо аренды застройщик получает суррогат в виде "права временного пользования" земельным участком для целей строительства ("землеотвод").

С точки зрения города это может стать достаточным обеспечением прав застройщика, поскольку "землеотвод" наделяет его теми же полномочиями, которые он имел бы, будучи арендатором. Но с точки зрения банка, рассматривающего возможность предоставления кредита под обеспечение таких нрав на землю, но значительно повышает риски для кредитора. Во-первых, собственник земли в этом случае сохраняет возможность в любой момент пересмотреть свое решение, изменить условия договора и т.п. Во-вторых, такое право пользования является временным, следовательно, могут возникнуть серьезные трудности с реализацией (продажен) объекта после завершения строительства, связанные, в частности, с неопределенностью прав на участок. В соответствии со ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования "соответствующей частью земельного участка", необходимой для использования недвижимости. Это означает, что приобретатель такого здания не может быть уверен, что он получит в пользование весь участок в имеющихся границах.

Таким образом, ипотека здания, которое расположено на участке, принадлежащем собственнику здания, на иных, кроме собственности и аренды, основаниях, хотя и возможна с точки зрения законодательства, но нецелесообразна для использования банками по причине значительных рисков.

Помимо перечисленных нюансов, существует еще один. Согласно ст. 79 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат положениям Закона об ипотеке. В отношении же залога прав Закон Российской Федерации "О залоге" применяется в части, не противоречащей нормам ГК РФ. Таким образом, нормы, регулирующие ипотеку права аренды, содержатся по крайней мере в трех законодательных актах: ГК РФ, Законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О залоге", что, безусловно, существенно затрудняет правоприменение.

В России практически во всех регистрационных округах отсутствуют методики регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости и их ипотеки. Это препятствует доступу строительных компаний на рынок заемных ресурсов и, как следствие, серьезно тормозит развитие строительного комплекса страны, снижает темпы строительства жилья, уменьшает объемы строительства коммерческой и промышленной недвижимости. С указанной проблемой связан и рост количества долгостроев (незавершенных объектов строительства). Из-за недостатка финансирования работы по строительству прекращаются; участки, переданные под строительство и незастроенные, не дают экономической отдачи. Мертвые зоны вокруг незавершенных объектов строительства делают непригодными для использования и соседние участки. Это снижает инвестиционную привлекательность территории в целом, ограничивает возможности увеличения занятости населения и получения дополнительных доходов в бюджет, а в масштабах страны - препятствует экономическому росту. В том случае, если незавершенные объекты построены за счет бюджетных вложений, бюджет терпит прямые убытки. Наконец, брошенные недостроенные здания начинают разрушаться, создают угрозу жизни и здоровью граждан. К этому моменту фирма, начавшая строительство, может обанкротиться, а восстановлением безопасности приходится заниматься уже властям, что создает дополнительную нагрузку на бюджет.

Опросы, проводимые сотрудниками Фонда "Институт экономики города" среди строительных компаний, показали, что сегодня права на вновь создаваемый объект недвижимости (а, следовательно, и его ипотеку) невозможно зарегистрировать даже в Москве - в городе, который считается лидером в жилищном строительстве страны. Не имея возможности зарегистрировать права на вновь создаваемые объекты недвижимости, строительные компании сталкиваются с проблемами при их залоге в качестве обеспечения привлекаемого финансирования. Серьезные проблемы возникают и при попытке продать строящийся объект. Все это делает вновь создаваемые объекты недвижимости неликвидным обеспечением, с которым российские банки работать не могут.

Банк, который попытается принять в залог в качестве обеспечения выдаваемого кредита вновь создаваемый объект недвижимости, рискует потерять вложенные в проект деньги. Причина в том, что объект недвижимости в процессе строительства изменяется, что приводит к затруднениям при идентификации и оценке объекта. Существует несколько решений этой проблемы: 1) перерегистрация залога по факту завершения каждого этапа строительных работ; этот способ очень дорогой и трудоемкий; 2) регистрация залога прав на земельный участок со всеми улучшениями; в этом случае проблема решается с минимальными затратами. К сожалению, пока ни один из них на практике не используется.

Учитывая определенную сложность проблемы регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимости, необходимо установить четкий порядок осуществления процедур, который целесообразно зафиксировать в специальном Положении. До урегулирования этого вопроса федеральным правовым актом такой документ может быть принят учреждением юстиции в субъекте Российской Федерации.

Предложения по решению этой задачи представлены ниже.

Понятие вновь создаваемого объекта недвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.

Одним из вопросов, создающих проблемы в практике работы учреждений юстиции, а также в деятельности участников рынка, осуществляющих проекты строительства, является вопрос о регистрации прав на объекты строительства и сделок с ними. Неоднозначно решается также и вопрос об отнесении объекта строительства к недвижимому имуществу.

Понятие недвижимого имущества

Деление вещей на движимые и недвижимые осуществляется в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ. При этом движимыми вещами признаются вещи, не относящиеся к недвижимости (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Поскольку регулирование оборота движимых вещей и недвижимости имеет различия, важные по своим правовым последствиям, необходимо понять, какие факторы являются необходимыми и достаточными для отнесения вещей к недвижимости.

Земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо названы как недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ) и образуют первую группу объектов недвижимости. Основное требование для отнесения объекта к недвижимому имуществу, предусмотренное п. 1 ст. 130 ГК РФ, носит критериальный характер и заключается в прочной связи объекта с землей, причем такой связи, что перемещение объекта без несоразмерною ущерба его назначению становится невозможно. Подобное требование соблюдается, например, в отношении зданий, сооружений. Объекты, удовлетворяющие названному критерию, образуют вторую группу объектов недвижимости. Третья группа объектов недвижимости состоит из не удовлетворяющих критерию прочной связи с землей и подлежащих государственной регистрации объектов, прямо названных в ГК РФ, в том числе: воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Четвертую группу недвижимых объектов должно составить имущество, относимое к недвижимому федеральными законами (п. 1 ст. 130 ГК РФ), в том числе: предприятия как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ), кондоминиум (ст. 1,14 Федерального закона о ТСЖ).

Таким образом, помимо явно названных видов объектов, относимых к недвижимому имуществу ГК РФ и федеральными законами, к недвижимому имуществу относятся и иные объекты, которые должны соответствовать критерию прочной связи с землей: "все, что прочно связано с зем­лей" (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Существует мнение, что все виды объектов, относимых к недвижимому имуществу, должны быть явно указаны в законе. (Это мнение настолько распространено, что многими воспринимается как догма.) Оно, вроде бы, подтверждается фактом указания на объекты недвижимого имущества, составляющие первую, третью и четвертую группы из названных выше. Для того, чтобы это мнение подтвердилось полностью, необходимо допустить, что законодатель адресовал самому себе примененный им критериальный подход. Такое допущение не означает ничего иного, как допущения отсутствия логики в действиях законодателя, который в той же самой статье ГК РФ применил и явно иной принцип, отнеся к недвижимому имуществу и объекты, не имеющие прочной связи с землей (третья группа).

Однако упомянутая трактовка не может быть поддержана по двум причинам. Первая из них состоит в том, что имеется иная, логичная трактовка. Вторая заключается в том, что практика оправдания какой-либо позиции такого рода допущениями стала настолько распространенной, что породила правовой нигилизм даже в среде юристов; вместо того, чтобы потрудиться найти согласованную с требованиями законодательства позицию, идут по пути наименьшего сопротивления - ссылаются на "недомыслие" законодателя.

В чем заключается иная трактовка?

Логика п. 1 ст. 130 ГК РФ состоит в следующем. Сначала к недвижимому имуществу относятся земельные участки; и именно потому, что далее приводится общее правило - к недвижимому имуществу относится все, что прочно связано с землей. Далее приводятся исключения из общего правила (третья группа). И, наконец, допускается отнесение объектов к недвижимому имуществу иными федеральными законами (четвертая группа) При этом называть иные объекты, удовлетворяющие общему критерию, нет смысла, так как этот вопрос уже решен. Но может возникнуть необходимость отнесения к недвижимости иных, сложных объектов; именно такого рода примеры мы находим: это предприятие как имущественный комплекс, который может включать в себя и вещи, относимые к движимым (ст. 132 ГК РФ), кондоминиум (ст. 1,14 Федерального закона о ТСЖ).

Необходимо обратить внимание на то, что иных дополнительных критериев отнесения имущества к недвижимому закон не предусматривает (см. ниже).

О применяемой терминологии

В различных федеральных актах встречаются такие выражения: законченные строительством объекты, не завершенные строительством объекты, объекты незавершенного строительства, вновь создаваемое недвижимое имущество. Что они означают?

Что касается терминологии, необходимо признать очевидное обстоятельство: в соответствии с правилами русского языка "создаваемое" означает незавершенное, длящееся действие. "Создаваемый объект" означает объект, находящийся в процессе создания. (То же самое означает словосочетание "вновь создаваемый объект".) Определение "созданный" означает свершившееся, законченное действие.

В отличие от них, определение "незавершенный" характеризует состояние (а не действие), отличное от конечного, "завершенного" состояния "Созданный объект" означает, что процесс создания доведен до конца. Состояние "созданного" объекта соответствует планировавшемуся, на достижение которого и был направлен процесс создания. Такой объект можно назвать "завершенным". Исходя из сказанного, следующие словосочетания: "созданный объект", "вновь созданный объект", "завершенный строительством объект", "завершенный объект строительства", по сути, означают одно и то же, а именно процесс строительства завершен, а состояние объекта строительства соответствует предусмотренному проектно-сметной документацией, что и служит основанием для сдачи завершенного строительством объекта в эксплуатацию.

Таким образом, в обоих случаях (вновь создаваемый объект, объект незавершенного строительства) мы имеем дело с одним и тем же физическим объектом - объектом строительства. В первом случае (вновь создаваемый объект) подчеркивается то, что на объекте ведутся строительные работы (собственными силами либо путем привлечения подрядчика). Во втором случае (объект незавершенного строительства) подчеркивается, что работы на объекте приостановлены (строительство законсервировано).

Возникновение недвижимости

Законодательство, к сожалению, не содержит ясного и четкого ответа на вопрос о том, в какой момент возникает недвижимость при ее создании, го есть, с какого момента объект строительства становится объектом недвижимости. Существуют различные подходы к решению этого вопроса. Например, в решении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (п. 16 Постановления от 25.02.98 № 8) говорится:

"По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строп тельного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими".

Иными словами, Пленум считает существенным отсутствие действующего договора строительного подряда при решении вопроса о квалификации не завершенных строительством объектов как объектов недвижимости. Словосочетание "вновь создаваемое недвижимое имущество" использовано в ст. 219 ГК РФ, однако определение его ни в этой статье, ни в других статьях ГК РФ не дано. Названная статья устанавливает момент возникновения права собственности на указанное имущество, а именно - с момента государственной регистрации права. Учитывая последовательность статей ГК РФ, необходимо признать, что ст. 219 ГК РФ определяет момент возникновения права для объектов, упомянутых в п. 1 ст. 218 ГК РФ, т.е. объектов, которых ранее не существовало и на которые с момента их возникновения может быть установлено чье-то право. Таким образом, мы имеем последовательность: возникновение объекта недвижимости - регистрация права - возникновение права на объект недвижимости. Когда же возникает объект недвижимости?

Для ответа на этот вопрос необходимо учесть, что недвижимость - лишь один из видов имущества, которое как таковое выступает объектом гражданского оборота. Из этого можно сделать вывод, что когда "нечто" поступает в оборот, то тем самым это "нечто" признается имуществом. (Обратное утверждение не всегда верно, так как имеются объекты, изъятые из оборота и ограниченно оборотоспособные.) Если регулирование указанного оборота осуществляется по тем же правилам, что и регулирование оборота недвижимости, значит, упомянутое имущество признается недвижимым. Но именно в отношении объекта незавершенного строительства, вновь создаваемого объекта федеральное законодательство, а именно - п.2 ст.5 Федерального закона об ипотеке, ст.25 Федерального закона о регистрации, - позволяет говорить как об объектах недвижимости. Следовательно, хотя бы с момента поступления в оборот (см. п.2 ст.25 Федерального закона о регистрации) указанные объекты признаются недвижимым имуществом. При этом важно помнить, что объекты поступают в оборот по воле и в интересе правообладателей - физических и юридических лиц (если объекты не изъяты из оборота либо не отнесены к ограниченно обороноспособным - ст. 129 ГК РФ), которые свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора (ст. 1 ГК РФ).

Смысл всякого оборота имущества заключается в ценности объекта для сторон по сделке. Очевидно, что вновь создаваемые объекты, объекты незавершенного строительства (они же - не завершенные строительством объекты), которые ценны именно как частичная (либо полная) реализация проекта строительства объекта недвижимости, поступают в оборот именно как объекты недвижимости (точнее - как часть будущего здания, сооружения), а не как совокупность строительных материалов. Использованные в ходе строительных работ строительные материалы перестают быть таковыми и превращаются в элементы конструкции объекта строительства. Использование объекта строительства возможно одним из двух способов - путем продолжения и завершения создания объекта (превращения части объекта в целый объект) или уничтожения (сноса) объекта строительства (при отказе от проекта по каким-либо причинам - техническим, экономическим, градостроительным пли иным).

Факт ведения либо прекращения строительных работ не определяет ценности объекта строительства. Прекращенные работы могут быть возобновлены, ведущиеся работы - продолжены либо прекращены, но это не может аннулировать объективный факт наличия объекта, находящегося в некотором состоянии. И, если объект строительства имеет ценность именно как объект недвижимости, то в таком качестве он и поступает в оборот, несмотря на то, "заморожена" стройка (законсервирована - ст. 752 ГК РФ), т.е. прекращены или приостановлены работы по строительству, или нет.

Из сказанного выше можно сделать следующие выводы:

1. Объект строительства (вновь создаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) как часть будущего здания, сооружения и в силу прочной связи с землей является недвижимым имуществом независимо от того:

- имеется ли действующий договор строительного подряда или нет;

- ведется ли строительство собственными силами или с привлечением подрядчика;

- осуществлена ли консервация стройки или нет.

Объект строительства (вновь создаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может считаться движимым имуществом исключительно в силу прямого указания закона как исключение из общего порядка отнесения объектов к недвижимому имуществу.

2. Объект строительства (вновь создаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может быть изъят из оборота только в силу прямого указания закона.

Объект строительства (вновь создаваемый объект недвижимого имущества, объект незавершенного строительства) может быть ограничен в обороте лишь в порядке, установленном законом.

Законодательные основы регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости

В настоящем разделе приводятся основные положения ГК РФ и иных законов, имеющие отношение к возникновению и регистрации прав и ипотеки вновь создаваемых объектов недвижимости.

1. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат на праве собственности лицу, использующему имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или догово­ром об использовании имущества (п. 1 ст. 218, ст. 136 ГК РФ).

Указанное выше определение "для себя" не означает, что лицо, создавшее новую вещь, не вправе продать ее, передать в аренду либо распорядиться ею иным образом. "Для себя" означает, что создатель новой вещи действовал от своего имени и в своем интересе, а не по договору подряда в качестве подрядчика, например.

Применительно к созданию нового объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, используемом для целей строительства на законном основании (следовательно, и на основании договора, заключенного с собственником участка), можно сказать, что:

- в случае нахождения земельного участка в собственности либо на ином вещном праве (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование) у лица, осуществляющего строительство на этом участке в соответствии с разрешением на строительство, полученным в уполномоченном органе, указанное лицо приобретает право собственности на вновь создаваемый объект;

- в случае, когда земельный участок предоставлен собственником на обязательственном праве на основании договора либо только на основании административного акта (для участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности) лицу, осуществляющему строительства, для использования в целях строительства для себя в соответствии с разрешением на строительство, полученным в уполномоченном органе, указанное лицо приобретает право собственности на вновь создаваемый объект, если иное не предусмотрено зако­ном, иными правовыми актами (например, решением главы администрации о предоставлении участка для целей застройки) или договором об использовании участка (например, договором аренды, инвестиционным договором).

2. Согласно ст. 219 ГК РФ моментом возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является момент государственной регистрации права.

Согласно ст. 25 Федерального закона о регистрации регистрация прав на объекты строительства предусмотрена в случае необходимости совершения с ними сделок. Регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих существование вновь создаваемого объекта недвижимости, документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, а также, в установленных случаях, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта.

Поскольку недвижимое имущество подлежит государственному техническому и кадастровому учету, то документ, подтверждающий существование вновь создаваемого объекта, должен быть подписан уполномоченными на указанный учет органами (БТИ, службой земельного кадастра).

3. Согласно ст.20 Федерального закона об ипотеке регистрация возникшего вследствие заключения договора об ипотеке залогового права (ипотеки) возможна только при наличии документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой основного обязательства. Основным обязательством по кредитному договору для заемщика является обязательство по возврату полученных денежных средств. Такое обязательство у него возникает только после фактического получения кредита. Поэтому, если предоставление кредита предусмотрено после заключения договора об ипотеке, потребуется произвести две регистрации, осуществляемые в различное время:

- регистрацию договора об ипотеке;

- регистрацию ипотеки (т.е. возникшего залогового права)

Если же кредит предоставляется до регистрации договора об ипотеке, то договор и возникшее залоговое право (ипотека) могут быть зарегистрированы одновременно¹¹.

¹¹ Для кредитной организации слишком рискованно и невыгодно предоставлять кредит до заключения договора об ипотеке, так как в этом случае кредит считается необеспеченным и требует 100-процентного резервирования.

4. Что касается момента возникновения ипотеки для участников сделки, то в соответствии со ст. 11 Федерального закона об ипотеке право залога возникает, а заложенное имущество считается обремененным не с момента регистрации ипотеки, а с момента возникновения обязательства (основного обязательства), обеспечиваемого ипотекой (например, с момента фактического перечисления денег по кредитному договору). При этом для третьих лиц ипо­тека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Таким образом, регистрация ипотеки имеет правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

5. В силу требования части 3 п. 2 ст. 13 и части 1 п. 1 ст. 29 Федерального закона о регистрации до регистрации ипотеки должна быть осуществлена государственная регистрация вещных прав залогодателя на передаваемое в залог недвижимое имущество. Отсутствие в ЕГРП записи о вещных правах залогодателя служит основанием для отказа в регистрации ипотеки. Более того, указанное требование о предварительной регистрации прав залогодателя должно быть выполнено еще до регистрации договора об ипотеке, поскольку в противном случае возникает основание для отказа в регистрации этого договора.

6. В соответствии с п. 2 ст. 5 и ст. 69 Федерального закона об ипотеке в случае, когда земельный участок находится в собственности либо на условиях аренды у лица, осуществляющего строительство, при залоге строящегося объекта вместе с ним должен быть заложен и земельный участок либо право аренды земельного участка.

Необходимо учесть, что согласно ст.69 Федерального закона об ипотеке ипотека земельного участка либо ипотека права аренды земельного участка осуществляется "по тому же договору", что и ипотека вновь создаваемого объекта недвижимости, т.е. закон требует заключать единый договор ипотеки.

Таким образом, для регистрации ипотеки вновь создаваемого объекта недвижимости залогодатель должен предоставить в учреждение юстиции документы, подтверждающие наличие права собственности на земельный участок либо аренды земельного участка. В последнем случае необходимо согласие арендодателя земельного участка на передачу в ипотеку права аренды земельного участка.

При этом регистрирующий орган (учреждение юстиции) должен проверять законность представляемых на регистрацию документов.

7. В отличие от ситуации, изложенной в п.6 настоящего подраздела и являющейся традиционной для российской практики, существует возможность иного, альтернативного подхода, также допускаемого законом.

7.1. Рассмотрим случай, когда земельный участок находится в собственности у застройщика.

Текст Федерального закона об ипотеке можно трактовать двояко.

Один вариант, основанный на положениях п. 3 ст. 340 ГК РФ, изложен выше в п.6 - это ипотека вновь создаваемого объекта недвижимости совместно с земельным участком, когда он находится в собственности у застройщика.

Второй вариант основывается на положениях п. 4 ст. 340 ГК РФ и ст. 64, 65 Федерального закона об ипотеке - речь здесь идет об ипотеке земельного участка вместе с находящимися или возводимыми на нем зданиями или сооружениями, что в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором об ипотеке. (Если в договоре не предусмотрен залог зданий или сооружений, то ипотека земельного участка не распространяется на находящиеся или возводимые на нем указанные объекты.) При этом, когда права залогодержателя удостоверены закладной, право залогодателя на возведение на участке зданий или сооружений должно быть предусмотрено в закладной. В совокупности с нормой п.6. ст.340 ГК РФ, предусматривающей возможность залога вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобрети в будущем, возникает вариант ипотеки земельного участка вместе с правом на будущий вновь создаваемый объект.

7.2. Рассмотрим случай, когда земельный участок находится у застройщика на праве аренды.

Аналогично варианту, изложенному в пп. 7.1, можно предложить альтернативный рассмотренному в п.6 подход. Основанием для этого служат нормы п.1 ст. 336 ГК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона об ипотеке и раздел IV "Залог прав" (ст.ст. 54-58) Закона Российской Федерации "О залоге".

В соответствии с п.1 ст. 336 ГК РФ предметом залога могут быть и имущественные права (требования). К залогу прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества применяются правила об ипотеке такого имущества, поскольку иное не предусмотрено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона об ипотеке). При ипотеке права аренды необходимо согласие арендодателя и собственника, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (см. п. 4 ст. 6 Федерального закона об ипотеке, п. 3 ст. 335 ГК РФ) Необходимо учитывать, что положения п. 1 ст. 57 Закона Российской Федерации "О залоге" не могут применяться как противоречащие ГК РФ и Федеральному закону об ипотеке.

Таким образом, федеральное законодательство допускает возможность залога прав арендатора земельного участка. В совокупности с нормой п.6. ст.340 ГК РФ, предусматривающей возможность залога вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, возникает вариант залога прав арендатора земельного участка вместе с правом на будущий вновь создаваемый объект недвижимости.¹²

¹² Поскольку действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества через залоговые сделки не предусмотрена, у лица, которое приобрело право аренды земельного участка и не является субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение публичного собственника заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, переданного в аренду.

8. Сравнивая два изложенных выше в п.6 и 7 подхода, можно констатировать, что:

- в обоих случаях требуется оформление единого договора ипотеки в отношении земельного участка (или прав аренды) и находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений;

- в обоих случаях требуется государственная регистрация договора об ипотеке и ипотеки;

- подход, изложенный в п.6, предполагает реальное существование объекта строительства, что должно быть зафиксировано. Второй подход, изложенный в п.7, допускает возможность ипотеки земельного участка (либо права его аренды) вместе с правом на будущий объект, который в момент заключения договора об ипотеке может существовать только в виде описания будущего объекта, содержащегося в проектно-сметной документации.

Последний вариант на практике не распространен, однако обладает несомненной привлекательностью для целей ипотечного кредитования периода строительства, поскольку не требует предварительной регистрации права на объект строительства.

В следующих двух подразделах приведены предложения по порядку регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества и порядку регистрации их ипотеки применительно к более традиционному подходу, изложенному в п.6 настоящего подраздела. Второй подход (п. 7) требует дальнейшего обсуждения и определения юридической процедуры его реализации, поскольку он, несомненно, обладает преимуществами экономической целесообразности и более соответствует правовой логике, основанной на принципе права на единый объект недвижимости, определяемого правом на земельный участок¹³.

¹³ Это известный принцип superficies solo cedit, пришедший к нам из римского права.

Предложения по Порядку регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Приводимый в данном разделе текст может быть использован учреждением юстиции при подготовке временного порядка регистрации прав на объекты строительства (вновь создаваемые объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства).

1. Вновь создаваемым объектом считается объект недвижимости, сооружаемый на отведенном под его строительство земельном участке согласно разрешению соответствующих органов исполнительной власти на строительство. Объект считается законченным строительством после его приема в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами

2. Совершение сделки с вновь создаваемым объектом недвижимости без предварительной государственной регистрации права собственности на него не допускается.

3. Право собственности правоприобретателя на вновь создаваемый объект недвижимости может быть зарегистрировано в случаях, когда в отношении земельного участка, на котором расположен объект, существует:

а) зарегистрированное за правоприобретателем одно из вещных прав на земельный участок (право собственности, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования);

b) зарегистрированный договор аренды земельного участка, предоставленного для создания объекта недвижимости арендатором для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

с) право пользования земельным участком, возникшее на основании распоряжения соответствующего органа исполнительной власти об отводе правоприобретателю земельного участка под строительство объекта недвижимости для себя (п.1 ст.218 ГК РФ)¹⁴.

4. Правоприобретатель обязан предоставить в учреждение юстиции:

- документы, подтверждающие одно из вещных прав, указанных в п.3,а) настоящего Порядка, либо инвестиционный или иной договор, подтверждающий права на данный объект недвижимости (см пп.3,б), 3,в) настоящего Порядка)¹⁵;

- разрешение на строительство на соответствующем земельном участке, полученное в уполномоченном государственном или муни­ципальном органе исполнительной власти,

- проектно-сметную документацию и план вновь создаваемого объекта недвижимости, удостоверенный соответствующим органом технического учета объектов недвижимого имущества, содержащий описание объекта.

5. В случае государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, принадлежащие Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного само­управления, а также уполномоченные юридические лица и граждане.

¹⁴ Необходимо отметить, что "право пользования земельным участком", не защищенное договором с конкретными условиями, не гарантирует правоприобретателю прав на участок

¹⁵ Для того, чтобы сделать возможной ипотеку в период строительства, необходимо, чтобы договор содержал норму о том, что в собственности инвесторов находятся все возводимые улучшения.

6. Государственная регистрация прав на вновь создаваемый объект недвижимости завершается выдачей свидетельства о праве собственности на данный объект недвижимости.

После завершения строительства объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в период строительства, в подраздел I ЕГРП на основании документа, подтверждающего прием объекта в эксплуатацию, вносится запись об изменении состояния объекта. Повторная государственная регистрация ранее возникших прав на этот объект не требуется.

Некоторые юридические проблемы, связанные с имущественными правами залогодателя при кредитовании строительных проектов

Земельные права

Одна из проблем заключается в том, что в России права заемщика на землю, которыми он располагает, очень часто существуют в форме, не подлежащей залогу. В некоторых городах застройщику предоставляется "право на застройку", т.е. временное право пользования с целью строительства. При этом не ясно, кому будут принадлежать права на земельный участок и построенный объект после завершения строительства. Условия при предоставлении этого права часто формулируются недостаточно четко, и, кроме того, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации данное право не может рассматриваться как право собственности на недвижимое имущество. По этой причине многие кредиторы неохотно принимают такое право в залог.

К тому же не вполне ясно, можно ли зарегистрировать подобное право на недвижимое имущество; в целом ряде регионов его регистрация не производится до момента завершения строительства. Многие города отказывают в регистрации такого права исходя из соображений собственного обеспечения, т.е. чтобы не предоставлять застройщику никаких реальных прав на землю до тех пор, пока он не выполнит всех своих обязательств по завершению строительства.

Один из возможных способов разрешения данной проблемы состоит в том, что кредитор должен настаивать на заключении как минимум договора аренды земельного участка на длительный срок до момента начала строительства. Власти некоторых городов опасаются, что, предоставив права аренды до окончания строительства, они лишатся возможности прекратить действие прав застройщика на землю, если строительство уже начато, или что городу придется возместить застройщику расходы на возведение, ремонт или расширение зданий и сооружений, затраченные последним до прекращения действия арендных прав. Однако данный подход не согласуется с положениями ст. 271 и 272 ГК РФ, из которых вытекает, что после прекращения действия аренды земельного участка права сторон в отношении остающихся на его территории объектов недвижимого имущества определяются условиями договора аренды. Исходя из этого, город может предоставлять застройщику право аренды на земельный участок до начала строительства, предусматривая возможность прекращения такой аренды и перехода прав в отношении незавершенных работ по возведению, ремонту и расширению здания к городу без возмещения расходов застройщика в случае, если застройщик не выполнит своих обязательств. Собственно говоря, это обычное условие сдачи в аренду городских земель в западных странах с рыночной экономикой.

Существует и еще одна сходная проблема. Она заключается в том, что в соответствии с российским законодательством арендуемая земля может быть заложена только с согласия и разрешения ее владельца, и власти многих городов либо не спешат с выдачей таких разрешений, либо выдвигают для их получения неприемлемые условия, а то и вовсе не дают своего согласия. При этом проблема не связана непосредственно с ипотечным законодательством, которое недвусмысленно разрешает использовать право на аренду в качестве обеспечения по ипотечному кредиту, а скорее, является проблемой региональной политики, которая, по логике, должна поддерживать, а не сдерживать развитие ипотечного кредитования строительства на арендуемых землях.

Разумеется, таких проблем не возникает, если заемщик владеет землей на правах собственности.

Здания, сооружения и строительные материалы

В настоящее время в России сформировалось такое законодательство, в рамках которого строящееся здание или иное сооружение не могут быть вовлечены в экономический оборот как объекты недвижимого имущества до тех пор, пока не будут зарегистрированы права на них. Регистрация прав на объект не производится до завершения строительства и выдачи властями со­ответствующего сертификата. Возникает ситуация, когда до завершения и приемки здания государственной комиссией отдельные его элементы не могут рассматриваться как объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче в залог. При этом неизбежно возникает вопрос: какими правами в отношении объекта незавершенного строительства обладают застройщик и кредитор в течение периода строительства.

Достаточно очевидно, что, даже не будучи собственником здания как объекта недвижимости, застройщик может быть собственником строительных материалов, которые находятся на стройплощадке и которые им оплачены, независимо от того, стали ли они уже частью здания или нет. Застройщик также может иметь договорные права на поставку строительных материалов, хранящихся за пределами строительной площадки в ожидании доставки. Гражданский кодекс позволяет кредитору брать в обеспечение строительные материалы и права по контрактам на поставку. Однако, поскольку эти предметы еще не считаются недвижимым имуществом, они не могут подлежать ипотеке. Вместо этого кредитор может заключить с застройщиком отдельный договор о залоге, в соответствии с которым застройщик возьмет на себя обязательство условной уступки кредитору всех своих прав на строительные мате*, риалы и по контрактам на поставку строительных материалов независимо от их фактического местонахождения. В соответствии с положениями Гражданского кодекса в части, касающейся юридических договоров смешанного типа, такой договор о залоге мог бы быть оформлен юридическим документом совместно с договором об ипотеке земельного участка. Положения такого договора о залоге в любом случае следует включить в договор об ипотеке земли, так как в настоящее время договоры о залоге движимого имущества не регистрируются, а указание на залог движимого имущества в документе об ипотеке подтвердило бы существование залога движимого имущества так же, как и самой ипотеки.

Для кредитора принципиально важно установить, что право собственности на строительные материалы, находящиеся на стройплощадке и уже составляющие часть строящегося здания, принадлежат заемщику, а не строительному подрядчику. Этого можно добиться, внимательно изучив условия договоров строительного подряда.

Рассматривая возможность залога строительных материалов "в обороте", следует уделить особое внимание вопросам их сохранности на этапе от момента поставки по контракту до момента использования для целей строительства. Необходимо убедиться, что заемщик и привлекаемые им для работы над проектом подрядчики способны обеспечить сохранность матери­алов на складе и на строительной площадке не только по количественным, но и по качественным параметрам. Заемщик должен взять на себя риск превышения фактического расхода строительных материалов над плановыми показателями, а также риск несоблюдения подрядчиками по проекту своих обязательств по сохранности строительных материалов.

Рассматривая вопросы использования вновь создаваемых объектов недвижимости в качестве обеспечения по кредитам, следует учитывать тот факт, что гражданское законодательство (ГК РФ, Закон об ипотеке, Закон о регистрации) содержит положения, в соответствии с которыми вполне допустима ипотека будущих улучшений на земельных участках. Сегодня территориальные органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество пока не имеют четко оформленной позиции по этому вопросу, что несколько тормозит развитие механизма обеспечения кредитов. В ближайшее время можно рассчитывать на положительные сдвиги в этом вопросе. Эго позволяет значительно повысить надежность кредитных сделок для банков и сделать для них более привлекательными проекты кредитования объектов незавершенного строительства.

Контрактные права

Заемщик часто является обладателем контрактных прав (требований), что может рассматриваться в качестве обеспечения по кредиту. Выше уже упоминались права по контрактам на поставку строительных материалов. Кроме того, застройщик может иметь определенные права по договорам на оказание архитектурно-планировочных или строительных услуг, предоставляемых по заранее оговоренной цене. Если у кредитора появляется необходимость обращения взыскания и принудительного исполнения заемщиком обязательств по кредиту, ему приходится решать вопрос о реализации объектов залога. Выставляя на торги вновь создаваемый объект недвижимости, кредитор должен убедить потенциальных участников торгов, что они сумеют закончить начатое строительство исходя из того же уровня затрат, который был предусмотрен ранее. В странах с другими правовыми системами это достигается путем заключения кредитором и заемщиком договора о залоге или условного договора об уступке последним своих прав по соответствующим контрактам на проектировочные или строительные работы, а также любым другим контрактам, которые могут представлять ценность (о посредничестве, управлении и т.д.). Кредитор при этом получает возможность реализации данных прав на тех же основаниях и в тех же случаях, которые достаточны для обращения взыскания и принудительного исполнения обязательств заемщика по договору об ипотеке.

Такая условная передача договорных прав в настоящее время допускается Гражданским кодексом и должна рассматриваться кредиторами как дополнительная форма обеспечения при кредитовании строительства. В любом случае кредитор должен быть уверен в том, что залог или переуступка ему прав заемщика по соответствующим контрактам разрешены условиями договора и что прочие участники данного договора полностью проинформированы о том, что заемщик может заложить или передать кредитору свои права по соответствующим контрактам.

Препятствующие обременения

Для кредиторов строительных проектов потенциально серьезной может стать проблема предъявления каких-либо других требований в отношении имущества заемщика до того, как будет полностью выплачен кредит и завершено строительство. В некоторых судебных системах такие требования, часто именуемые "препятствующими" исками, могут иметь первоочередность перед правами кредитора. То есть в случае продажи заложенного имущества на аукционе для исполнения обязательств по выплате кредита кредитор будет иметь приоритетное право на получение средств, вырученных от продажи, в части, соответствующей сумме кредита, выданной до возникновения препятствующего иска, и соответственно его права будут подчиненными по отношению к правам заявителя требования в отношении любых сумм кредита, выданных после возникновения такого требования. К сожалению, действующее законодательство не дает однозначного ответа на данный вопрос. В результате в случае выдачи кредита на строительство по частям - а большинство кредитов выдается именно по такой схеме, - до осуществления какой-либо выплаты кредитор должен убедиться в отсутствии каких либо препятствующих исков против заемщика или проанализировать их возможные последствия для кредита на строительство. В настоящее время это может стать достаточно трудной задачей.

Это также подтверждается ст. 37 части 2 ГК РФ, в которой указывается, что строительные подрядчики вправе выдвинуть требование к собственнику здания по любым невыплаченным суммам договора подряда и реализовать его в форме ипотеки строящегося сооружения. В законе не содержится указаний относительно какого-либо уведомления подрядчиком других заинтересованных сторон, например, следует ли регистрировать такое требование в органе регистрации прав на недвижимое имущество, и не разъясняется, в каких случаях и при каких условиях требование строительного подрядчика может иметь приоритет перед требованиями залогодержателя.

Права залогодержателей согласно договорам аренды земли

В настоящее время муниципальные образования учитывают интересы ипотечных кредиторов в своих нормативных актах и типовых формах документов, на основании которых предоставляются землеотводы под застройку. Особенно важное значение это имеет для периода непосредственного строительства, когда существует наибольшая вероятность невыполнения заемщиками своих кредитных и иных обязательств. Договоры об аренде или другие документы, предоставляющие права в отношении земельных участков, должны учитывать следующие потребности ипотечного кредитора:

1) право залогодержателя быть извещенным арендодателем о любых нарушениях условий аренды заемщиком;

2) право кредитора предпринимать любые шаги, необходимые для устранения нарушений условий аренды заемщиком;

3) право кредитора располагать достаточным временем для устранения на­рушений условий аренды;

4) соглашение о том, что арендный договор не будет расторгнут арендодателем в период, когда кредитор предпринимает шаги для обеспечения своих прав в отношении заемщика;

5) соглашение о том, что в случае необходимости процедуры принудительного исполнения обязательств по ипотечному договору кредитор может в результате реализации этой процедуры передать арендные права заемщика другому застройщику без препятствий и вмешательства со стороны арендодателя.

Выводы

Таким образом, при рассмотрении возможностей использования объектов незавершенного строительства и земельных участков под ними в качестве обеспечения по привлекаемым кредитам необходим анализ прав застройщика на земельный участок. С этой точки зрения возможны четыре варианта:

а) земля принадлежит застройщику на правах собственности;

b) застройщик располагает правами аренды на землю;

с) застройщик наделен правом пользования (пожизненного пользования) земельным участком;

d) застройщик имеет только право на застройку земельного участка.

Банковские требования относительно юридического анализа проектов, на которые запрашиваются кредиты, не позволяют в настоящее время использовать в качестве обеспечения земельные участки, в отношении которых у заемщика имеется право пользования или право на застройку, которые не определены в соответствующем законодательстве.

Для того, чтобы использовать в качестве обеспечения права аренды, рекомендуется вносить в договор аренды положение о том, что арендодатель предоставляет арендатору право на передачу прав аренды земельного участка в залог. При необходимости это позволит заемщику беспрепятственно решать данный вопрос.

Как показывает практика, в любом случае залоговая стоимость земельного участка (или прав аренды на него) и объекта незавершенного строительства, как правило, не является достаточной для надежного обеспечения всей суммы кредита, требуемого для окончания строительства. Могут быть предложены два способа решения проблемы: периодическая переоценка объекта незавершенного строительства (что требует повторной уплаты государственной пошлины в размере 1,5% от суммы данной сделки (стоимости; предмета ипотеки) или использование дополнительного обеспечения в виде банковской гарантии или поручительства третьего лица.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
Список документов для предоставления кредита

1. Юридические документы

- Устав, учредительный договор и устав либо только учредительный договор (в зависимости от вида юридического липа)*.

- Свидетельство (решение) о государственной регистрации*.

- Карточка образцов подписей и печати (форма 041026), заверенная нотариально.

- Свидетельство о постановке на учет в государственной инспекции по налогам и сборам.

- Документ, подтверждающий полномочия лица, которое имеет право выступать от имени организации и подписывать кредитные договоры (документ о назначении лица на должность либо доверенность).

2. Бухгалтерская отчетность

- Баланс (форма № 1)*, заверенный налоговым органом по месту регистрации предприятия, отчет о финансовых результатах и их использовании (форма № 2), отчет о движении денежных средств, отчет об изменении основных средств.

- Расшифровки структуры дебиторской и кредиторской задолженности в форме справок с указанием основных дебиторов и кредиторов, сроков погашения задолженности**.

- Справки о полученных кредитах и займах либо копии кредитных договоров (договоров займа), действующих на дату запроса о кредите.

- Копии выписок о движении денежных средств по расчетным и текущим счетам заемщика, заверенные банком (банками) заемщика за 3 последних месяца.

- Расшифровки забалансового счета о выданных поручительствах с приложением копий договоров.

* Нотариально заверенные копии.

** В расшифровке указываются дебиторы и кредиторы, на которых приходится не менее 7% объема задолженности.

3. Технико-экономическое обоснование (бизнес-план) использования кредита, где должны быть отражены:

- описание строительного проекта;

- цель использования кредита с указанием направлений использования кредитных средств;

- сроки и объемы строительства, используемые технологии, цена и себестоимость строительства;

- прогноз суммы чистой прибыли от деятельности предприятия на период действия кредитного договора;

- маркетинговые исследования проекта, целевые группы потребителей.

4. Документы но кредитуемой хозяйственной операции

- Разрешительная документация на проведение сделок, связанных с кредитуемой операцией (лицензии, разрешения на производство строительных работ, сертификаты качества, соответствия и другие необходимые разрешения и согласования).

- Описание используемых технологий строительства.

- Номенклатура поставщиков и подрядчиков, их диверсификация, возможность эквивалентной замены в разумные сроки. Возможность уступки по договорам с подрядными организациями (цена и последствия такого рода мероприятий).

- Договоры на приобретение строительных материалов, строительные подряды с надлежащим образом оформленными приложениями и дополнениями, которые раскрывают формы расчетов, состав приобретаемых ценностей, условия поставок и т.д.

- Договоры на реализацию конечной продукции (квартир, коттеджей) заемщиком по данной операции.

- Другие договоры, в том числе транспортные, необходимые для осуществления кредитуемой операции.

- Сметы основных и дополнительных затрат на строительство.

5. Дополнительная информация о заемщике.

- Аудиторское заключение.

- Рекомендательные письма от деловых партнеров заемщика.

- Рекламные проспекты и т.п.

6. Документы по обеспечению кредитуемой операции.

При залоге существующих объектов недвижимости

- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (правоустанавливающий документ).

- Справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) об инвентаризационной стоимости недвижимости.”

- Экспликация и поэтажный план продаваемого жилья.

- Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) о том, что объект принадлежит заемщику и не обременен обязательствами, уменьшающими стоимость имущества.

Для объектов государственной (муниципальной) собственности

- выписка из реестра залогов.

Документ, подтверждающий право землепользования (кроме квартир).

При залоге вновь создаваемого объекта недвижимости

Комплект проектно-сметной документации. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости. Документы, подтверждающие надлежащее оформление права землепользования и возможность залога прав.

При залоге квартир

Справки из РЭУ о том, что жилплощадь свободна от прописки. Копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги (для жилого фонда) в случае залога застройщиком собственного жилья, а также документ о согласии собственника недвижимости на сдачу имущества в залог, если закладываются права аренды. Отчеты об оценке объекта недвижимости.

При залоге строительных материалов и техники

- Спецификация на закладываемый товар с указанием закупочной и средней рыночной цены.

- Складская справка о товарном остатке на складе и на строительной площадке с указанием материально-ответственных лиц. Данные о техническом состоянии техники (износ, условия хранения).

- Страховые полисы на строительную технику.

- Сертификат качества (соответствия) на материалы.

- Копии договоров (контрактов), на основании которых приобретены (будут приобретены) строительные материалы, техника, копии товарораспорядительных документов и другие документы, подтверждающие право собственности на данные материалы и технику.

- Договор, подтверждающий право собственности или аренды на складские помещения залогодателя.

При залоге ценных бумаг

- Документы, подтверждающие имущественное право, удостоверенное данной ценной бумагой (например, при залоге акций, выписка из реестра акционеров).

- Документы, подтверждающие наличие и легальность происхождения валютных ценностей.

При поручительстве юридического лица (кроме банков)

- Договор поручительства. Банковская гарантия.

- Предгарантийное письмо.

- Документы согласно «Порядку проведения, актуализации и контроля за соблюдением Лимита на банки-резиденты Российской Федерации» (Версия 1.0), утвержденному Распоряжением №290-р от 22.03.95 г.

- Гарантийное письмо (в случае положительного решения Комитета о принятии гарантии в обеспечение).

7. Документация по управлению кредитами

- Запрос на выдачу кредитных средств.

- Разрешение на предварительную закупку стройматериалов.

- Разрешение на внесение изменений в сметы основных и дополнительных затрат на строительство.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.
Требования, предъявляемые к составлению заявления на кредит на строительство

 

 

 

III. Финансируемый проект

А. Краткая информация о проекте (1-2 параграфа по каждому пункту)

1) Описание проекта (тип, размер, расположение и т.д.).

2) Собственность на землю.

3) Строительные материалы.

4) График строительства.

5) Требования но внешней инфраструктуре.

6) Статус утверждения проекта.

7) Статус выполнения проекта (процент завершенных paбот но проекту в стоимостном и натуральном выражении).

8) Персонал но проекту (архитекторы, инженеры и т.д.).

Б. Общие затраты на проект

(Замечание: в анализе информации, касающейся не законченных в строительстве зданий, должно проводиться четкое различие между завершенными и незавершенными компонентами строительства.)

1) Строительство.

2) Земля (издержки, стоимость, плата за аренду, условия аренды).

3) Инфраструктура.

4) Подготовительные расходы.

5) Основы и допущения по оценке издержек.

В. Детальное описание проекта (1-2 параграфа по каждому пункту плюс карты и чертежи).

1) Описание строительной площадки и прилегающей территории.

2) Описание здания.

3) Тип и структура жилищных единиц.

4) Коммерческая часть, если таковая имеется.

5) Как будет осуществляться управление зданием после завершения строительства.

Г. Краткое изложение анализа рынка (1-2 параграфа по каждому пункту).

1) Рыночный спрос на здания данного типа строительства и технологии:

(а) описание конечных покупателей;

(б) любые подобные проекты на рассматриваемом рынке.

2) Обязательства конечных пользователей - количество и процент предварительно проданных квартир; заключенные договоры об аренде и купле-продаже коммерческой части здания, если таковая имеется.

3) Описание того, как конечные покупатели будут оплачивать покупку квартир.

4) Маркетинговая стратегия проекта, ценовая политика, реклама по проекту.

Д. Вопросы управления.

1) Руководство проектом (характер организации заемщика и его ответственность, использование услуг консультантов).

2) Указание способа, которым заемщик приобрел или будет приобретать материалы и заключать контракты на выполнение работ.

3) Описание любой технической помощи, необходимой или предусмотренной для проекта или заемщика, и возможные источники этой помощи (по выполнению проекта, бизнес-плану, технологии, маркетингу и т.п.).

IV. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА

А. Анализ финансирования проекта.

1) Краткое описание источников финансирования проекта (МБРР, собственные средства, предварительная продажа, другие кредиты и т.д.).

2) Оценка степени надежности и статус источников финансирования.

Б. Детальный финансовый анализ (хронологически до одной страницы плюс таблица для каждой категории).

1) Анализ стоимости основных строительных компонентов, отражающий отдельные стадии строительства и допущения по будущим изменениям стоимости строительства (с использованием утвержденных смет основных и дополнительных издержек по строительству (исправленных в установленном порядке).

2) Перспективная оценка текущих и будущих предоплат и цены продажи; а также условий аренды или цен продаж для коммерческой части при ее наличии.

3) Отчет о движении денежных средств на весь период реализации проекта, четко показывающий основные допущения и источники по всем данным.

4) Сопоставление величины запрашиваемого кредита со стоимостью строительства, основанное на оценке.

5) Анализ чувствительности (окупаемость проекта при различных допущениях, касающихся основных факторов риска, которые влияют на возвратность средств и себестоимость).

V. Дополнительная информация

А. Отчет о рынке.

1) Детальный анализ рынка:

включить информацию о последних сопоставимых проектах, реализованных на местном рынке: количество построенного жилья, количество проданного жилья, цены на это жилье и т.д. (предпочтителен анализ независимого эксперта).

2) Оценка проекта строительства:

использовать традиционные методы оценки и иметь необходимую подтверждающую документацию (предпочтителен анализ независимого эксперта).

3) Перечень покупателей жилых единиц.

4) Договоры купли-продажи (для жилой части).

5) Договоры аренды (для коммерческой части).

Б. Схемы и планы строительной площадки:

1) Схема, показывающая расположение объекта строительства

2) План строительной площадки, показывающий общую компоновку предлагаемого проекта.

3) План строительной площадки, иллюстрирующий доступность дорог и инфраструктуры (включить доступность к сетям водо- и газоснабжения, канализации, отопления и электричества).

4) Фотографии строительной площадки и здания (если строительство начато).

5) Наброски фасада здания.

6) Репрезентативные поэтажные планы.

В. Юридическая документация по проекту:

1) Описание юридического статуса земельного участка, документы, подтверждающие чистоту титула собственности или аренды

2) Договор купли-продажи (в случае приобретения незавершенного объекта строительства).

Разрешения от местных органов власти:

3) одобрение плана строительной площадки;

4) утверждение генерального плана;

5) утверждение планировки здания;

6) разрешения на подключение к сетям инфраструктуры;

7) иная разрешительная документация.

Г. Юридическая документация по компании:

1) Организационная структура компании, а также ее филиалов и отделений.

Основные уставные документы, в том числе:

- устав;

- учредительный договор;

- реестр акционеров с распределением долей акционерного капитала;

- лицензия на строительную деятельность;

- прочие документы.

Д. Разное:

1) Отчет о вопросах охраны окружающей среды

(необходимо для проектов новой застройки пустующих территорий или приобретенных земельных участков).

2) Договоры о страховании против рисков строительства.

3) Договоры подряда, если таковые имеются.

4) Прочее.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3.
Утвержденная смета основных затрат на строительство

Каждый из нижеподписавшихся заверяет Банк______________________________________

в следующем:

Полностью изучив соответствующую информацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем, что суммы затрат, необходимых для реализации данного проекта строительства, известного под названием ______________________, и указанных в прилагаемой.

Утвержденной смете основных затрат на строительство, определены и рассчитаны должным образом и что они охватывают весь объем работ, необходимых для полного окончания строительства согласно планам и спецификациям, подписанным каждой стороной. Настоящие основные затраты на строительство полностью соответствуют всем действующим строительным нормам и требованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________(наименование компании)

_______________________________(имя и должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)___________________(дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

________________________________(наименование компании)

________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)____________________(дата)

ПОДРЯДЧИК:

________________________________(наименование компании)

________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

________________________(подпись) _____________________(дата)

Сводный сметный расчет стоимости строительства (основные затраты)

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.
Утвержденная смета дополнительных затрат на строительство

Каждый из нижеподписавшихся заверяет Банк_____________________________________

в следующем:

Полностью изучив соответствующую информацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем, что суммы затрат, необходимых для реализации данного проекта строительства, известного под названием ______________________ , и указанных в прилагаемой

Утвержденной смете дополнительных затрат на строительство, определены и рассчитаны должным образом и что они охватывают весь объем работ, необходимых для полного окончания строительства согласно планам и спецификациям, подписанным каждой стороной. Настоящие дополнительные затраты на строительство полностью соответствуют всем действующим строительным нормам и требованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________(наименование компании)

_______________________________(имя и должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)___________________(дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

________________________________(наименование компании)

________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

_________________________(подпись)____________________(дата)

ПОДРЯДЧИК:

________________________________(наименование компании)

________________________________(имя и должность уполномоченного лица)

________________________(подпись) _____________________(дата)

____________________ (подпись) __________________ (дата)

Сводный сметный расчет стоимости строительства (дополнительные затраты)

ПРИЛОЖЕНИЕ 5.
Договор о предоставлении кредита на строительство

Данный кредитный договор ("Договор") заключен______________________________________________ числа_____________________________

месяца 199___года между _________________(именуемым в дальнейшем "Залогодатель")______________, зарегистрированным в городе ____________, основной офис которого находится в _____________ , и__________(в дальнейшем - "Залогодержатель"), кредитным учреждением, действующим на основании лицензии, выданной в соответствии с законодательством Российской Федерации, зарегистрированным в городе ________________, основной офис которого находится по адресу______________________________________________________________.

Залогодатель обратился к Залогодержателю с просьбой о предоставлении кредита (далее - "Кредит") в размере ______________________________________________, с целью

[строительства - ремонта] здания (далее - "Здание") на земельном участке, расположенном по адресу________________________________ в городе _________________.

Земельный участок и Здание, более подробно описанные в Приложении А к настоящему Договору, в настоящем Договоре вместе именуются Заложенным имуществом. Залогодержатель согласился предоставить Залогодателю этот Кредит на условиях, указанных в Договоре, включая передачу Залогодержателю в ипотеку Заложенного имущества.

В свете вышеизложенного Залогодатель и Залогодержатель согласились на нижеследующее:

1. Соглашение о Кредите

Залогодержатель соглашается предоставить Кредит Залогодателю, а Залогодатель соглашается взять Кредит на условиях, определяемых настоящим Договором.

2. Сумма Кредита

Полная сумма основного долга по Кредиту составляет __________________________.

3. Назначение Кредита

Кредит должен быть использован исключительно в целях [приобретения прав на земельный участок, расположенный в _______________и] [строительства] [капитального ремонта] Здания.

4. Срок Кредита

Вся сумма основного долга по Кредиту вместе со всеми прочими суммами, которые полагаются Банку по данному Договору, должны быть выплачены ему полностью не позднее_____________________("Дата погашения").

Сумма основного долга, или любая ее часть, могут быть погашены до наступления Даты погашения [при этом Залогодатель не обязан производить дополнительные выплаты и не подвергается штрафу] [при условии уплаты штрафа Залогодержателю в размере_____% от суммы предоплаты, если она была произведена до________, но без уплаты дополнительных сумм или штрафов Залогодателем, если она была произведена после такой даты].

5. Проценты но Кредиту

Изначальная процентная ставка по Кредиту составляет____________ в год.

Процентная ставка будет периодически корректироваться следующим образом [вставить формулу корректировки процентной ставки]:

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

Все корректировки процентной ставки считаются вступившими в силу на дату, определяемую Залогодержателем в соответствии с вышеуказанной формулой, и должны применяться к следующему за этой датой платежу Залогодержатель информирует Залогодателя в письменном виде обо всех корректировках процентной ставки.

6. Погашение Кредита

Начиная с первого дня ______ месяца 199 ________г. и далее в первый день каждого месяца до Даты погашения Залогодатель выплачивает Залогодержателю только проценты по ставке ___________________________________ от суммы основного долга по Кредиту или же от такой части суммы основного долга по Кредиту, которая периодически может предоставляться Заемщику и остается непогашенной.

Сумма основного долга по Кредиту в полном размере или же та часть Кредита, которая была предоставлена Залогодателю и остается непогашенной, вместе с любыми невыплаченными процентами должна быть выплачена Залогодержателю______ 199____г. (Дата погашения).

7. Резерв на выплату процентов

Из средств, выдаваемых Залогодателю, Залогодержатель создает резерв на выплату процентов в сумме, указанной в Плане затрат, который приводится в Приложении Б ("План затрат") к настоящему Договору. Залогодержатель имеет право без каких-либо обращений со стороны Заемщика выплатить себе проценты при наступлении срока их платежа из средств, выделенных на погашение процентов, вплоть до исчерпания средств, определенных в Плане затрат как резерв на выплату процентов. Сумма выплаченных таким образом процентов прибавляется к непогашенной сумме основного долга по Кредиту сразу же после выплаты процентов, и на нее нарастают проценты по ставке, предусмотренной в настоящем Договоре. Каждый месяц Залогодержатель направляет Залогодателю сведения о суммах, выделенных и выплаченных в виде процентов.

8. Обеспечение Кредита

Для обеспечения Кредита Залогодатель должен передать Залогодержателю следующие договоры (далее - "Договоры обеспечения"):

а) Заключенный в один день с настоящим Договором Договор об ипотеке (далее -"Ипотека") конкретного участка земли ("Земля"), который находится у Залогодателя на правах [собственности] [хозяйственного ведения] и расположен в _______________________.

б) Договор [залога] [переуступки прав], имеющий ту же дату, что и настоящий Договор, по которому Залогодержателю [передаются в залог] [переуступаются] все права требования, вытекающие из разрешений на строительство Здания, выданных Залогодателю _______и датированных _________________; из контракта на проектирование Здания, заключенного между Залогодателем и ________________и датированного ____________________; и из договоров на строительство Здания, заключенных между Залогодателем и ________________и датированных_ ___________________________.

в) Договор [поручительства] [гарантии], заключенный с _________, выступающим в роли гаранта и гарантирующим Залогодержателю выполнение обязательств по погашению Кредита и любых других сумм, выставленных к оплате в связи с предоставлением Кредита.

Настоящим обязательства Залогодателя но Договорам обеспечения включаются в данный Договор так, как если бы они были полностью изложены в данном Договоре. Неисполнение Залогодателем своих обязательств по Договорам обеспечения следует рассматривать как неисполнение им своих обязательств по настоящему Договору, что, в свою очередь, позволяет Залогодержателю осуществить свои права, вытекающие из данного Договора.

Обязательства Залогодателя по настоящему Договору обеспечены Договорами обеспечения и считаются включенными в эти договоры отсылочным условием, как если бы они были полностью изложены в этих договорах. Неисполнение Залогодателем своих обязательств по настоящему Договору дает право Залогодержателю воспользоваться своими правами по Договорам обеспечения.

Залогодержатель по своему усмотрению может воспользоваться своими правами, вытекающими из всех Договоров обеспечения или из любого из этих договоров или не воспользоваться ими вообще, либо он может осуществлять свои права по Договорам обеспечения в любой последовательности по своему усмотрению, причем осуществление прав по одному из Договоров обеспечения не означает, что Залогодержатель впоследствии не сможет воспользоваться своими правами по оставшимся договорам до тех пор, пока не будут выплачены все причитающиеся ему в соответствии с условиями настоящего Договора суммы. Неиспользование Залогодержателем своих прав по любому из Договоров обеспечения не означает, что Залогодержатель не может предъявить Залогодателю иск в соответствии с условиями настоящего Договора.

9. Строительство Здания

Залогодатель обязан построить, оборудовать и завершить Здание не позднее _____199____ г. ("Дата Завершения строительства"), в соответствии с планами и спецификациями (далее - "планы и спецификации"), приведенными в Приложении В к настоящему Договору. Залогодатель обязан обеспечить, чтобы по завершении строительства Заложенное имущество было свободно от любого обременения, исключая Ипотеку, которая обеспечивает настоящий Договор, и чтобы Заложенное имущество соответствовало всем требованиям правительственных органов, имеющих юрисдикцию над Заложенным имуществом.

10. Начало выплат по Кредиту

Выплата средств по Кредиту Залогодателю должна начаться в течение двух (2) рабочих дней со дня выполнения им следующих условий:

а) По предоставлении Залогодателем Залогодержателю подписанного и нотариально заверенного Договора об ипотеке в форме, указанной Залогодержателем, и зарегистрированного в соответствии с требованиями законодательства.

б) По предоставлении Залогодателем Залогодержателю подписанного и нотариально заверенного Договора залога в форме, указанной Залогодержателем, и зарегистрированного в соответствии с требованиями законодательства.

в) После регистрации Договор об ипотеке и Договор залога имеют преимущество перед любыми прочими зарегистрированными правами в отношении Заложенного имущества, за исключением таких преимущественных прав, которые установлены законодательством или о которых Залогодатель письменно уведомил Залогодержателя.

г) Залогодатель подписывает и передает Залогодержателю Договор переуступки прав и прочие юридические документы, которые Залогодержатель сочтет необходимым иметь для защиты своих интересов по данной кредитной сделке.

д) Залогодатель передает Залогодержателю Договор [Поручительства] [Гарантии].

е) На дату начала выплат по Кредиту в финансовом положении Залогодателя не произошло никаких существенных отрицательных изменений в сравнении с данными, приведенными в заявке Залогодателя на получение Кредита, и Залогодержатель не обнаружил никаких свидетельств того, что представленная Залогодателем в его заявке информация о его финансовом положении является ложной или недобросовестной.

ж) Залогодатель оплачивает Залогодержателю все расходы по заключению сделки, включая оплату юридических услуг, и прочие расходы, связанные с предоставлением Кредита. Фактическая сумма таких расходов сообщается Залогодателю Залогодержателем в письменном уведомлении.

з) Залогодатель выплачивает Залогодержателю установленный сбор за предоставление Кредита в размере _______________________.

и) Все страховые полисы, требуемые по условиям настоящего Договора, были выданы, а страховые платежи вносятся своевременно.

к) Залогодатель выполняет все прочие условия, необходимые для предоставления ему выплат по Кредиту, перечисленные в настоящем Договоре.

Выплаты по Кредиту будут перечисляться Залогодателю на его счет, открытый у Залогодержателя, или, с согласия последнего, на те счета или тем лицам, о которых Залогодатель в письменном виде проинформирует Банк.

11. Дополнительные условия осуществления выплат но Кредиту

Выплаты по Кредиту осуществляются Залогодателю только при соблюдении следующих дополнительных условий:

а) Выплаты по Кредиту осуществляются не чаще одного раза в месяц
на основании стоимости строительных работ, завершенных Залогодателем к
моменту выплаты.

б) Выплаты осуществляются только на основании ежемесячных заявок от Залогодателя с приведением достаточных для Залогодержателя подтверждений понесенных затрат, включая счета от подрядчиков и прочие счета. Залогодержатель имеет право перед осуществлением выплаты провести инспекцию строительства с целью проверки стоимости завершенных
работ. Для запроса о предоставлении таких выплат используется Заявка на выдачу средств, которая приводится в качестве Приложения Г к настоящему Договору.

в) Выделение средств осуществляется Залогодержателем исключительно по его усмотрению на используемые материалы, обоснованные трудозатраты по использованию этих материалов в процессе строительства, покрытие стоимости работ подрядчика, образование запасов материалов, проектно-организационные расходы.

г) Залогодатель должен использовать выделенные средства для покрытия затрат и расходов, указанных в Заявке на выдачу средств. Залогодержателю необходимо предоставлять достаточные доказательства осуществленных платежей. До каждой выплаты Залогодатель предоставляет Залогодержателю подтверждение от строительного подрядчика и всех поставщиков материалов о том, что расчет с ними был произведен полностью до даты очередного запроса на выплату средств. На свое усмотрение Залогодержатель может осуществлять выплаты непосредственно подрядчику или поставщику материалов.

д) Выплаты осуществляются в течение 15 дней с даты подачи Заявки на выдачу средств.

е) Залогодержатель не обязан осуществлять выплату, если ко времени ее осуществления возникло какое-либо обременение, требование или претензия в отношении Заложенного имущества, которое угрожает обеспечению, предоставляемому Залогодержателю по Договору об ипотеке.

ж) Залогодержатель может задержать последнюю выплату до тех пор, пока Залогодатель не представит Залогодержателю копии Акта о вводе в эксплуатацию и иных свидетельств, лицензий и разрешений государственных органов, необходимых для эксплуатации и заселения Здания.

з) Залогодержатель не обязан осуществлять выплаты после Даты завершения строительства.

12. Счет проекта

Выплата средств по Кредиту Залогодателю осуществляется на счет Залогодателя, открытый у Залогодержателя ("счет проекта") или с согласия последнего на такие иные счета или таким лицам, которых Залогодатель письменно укажет Залогодержателю.

Залогодатель должен разместить на счете проекта все средства, необходимые для завершения планируемого строительства в дополнение к сумме Кредита в соответствии с Планом затрат. Суммы, размещенные Залогодателем на счете проекта, выплачиваются Залогодателю, пока они не будут исчерпаны, до выплаты любой части Кредита. Если в какой-то момент Залогодержатель решит, что имеющихся средств Кредита недостаточно для завершения проекта, Залогодатель должен предоставить необходимые средства для покрытия дефицита. При осуществлении выплат Залогодержатель сначала использует средства, размещенные Залогодателем на счете проекта, до исчерпания этих средств, а затем - средства Кредита.

13. Категории финансирования

Залогодержатель и Залогодатель договариваются, что средства Кредита и прочие средства, выплаченные Залогодателю для покрытия затрат по проекту, расходуются Залогодателем для покрытия затрат по проекту в соответствии с Планом затрат. Залогодержатель не обязан выделять или выплачивать средства для покрытия любых проектных затрат, которые превышают суммы, указанные в смете для соответствующей категории в Плане затрат. Если в какой-то момент Залогодержатель сочтет, исключи­тельно по его усмотрению, что сумма, указанная в любой из категорий Плана затрат, недостаточна для оплаты всех затрат, предстоящих по данной категории, Залогодержатель может потребовать выплату Залогодателем Залогодержателю суммы такого расчетного дефицита, и Залогодатель обязан незамедлительно выплатить такую сумму Залогодержателю.

Если в какой-то момент Залогодержатель определит, исключительно по своему усмотрению, что сумма, указанная для любой категории, превышает потребности в средствах по такой категории, избыточная сумма может быть по усмотрению залогодержателя выделена для покрытия любого дефицита в другой категории.

Выплата будет производиться по категории "Непредвиденные расходы" Плана затрат, и если она будет произведена, то пойдет только на погашение тех издержек, которые одобрил Залогодержатель.

14. Выплаты на складируемые материалы

На материалы, складируемые вне пределов строительного участка, выплаты осуществляются только в случае одобрения Залогодержателем условий хранения, включая страхование. За материалы, складируемые вне пределов строительного участка, выплаты не осуществляются, если Залогодатель несет ответственность за возможный ущерб в результате кражи, повреждения или уничтожения таких материалов, если только до осуществления выплаты Залогодержателю не будет предоставлена и одобрена им страховка. Права на все материалы, складируемые вне строительного участка, должны подкрепляться соответствующими документами, подтверждающими права собственности и приемлемыми для Залогодержателя, каковые права обременяются Договором об ипотеке. Выплаты за материалы, складируемые вне строительного участка, не осуществляются, если только Залогодержатель не сочтет, что в таких материалах он имеет обеспечение первоочередности его прав требования перед другими сторонами.

15. Планы и спецификации

Планы и спецификации, а также любые изменения и дополнения к ним подлежат утверждению Залогодержателем и должны соответствовать требованиям всех государственных органов, имеющих юрисдикцию над Заложенным имуществом. Залогодержатель не обязан предоставлять средства по Кредиту на оплату работы, которая не отражена в утвержденных планах и спецификациях. Залогодержатель и Залогодатель договариваются, что планы и спецификации, приведенные в Приложении В, считаются одобренными Залогодержателем.

16. Контракты на проектирование и строительство

Залогодатель заключает контракты на проектирование или строительство Здания, а также вносит все изменения или дополнения в любой из таких контрактов только с письменного согласия Залогодержателя. Залогодатель [передает в залог] [переуступает] Залогодержателю свои права по любому из контрактов на проектирование или строительство здания, при этом все стороны такого контракта признают такую [передачу в залог] [переуступку].

17. Обязательства Залогодателя по предоставлению сведений

Залогодатель должен предоставить Залогодержателю сведения о том, что:

а) Он, Залогодатель является ________________________, созданной и зарегистрированной в соответствии с законами Российской Федерации и _________________________. С юридической точки зрения, правомочность существования и регистрации Залогодателя не вызывает никаких претензий или сомнений.

б) Соответствующий закон и уставные документы Залогодателя позволяют ему взять Кредит в Банке.

в) Залогодатель предоставил Залогодержателю копии своего [Устава] [Учредительного договора товарищества] [и т.д.], которые приведены в качестве Приложения А к данному Договору, и заявляет, что на дату заключения данного Договора текст этих документов является полным и точным, а также то, что какие-либо другие договоры или документы, которые изменяют или модифицируют условия данного [Устава] [Учредительного договора товарищества] [и т.д.] отсутствуют.

г) Залогодатель предоставил Залогодержателю копии своих финансовых отчетов от ___, которые приведены в качестве Приложения Б к данному Договору, и заявляет Залогодержателю, что приведенные отчеты являются подлинными и верными на указанную в них дату и что с даты составления этих отчетов в финансовом положении Залогодателя не произошло никаких существенных изменений к худшему.

д) Залогодатель обладает правом передать в ипотеку/залог Заложенное имущество, и это Заложенное имущество не является предметом других ипотек, залогов или обременении, кроме указанных в реестре государственной регистрации прав на недвижимость. [Залогодатель заявляет, что________________________________ , являющийся собственником Заложенного имущества, согласился на передачу его в ипотеку и представил Залогодержателю письменное согласие собственника, датированное __________, которое, по заявлению Залогодателя, является подлинным и верным].

е) Права, [передаваемые в залог] [переуступаемые] Залогодержателю по Договору [Залога] [Переуступки прав], не являются объектом какого-либо иного залога, права требования или обременения, имеющих преимущественную силу по отношению к правам Залогодержателя.

ж) Залогодателю неизвестно о каких-либо правовых претензиях по отношению к нему, которые могут быть предъявлены ему в настоящее время или в будущем и которые, в случае их удовлетворения, могут существенно изменить к худшему финансовое положение Залогодателя. Имеющиеся в настоящее время претензии в отношении Залогодателя перечислены в Приложении В к настоящему Договору.

з) Кредит выдается на основании предположения о том, что вся информация, представленная Залогодателем в заявке на получение Кредита, является точной и полной. Залогодатель заявляет Залогодержателю, что на дату заключения данного Договора все сведения, содержащиеся в заявке или предоставленные дополнительно Залогодателем или от имени Залогодателя являются точными и достоверными.

и) До даты заключения настоящего Договора ни на земельном участке, ни в Здании не велись строительные работы, кроме тех, о которых Залогодатель в письменном виде известил Залогодержателя, и никакого строительства не будет вестись до регистрации Договора об ипотеке.

к) Планы и спецификации соответствуют всем требованиям государственных органов, имеющих юрисдикцию над Заложенным имуществом.

л) Все разрешения, необходимые для строительства Здания, были Залогодателем получены.

18. Обязательства Залогодателя но совершению действий

Залогодатель обязан:

а) Использовать Кредит только для целей, указанных в настоящем Договоре.

б) Своевременно вносить платежи в счет погашения суммы основного долга по Кредиту, процентов, пени за просрочку выплат, штрафов и других расходов по Кредиту, как это предусмотрено в настоящем Договоре.

в) Выполнять все прочие обязательства по данному Договору и Договорам обеспечения.

г) Незамедлительно уведомлять Залогодержателя о любых изменениях неблагоприятного характера в финансовом положении Залогодателя, происшедших или могущих произойти после даты подписания настоящего Договора.

д) Содержать Заложенное имущество в хорошем состоянии, не разрушать, не наносить ущерба Заложенному имуществу, не допускать его порчи и иным образом беречь и охранять Заложенное имущество в соответствии с положениями статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

е) Вести бухгалтерские учет и отчетность так, чтобы они полно и точно отражали финансовое состояние Залогодателя.

ж) Застраховать Заложенное имущество от пожара и иных рисков в соответствии со Статьей 21 данного Договора.

з) Платить все налоги и иные государственные сборы с Заложенного имущества по мере наступления сроков их платежа.

и) Ежеквартально предоставлять Залогодержателю финансовый отчет Залогодателя, подготовленный Залогодателем в приемлемой для Залогодержателя форме.

к) Ежегодно, в течение шестидесяти (60) дней по окончании финансового года Залогодателя, предоставлять Залогодержателю финансовый отчет Залогодателя, подготовленный независимым аудитором.

л) Обеспечивать Залогодержателю и его представителям неограниченный доступ к Заложенному имуществу в любое обоснованное время в ходе строительства Здания для проверки всех планов и спецификаций, а также хода выполнения работ. Залогодержатель или его представители могут проводить инспекции Заложенного имущества в соответствии с положениями статьи 343 ГК РФ.

19. Обязательства Залогодателя не совершать определенные действия

Без согласия Залогодержателя Залогодатель не должен:

а) передавать свои права по Кредиту третьей стороне; любая попытка передать Кредит третьей стороне считается ничтожной и не имеющей юридической силы, и обязательства Залогодателя в отношении Залогодержателя по условиям данного Договора сохраняют свою силу;

б) продавать, сдавать в аренду, передавать в ипотеку или иным обратном распоряжаться или отчуждать Заложенное имущество и любое иное обеспечение [переданное в залог] [права на которое переуступлены] Залогодержателю по Договорам обеспечения.

20. Продажа или залог контрольного пакета акций

Если Залогодатель или лица, имеющие контроль над ним, в день подписания настоящего Договора передают или отдают в залог его или их [акции] [доли участия в товариществе] [паи в совместном предприятии] без письменного согласия Залогодержателя, то Залогодержатель может потребовать немедленного погашения всей оставшейся основной суммы долга. Для целей данного запрещения к лицам, имеющим контроль, относятся любое физическое лицо или группа физических лиц, которые вместе владеют контрольным пакетом акций Залогодателя, а контрольный пакет акций означает любой пакет, который обеспечивает фактический контроль за решениями руководства Залогодателя, независимо от того, превышает ли этот пакет 50% акций или нет. Указанное запрещение не распространяется на любую передачу акций Залогодателя в сделках "на расстоянии вытянутой руки" на открытой фондовой бирже (т.е. в сделках, проводимых так, как будто между сторонами нет никаких связей, для избежания конфликта интересов), а также в сделках между ближайшими родственниками или в порядке наследования по завещанию.

21. Страхование

Страхование, которое Залогодатель должен обеспечить в соответствии с требованиями настоящего Договора, должно быть осуществлено приемлемой для Залогодержателя страховой компанией и должно включать следующее:

а) страховой полис, страхующий Залогодателя и Залогодержателя от любого риска убытков, которые могут возникнуть во время строительства Здания по любым причинам, включая строительную аварию и нанесение ущерба прилегающему земельному участку и сооружениям, независимо от того, кто в этом виноват;

б) по завершении строительства Здания - страховой полис, страхующий от риска пожара и иного ущерба или уничтожения Заложенного имущества (с учетом обычных и традиционных исключений, действующих на рынке), по меньшей мере на сумму, равную [полной восстановительной стоимости Заложенного имущества] [полной сумме Кредита];

в) страховой полис, страхующий Залогодателя и Залогодержателя против возможных исковых требований в связи с физическими травмами пли смертью, произошедшими непосредственно на территории Заложенного имущества или рядом с ним.

Все страховые полисы направляются на утверждение Залогодержателю до их подписания Залогодателем и страховой компанией и по меньшей мере за 30 дней до истечения срока действия предыдущего полиса.

В страховых полисах специально оговаривается, что Залогодержатель является бенефициарием в объеме его прав по данному Договору и по Договорам обеспечения. Условиями полиса должно быть предусмотрено, что Залогодатель не имеет права менять бенефициария по страховому полису без письменного согласия Залогодержателя.

В случае ущерба или уничтожения Заложенного имущества, Залого­держатель может использовать поступления от страховых выплат для пога­шения сумм, причитающихся к оплате по данному Договору.

22. Случаи невыполнения обязательств

Наступление любого или нескольких из нижеперечисленных событий следует рассматривать как невыполнение Залогодателем его обязательств по данному Договору, что позволяет Залогодержателю приступить к осуществлению мер, описанных в статьях 23 и 24 настоящего Договора :

а) невыполнение и несоблюдение Залогодателем какого-либо из условии настоящего Договора и Договоров обеспечения;

б) уничтожение или нанесение существенного, по мнению Залогодержателя, ущерба Заложенному имуществу;

в) несоблюдение и невыполнение Залогодателем условий любого иного договора о предоставлении средств в кредит между Залогодателем и Залогодержателем, включая любой кредитный договор, вексель, закладную, залог или гарантию, составленные до или после даты заключения настоящего Договора;

г) установление ложности или недостоверности любого из сведений, предоставленных Залогодателем Залогодержателю по данному Договору;

д) если строительство Здания не завершено, как того требуют планы и спецификации, к Дате завершения строительства;

е) если строительство Здания прекращается на период 30 дней без письменного согласия на то Залогодержателя;

ж) если строительство Здания замедлилось или отложено на какой-то период времени, что, по мнению Залогодержателя, сделает завершение строительства в срок (к Дате завершения строительства) маловероятным.

23. Средства правовой защиты. Требование досрочного погашения Кредита

Если Залогодатель не выполняет своих обязательств по настоящему Доювору, Залогодержатель обязан направить письменное уведомление Залогодателю с указанием в нем: а) характера невыполненного обязательства; б) действий, которые необходимо предпринять Залогодателю для выполнения взятого обязательства; в) даты, к которой обязательство должно быть выполнено, но не более 30 дней с даты уведомления; а также г) с предупреждением о том, что, если Залогодатель не выполнит нарушенного обязательства к указанному сроку, Залогодержатель прибегнет к средствам правовой защиты, предусмотренным настоящим Договором и действующим законодательством, что включает требование немедленного погашения ("досрочного погашения") Кредита и выплаты всех остальных причитающихся Залогодержателю сумм, а также реализацию Залогодержателем своих прав по Договорам обеспечения.

Если Залогодатель не выполнит нарушенные им ранее обязательства в 30-дневный срок с даты уведомления, Залогодержатель может без каких-либо повторных уведомлений Залогодателя приступить к реализации любых своих прав, предусмотренных настоящим Договором, Договорами обеспечения и действующим законодательством, включая требование незамедлительной выплаты всех сумм, причитающихся ему к оплате по данному Договору в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

24. Дополнительные средства защиты прав Залогодержателя

Если Залогодатель не выполняет свои обязательства по настоящему

Договору, то, независимо от того, было ли Залогодержателем объявлено о необходимости немедленного погашения Кредита или предприняты иные шаги для реализации своих прав по Кредитной Документации или нет, Залогодержатель может, но не обязан в дополнение ко всем другим средствам правовой защиты, предусмотренным данным Договором и действующим законодательством, сделать следующее:

а) войти на территорию Заложенного имущества и завершить строительство Здания в полном соответствии с планами и спецификациями, внося при этом изменения, которые Залогодержатель, по своему усмотрению, сочтет уместными, причем все это осуществляется за счет Залогодателя, и все риски несет он же;

б) принять на себя права Залогодателя, вытекающие из любых контрактов на проектирование или на строительство Здания, и использовать полностью или частично рабочую силу, материалы, запасы и оборудование, на которые ранее Залогодатель заключил договоры, а также заключить любые дополнительные договоры на проектные работы, строительство, материалы, запасы или оборудование, если, по мнению Залогодержателя, это необходимо для завершения строительства;

в) выплатить любые подлежащие оплате суммы, погасить будущие задолженности или претензии, которые могут обременять Заложенное имущество или которые могут препятствовать завершению строительства Здания.

Любые суммы, выделенные Залогодержателем для реализации его прав, вытекающих из данной статьи, будут считаться долговыми обязатель­ствами Залогодателя, средствами, выделенными Залогодателю из Кредита, и должны быть обеспечены Договором об ипотеке.

Настоящим Залогодатель предоставляет Залогодержателю доверенность для целей реализации Залогодержателем своих прав, вытекающих из настоящей статьи, от имени и по поручению Залогодателя.

25. Право Залогодержателя на осуществление расходов и др.

Если Залогодатель не выполняет свои обязательства по данному Договору в части:

а) поддержания в порядке Заложенного имущества;

б) обеспечения страхового покрытия;

в) уплаты налогов и прочих государственных сборов в отношении Заложенного имущества;

г) устранения или прекращения посягательств против Заложенного имущества или обременении такого имущества, которые могут отрицательно сказаться на обеспечении, предоставленном Залогодержателю.

Залогодержатель может, в дополнение ко всем прочим имеющимся у него правам, позволяющим ему требовать досрочного погашения Кредита и исполнения Договоров обеспечения, предпринять любые меры, необходимые для исполнения вышеизложенного, включая расходование собственных средств Залогодержателя. В таком случае все необходимые расходы, произведенные Залогодержателем в вышеуказанных целях, будут рассматриваться как дополнительные суммы, обеспеченные Договорами обеспечения. Все необходимые расходы, понесенные Залогодержателем, должны быть оплачены Залогодателем в течение десяти (10) дней от даты письменного требования Залогодержателя, в котором последний указывает причины и размер понесенных расходов.

Залогодержатель может, но не обязан, потратить любые из средств, которыми он располагает, в целях, изложенных в данной статье.

26. Отказ от прав не предусмотрен

Продление срока платежа или любая иная форма отсрочки в принятии мер, предоставленная Залогодателю Залогодержателем в рамках данного Договора добровольно или в соответствии с решением суда, равно как и неспособность Залогодержателя добиться принудительного исполнения Залогодателем любого из положений данного Договора или Договоров обеспечения, не означает отказа Залогодержателя от какого бы то ни было права по данному Договору или по Договорам обеспечения и не помешает последую­щей реализации любого из прав Залогодержателя или применению любого из средств защиты прав Залогодержателя.

27. Прекращение обязательств

По выплате Залогодателем всех сумм, причитающихся к оплате по данному Договору, обязательства Залогодателя по данному Договору и по Договорам обеспечения прекращаются, и Залогодержатель возвращает Залогодателю оригиналы Договоров обеспечения и любые другие документы, которые могут потребоваться для прекращения обязательств Залогодателя.

28. Продажа права требования по кредитному Договору

Право требования, имеющееся у Залогодержателя по данному кредитному Договору, может быть продано Залогодержателем или использовано последним для обеспечения облигаций или иных долговых обязательств Залогодержателя или любого последующего обладателя права требования. Залогодержатель предоставляет Залогодателю письменное уведомление о любой такой продаже или залоге права требования Залогодержателя по данному кредитному Договору.

29. Полнота Договора

Настоящий Договор, равно как и Договоры обеспечения, следует рассматривать как совокупность, охватывающую в целом все договоренности Залогодержателя и Залогодателя в отношении данного Кредита.

30. Изменение Договора

Настоящий Договор может быть изменен только с письменного со­гласия Залогодателя и Залогодержателя.

31. Уведомления

Все уведомления, предусмотренные положениями данного Договора, должны направляться заказной почтой с получением квитанции о вручении Залогодателю по адресу: _______________________________________________________________________________;

и Залогодержателю по адресу: __________________________________________________;

Каждая из сторон может изменить адрес для доставки уведомлений, при этом она должна в письменном виде уведомить об этом другую сторону.

32. Коллизия правовых норм

Данный Договор и Договоры обеспечения регулируются законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами, принятыми органами власти региона, где расположено Заложенное имущество. В случае, когда какое-либо из положений данного Договора или Договоров обеспечения вступает в противоречие с действующим законодательством, это не означает, что его ничтожность распространяется на все остальные по­ложения настоящего Договора и Договоров обеспечения, которые будут по-прежнему действовать, за исключением коллизионных положений.

ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ____________________ ЗАЛОГОДАТЕЛЬ______________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 6.
Договор об ипотеке

Настоящий Договор об ипотеке (далее - "Ипотека") заключен ______________ числа _________ месяца 199 _______ г. между ________________ , зарегистрированным в городе ___________, основной офис которого находится по адресу_______________________ (далее - "Залогодатель"), и _________________________________ , кредитным учреждением, действующим на основании лицензии, выданной в соответствии с законодательством Российской Федерации,_________________________ зарегистрированным в городе ________________, основной офис которого находится по адресу_________________________________________________(далее - "Залогодержатель").

1. Настоящая Ипотека предоставляется Залогодателем в обеспечение кредита (далее - "Кредит"), предоставляемого Залогодержателем, сумма которого составляет ______________.

2. На Кредит начисляются следующие проценты (ВСТАВИТЬ ФОРМУЛУ РАСЧЕТА ПРОЦЕНТОВ): _______________________________________.

3. Погашение Кредита осуществляется в следующем порядке (ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ТРЕБУЕМЫХ ПЛАТЕЖЕЙ):

4. В дополнение к уплате суммы основного долга и процентов Залогодателю может быть предъявлено требование уплатить штрафы за просроченные платежи; возместить любые затраты Залогодержателя по содержанию Заложенного имущества; уплатить страховые взносы; налоги на недвижимость, которыми облагается Заложенное имущество; арендные платежи, а также расходы Залогодержателя на принудительное осуществление своих прав по настоящей Ипотеке и иному дополнительному обеспечению этого Кредита.

5. Вся сумма основного долга по Кредиту, а также проценты и иные подлежащие оплате суммы, если они не уплачены ранее, должны быть уплачены Залогодателем не позднее чем___________________ ("Дата погашения" Кредита). Вся сумма основного долга по Кредиту или любая ее часть могут быть уплачены до Даты погашения [без начисления штрафа или пени ] [после уплаты Залогодержателю пени в размере ______% от досрочно погашаемой суммы, если выплата этой суммы производится до ______, и без начисления штрафа или пени при досрочном погашении после указанной даты].

6. Условия и сроки Кредита указаны в кредитном договоре (далее - "Кредитный договор") между Залогодателем и Залогодержателем, датированном тем же числом, что и настоящая Ипотека, копия которого является Приложением А к настоящей Ипотеке.

7. Залогодатель имеет в собственности следующий земельный участок (далее - "Земельный участок") [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ПРИМЕЧАНИЕ: ОПИСАНИЕ УЧАСТКА МОЖЕТ БЫТЬ СДЕЛАНО В ВИДЕ ССЫЛКИ НА ЕГО ПЛАН ИЛИ СЪЕМКУ ПРИЛАГАЮЩИЙСЯ(-ЩУЮСЯ) К ДОГОВОРУ об ИПОТЕКЕ]:

8. Право собственности Залогодателя на Земельный участок удостоверено в документе, именуемом _________________________ , от______199___ зарегистрированном в [название реестра] ______ 199 ________ г. в деле номер ______ как документ за номером _________.

9. Кроме того, Залогодатель владеет на праве собственности следующим(и) зданием(ями) и сооружениями (далее - "Здание"), находящимися на Земельном участке [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ЗДАНИЯ]:

10 Право собственности Залогодателя на Здание удостоверено в документе, именуемом ______________________ от_______ числа 199 _____ г., который зарегистрирован в [название реестра] ______ числа 199 ____ г. в деле номер как документ за номером ________.

11. В настоящей Ипотеке Земельный участок и Здание вместе именуются Заложенным имуществом. Залогодатель и Залогодержатель согласились, что оценочная стоимость Земельного участка составляет Залогодатель и Залогодержатель согласились, что оценочная стоимость Здания составляет __________.

12. На Заложенном имуществе лежат следующие дополнительные обременения [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ВСЕХ ДРУГИХ ОБРЕМЕНЕНИИ СО ССЫЛКОЙ НА РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ДАННЫЕ]:_________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

13. Настоящим Залогодатель закладывает Залогодержателю Земельный участок и Здание на условиях, указанных в настоящей Ипотеке.

14. Настоящая Ипотека обеспечивает Залогодержателю:

а) погашение суммы основного долга по Кредиту;

б) уплату процентов и пени за просрочку платежей по Кредиту, как это предусмотрено в Кредитном договоре;

в) возмещение всех допускаемых законом затрат и расходов Залогодержателя;

г) исполнение Залогодателем его прочих обязательств по Кредитному договору.

15. Условия Кредитного договора могут изменяться по соглашению Залогодателя с Залогодержателем с целью увеличения суммы основного долга, изменения процентной ставки или увеличения срока Кредита либо с целью изменения других сроков, условий или положений Кредитного договора. Настоящая Ипотека будет оставаться обеспечением обязательств Залогодателя_____________ по Кредитному договору, как если бы такие изменения были частью Кредитного договора на дату заключения настоящей Ипотеки. Настолько, насколько это требуется по законодательству, такие изменения могут быть оформлены в виде письменных поправок или дополнений к настоящей Ипотеке. В Кредитный договор и настоящий Договор об ипотеке изменения должны вноситься с согласия третьих лиц в случаях, когда это требуется законом. В предусмотренных законом случаях изменения к Договору об ипотеке подлежат регистрации.

16. Положения настоящей Ипотеки могут быть принудительно исполнены в соответствии с ее условиями и условиями, требованиями и положениями Кредитного договора. При нарушении условий, требований и положений Кредитного договора или настоящей Ипотеки Залогодержатель в соответствии с законодательством Российской Федерации будет иметь право требовать погашения всей суммы Кредита и приступить к реализации своих прав по настоящей Ипотеке. Неисполнение условий одного из договоров Кредитного договора или настоящей Ипотеки будет автоматически рассматриваться как неисполнение другого. К случаям, рассматриваемым как неисполнение Кредитного договора, относятся, но не ограничиваются ими:

а) неисполнение Залогодателем какого-либо требования Кредитного договора относительно погашения Кредита;

б) уничтожение или нанесение существенного, по мнению Залогодержателя, ущерба Заложенному имуществу;

г) установление ложности или недостоверности, которые могут привести к существенным последствиям, любого из заявлений Залогодателя Залогодержателю.

17. Без прямо выраженного письменного согласия Залогодержателя, в котором он может отказать по своему собственному усмотрению, Залогодатель не может:

а) передавать свои права на Кредит или по Кредитному договору;

б) продавать, сдавать в аренду, уступать или иным образом передавать все свои права на Заложенное имущество или любую их часть; или

в) допускать последующий залог Заложенного имущества.

Любая попытка передать Кредит, Кредитный договор или права на Заложенное имущество либо осуществить последующий залог в нарушение требований настоящей статьи является невыполнением условий настоящей Ипотеки и дает право Залогодержателю потребовать немедленного погашения всей неуплаченной части Кредита до наступления срока его погашения и осуществить свои права по настоящей Ипотеке.

18. Залогодержатель вправе уступить свои права по Кредитному договору без согласия Залогодателя, и после такой уступки права Залогодержателя по настоящей Ипотеке будут уступлены новому держателю Кредитного договора. Условия настоящей Ипотеки будут обязательными для любого правопреемника Залогодержателя.

19. Невзирая на Дату погашения Кредита, настоящая Ипотека полностью сохраняет свою силу и действие до тех пор, пока Кредит и все прочие суммы, причитающиеся к оплате по Кредитному договору, не будут выплачены Залогодателем. После погашения всех сумм, оплата которых обеспечивается Залогодержателю настоящей Ипотекой, последняя, равно как и все остальные документы, используемые в качестве обеспечения Кредита и находящиеся в распоряжении у Залогодержателя, признаются утратившими юридическую силу, после чего Залогодержатель передает Залогодателю документ о прекращении действия настоящей Ипотеки, при этом Залогодатель не несет никаких расходов, кроме оплаты расходов по регистрации данного документа о прекращении действия настоящей Ипотеки.

20. При предъявлении Залогодержателем требования о немедленном погашении Кредита до Даты погашения по условиям Кредитного договора Залогодатель имеет право полностью погасить все причитающиеся Залогодержателю суммы, обеспеченные настоящей Ипотекой, в любое время до завершения аукционной продажи Заложенного имущества.

21 Настоящая Ипотека является одной из нескольких форм обеспечения, полученных Залогодержателем в обеспечение Кредита. По своему усмотрению Залогодержатель может реализовать свои права на все виды обеспечения, любое из них или не реализовывать их вообще, или же может реализовать свои права на обеспечение в любой выбранной им последовательности, и осуществление им своих прав на какое-либо обеспечение не препятствует последующему осуществлению прав на другие виды обеспечения, до тех пор пока не будут уплачены все суммы, причитающиеся Залогодержателю по настоящему Договору.

22. Права и средства их защиты, предоставляемые Залогодержателю по настоящей Ипотеке, являются дополнительными по отношению к любым другим правам и средствам их защиты, предусмотренным в законодательстве, и не ограничивают таких других прав и средств их защиты.

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ______________________ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ ____________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 7.
Договор ипотеки (Договор ипотеки объекта незавершенного строительства)

_______________________________, именуемый в дальнейшем "ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ", в лице ____________________________, действующего на основании _________________ , с одной стороны, и __________________________________, именуемый в дальнейшем " ЗАЛОГОДАТЕЛЬ", в лице _______________________________, действующего на основании ______________________ , с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1 Настоящий договор заключается в обеспечение обязательств по Кредитному договору №_____________________ от "____"__________199____г, заключенному между ____________ и ____________________________ и на предоставление целевого кредита для ___________________________.

Кредит предоставлен в размере ___________ (________________), сроком на______ (______) месяцев, под ______процентную ставку; кредит и проценты по нему погашаются____________ взносами в размере и в сроки, оговоренные в Графике погашения ссудной задолженности.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. В обеспечение обязательств, принятых _______________ по Кредитному договору №_______ от ___________19___г., ЗАЛОГОДАТЕЛЬ передает ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в залог (ипотеку) объект, не завершенный строительством, расположенный по адресу:____________________________, а также

A) принадлежащий по праву собственности земельный участок, на котором находится этот объект;

Б) принадлежащую по праву собственности часть земельного участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;

B) принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка (или его соответствующей части), на котором находится этот объект.

2.2 Указанный объект принадлежит ЗАЛОГОДАТЕЛЮ по праву__________ собственности на основании  ____________________ , зарегистрированного _______за номером_______ ,от «___»_______19__г.

2.3. А- Земельный участок, на котором расположен передаваемый в ипотеку объект незавершенного строительства, принадлежит ЗАЛОГОДАТЕЛЮ по_______________ праву___________________ собственности __________________ на ___________________- основании _____________ зарегистрированного ________________________ за номером____ , от «___»________ 19___г.

2.3. Б- Земельный участок, на котором расположен передаваемый в ипотеку объект незавершенного строительства, принадлежит ЗАЛОГОДАТЕЛЮ на праве аренды на основании _______________________ зарегистрированного ______________________ за номером ______ от «____»______ 19_______г.

2.4.________________________________________________Инвентаризационная стоимость объекта, согласно справке № __________ бланк номер ____, _____ БТИ г. ______, составляет __________________________________ (_________________) рублей.

2.5.______________________________ Стороны оценивают закладываемый объект в _______ (_________________________) рублей, что составляет по курсу ЦБ Российской Федерации на_____________ 19____ года ________ (_______) долларов США.

2.6. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ информирует ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о том, что до заключения настоящего Договора вышеуказанный объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом пли запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязуется:

3.1.1.Не отчуждать передаваемый в ипотеку объект и не перезакладывать без письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

3.1.2.Не сдавать вышеуказанный объект в аренду, безвозмездное пользование либо иным образом распоряжаться ею без предварительного письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

3.1.3.Принимать меры, необходимые для сохранения заложенного объекта.

3.1.4. Уведомить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного по настоящему договору объекта.

3.1.5 Своевременно оплачивать налоговые и коммунальные платежи по объекту, указанному в п.2.1. настоящего договора.

3.1.6 В течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора застраховать за свой счет вышеуказанный объект о г рисков уничтожения и повреждения в пользу ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ на срок _______месяца на сумму не менее $________ (______) долларов США в Страховой компании "________________", заключив договор страхования имущества, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ, и предоставить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в течение 3 дней с момента заключения договора страхования дого­вор страхования и соответствующие правила страхования.

3.1.7 Не изменять в одностороннем порядке первого выгодоприобретателя в вышеуказанном договоре страхования имущества.

3.1.8. Предоставлять возможность ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ периодически (не менее чем два раза в год) производить проверку фактического наличия, состояние и условия содержания заложенного объекта.

3.1.9 Надлежащим образом выполнять обязанности, установленные в договоре страхования имущества и в договоре о специальном режиме счета.

3.2. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ имеет право:

3.2.1. Осуществлять дальнейшее строительство заложенного объекта незавершенного строительством согласно проекту.

3.2.2. Владеть и пользоваться заложенном объектом в соответствии с его назначением при условии, что использование не влечет ее уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости.

3.2.3. Досрочно расторгнуть договор ипотеки после надлежащего исполнения всех обязательств ЗАЕМЩИКОМ по Кредитному договору, указанному в п. 1 настоящего договора.

3.2.4. Требовать от ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ выдачи документов, подтверждающих прекращение залога, в случае прекращения или расторжения на­стоящего договора.

3.3. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязуется:

3.3.1. В случае прекращения либо расторжения настоящего Договора в 10-дневный срок выдать ЗАЛОГОДАТЕЛЮ документы, подтверждающие прекращение ипотеки.

3.4. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ имеет право:

3.4.1 Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания и осуществления строительства заложенного объекта.

3.4.2. Требовать от ЗАЛОГОДАТЕЛЯ надлежащего содержания заложенного объекта и принятия мер, необходимых для ее сохранности.

3.4.3. Осуществлять права залогодержателя, являющегося кредитором по вышеназванному Кредитному договору, неотъемлемой частью которого является настоящий Договор, в соответствии с действующим законодательством.

3.4.4. Передать свои права по настоящему договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки права требования.

3.4.5. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. ЗАЛОГОДАТЕЛЯ:

- по основаниям, предусмотренным в Кредитном договоре №______ от ^____ _________19__г.;

- при нарушении обязанности ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ принимать меры по сохранению заложенного объекта, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения;

- при нарушении обязанностей по страхованию заложенного объекта;

- при необоснованном отказе ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ в проверке заложенного имущества;

- при обнаружении не заявленных ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ обременении на предмет ипотеки по настоящему договору;

- при передаче ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ заложенного объекта в последующую ипотеку без письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

3.4.6. На удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами ЗАЛОГОДАТЕЛЯ.

4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

4.1. Обращение взыскания на заложенный объект может производиться ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ в случаях:

- наличия просрочки в платеже более _____ календарных дней по исполнении вышеуказанною Кредитного договора в соответствии с Графиком платежей по кредиту;

- когда требование ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о досрочном возврате кредита и процентов за пользование им не будет удовлетворено ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ в течение 30 календарных дней с момента получения письменного уведомления о таком требовании.

4.2.Обращение взыскания на предмет залога и его реализация осуществляются в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

4.3.Требования ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, проценты, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию и реализации заложенного имущества, и судебные издержки.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1.Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в ____________________________ и действует до полного выполнения обязательств по вышеуказанному Кредитному договору.

5.2.Замена предмета залога по настоящему договору допускается только с письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.

5.3.Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки несет ЗАЛОГОДАТЕЛЬ.

5.4.В случае частичного исполнения обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ своих обязательств по вышеуказанному Кредитному договору.

5.5.В случае реализации заложенного объекта его начальная продажная цена на публичных торгах будет установлена в соответствии с актом оценки. Такой акт должен быть составлен специализированным оценщиком, выбранным ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ. Все расходы по оценке несет ЗАЛОГОДАТЕЛЬ

5.6.Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

5.7.Расходы по заключению настоящего договора и по регистрации настоящего договора в ____________ г._____________ несет ЗАЛОГОДАТЕЛЬ.

ПОДПИСИ СТОРОН:

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ____________________ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ ________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 8.
Договор залога прав аренды

Настоящий Договор залога (далее - "Договор") заключен ____числа ______месяца 199____ между ____________________(в дальнейшем именуемым "Должник"), зарегистрированным в городе ______________, основной офис которого расположен по адресу______________________ и ________________ (в дальнейшем именуемым "Кредитор"), кредитным учреждением, действующим на основании лицензии, выданной в соответствии с законодательством Российской Федерации, и зарегистрированным в городе _________, основной офис которого находится по адресу ______________________________.

1. Настоящий Договор передается Должником Кредитору как предмет залога в обеспечение кредита (далее - "Кредит"), который Кредитор предоставляет Должнику в размере _______________________________________________

2. Проценты по Кредиту начисляются следующим образом: [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА НАЧИСЛЕНИЯ ПРОЦЕНТОВ]:_____________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

3. Платежи по Кредиту осуществляются следующим образом [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПЛАТЕЖЕЙ]:_____________________________________

____________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________

4. Помимо суммы основного долга и процентов, от Должника могут по требовать оплатить пени за просрочку платежа; компенсировать расходы Кредитора по содержанию заложенного имущества; выплачивать страховые платежи; налоги на недвижимость, которыми облагается заложенное имущество; арендные платежи; а также компенсировать расходы Кредитора по осуществлению своих прав по настоящему Договору и другим договорам, выступающим в роли залогового обеспечения по Кредиту.

5. Сумма основного долга по Кредиту так же, как проценты и все остальные суммы, которые подлежат оплате Должником, в случае, если они не выплачены ранее, должны быть выплачены не позднее ________________ ("Дата погашения" Кредита). Вся сумма основного долга по Кредиту или часть ее могут быть выплачены до наступления Даты погашения Кредита [при этом штраф с Должника не взимается] [но только после того, как Кредитору будет выплачена неустойка в размере ____________ % от суммы, погашаемой досрочно, если она вносится до ___________ числа; если же она вносится после указанной даты, штрафные санкции на Должника не налагаются].

6. Условия предоставления Кредита излагаются в Кредитном договоре, заключаемом между Должником и Кредитором в тот же день, что и настоящий Договор, и копия Кредитного договора прилагается к настоящему Договору в виде Приложения А.

7 Должник владеет Земельным участком (далее - "Земельный участок"), предоставленный ему на правах аренды, описание которого приводит­ся ниже [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ПРИМЕЧАНИЕ: ОПИСАНИЕ УЧАСТКА МОЖЕТ БЫТЬ СДЕЛАНО В ВИДЕ ССЫЛКИ НА ЕГО ПЛАН ИЛИ СЪЕМКУ, ПРИЛАГАЮЩИЙСЯ (-ЩУЮСЯ) К ДОГОВОРУ ЗАЛОГА]: ________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

8. Право Должника на аренду Земельного участка удостоверено в документе, именуемом ____________, выданном "___" _________ 199___ и зарегистрированном в [название реестра] "__"________199____, в деле номер _____, за регистрационным номером ________.

9. Кроме того, Должнику принадлежит(ат) на правах аренды следующее(ие) здание(я) и строения (далее "Здание"), расположенное(ые) на Земельном участке [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ЗДАНИЯ]:

10. Право Должника на аренду Здания подтверждается документом, именуемым __________, выданным "____"_________199__ и зарегистрированным в [название реестра] "____"____199__, в деле номер______ , за регистрационным номером __________.

11. Арендные права на Земельный участок и Здание именуются в настоящем Договоре как Заложенное имущество. Должник и Кредитор согласны, что оценочная стоимость прав аренды Земельного участка составляет ______________.

Должник и Кредитор согласны, что оценочная стоимость прав аренды Здания составляет__________________.

12. В отношении Заложенного имущества действуют следующие виды дополнительных обременении [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ИНЫХ ОБРЕМЕНЕНИИ С УКАЗАНИЕМ СВЕДЕНИИ ОБ ИХ РЕГИСТРАЦИИ]: _____________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

13. Настоящим Должник передает Кредитору в залог свои арендные права на Земельный участок и Здание на условиях, описываемых в настоящим Договоре.

Настоящий Договор является для Кредитора обеспечением

а) возврата суммы основного долга по Кредиту;

б) погашения процентов и пени за просрочку платежей по Кредиту в соответствии с положениями Кредитного договора;

в) возмещения всех допустимых законом затрат и расходов Кредитора, а также

г) исполнения Должником всех других его обязательств по Кредитному договору.

15.С обоюдного согласия Должника и Кредитора в условия Кредитного договора могут периодически вноситься изменения, связанные с увеличением суммы основного долга, пересмотром процентной ставки либо с увеличением срока кредитования, а также любые другие изменения, касающиеся условии, требований и положений Кредитного договора. Настоящий Договор будет и в дальнейшем рассматриваться как обеспечение обязательств Должника по Кредитному договору так, как если бы эти изменения являлись часто Кредитного договора в момент заключения настоящего Договора. В случаях, когда этого требует действующее законодательство, данные изменения могут быть оформлены в виде письменных поправок или дополнений к настоящему Договору. В Кредитный договор и настоящий Договор залога изменения должны вноситься с согласия третьей стороны в случаях, когда это оговорено законом. Регистрация изменений к настоящему Договору производится в случаях, предусмотренных законодательством.

16. Положения настоящего Договора могут быть принудительно исполнены в соответствии с его условиями и условиями, требованиями и положениями Кредитного договора. При нарушении условий, требований и положений Кредитного договора или настоящего Договора Кредитор в соответствии с законодательством Российской Федерации будет иметь право требовать погашения всей суммы Кредита и приступить к реализации своих прав по настоящему Договору. Неисполнение условий одного из договоров, Кредитного договора или Договора залога будет автоматически рассматриваться как неисполнение другого. К случаям, рассматриваемым как неисполнение Кредитного договора, относятся (но не ограничиваются ими):

а) неисполнение Должником какого-либо требования Кредитного договора относительно погашения Кредита;

б) уничтожение или нанесение значительного, с точки зрения Кредитора, ущерба Заложенному имуществу;

в) установление ложности или недостоверности в любом существенном отношении любого из сведений, предоставленных Должником Кредитору.

17. В отсутствие ясно выраженного и письменно оформленного согласия Кредитора, в каковом он может отказать исключительно по собственному усмотрению, Должник не может:

а) передавать свои права на Кредит или по Кредитному договору;

б) продавать, сдавать в аренду, переуступать или иным образом передавать все или часть своих прав на Заложенное имущество; или

в) передавать Заложенное имущество в последующий залог.

Любую попытку передать Кредит, Кредитный договор или права на

Заложенное имущество, так же как и передачу имущества в последующий залог в нарушение требований настоящей статьи, следует рассматривать как не­исполнение обязательств по настоящему Договору, что позволяет Кредитору требовать немедленного досрочного погашения всей невыплаченной суммы Кредита и приступить к реализации своих прав по настоящему Договору.

18. Кредитор может переуступить свои права по Кредитному договору без согласия Должника, и после такой переуступки права Кредитора по настоящему Договору должны быть переуступлены таким же образом новому держателю Кредитного договора. Положения и условия настоящего Договора следует считать обязательными для любого правопреемника Кредитора.

19. Невзирая на Дату погашения Кредита, настоящий Договор остается в силе и продолжает действовать до тех пор, пока Кредит и все прочие суммы, причитающиеся к оплате по Кредитному договору, не будут выплачены Должником. После погашения всех сумм, оплата которых обеспечивается Кредитору настоящим Договором, последний равно, как и все остальные документы, используемые в качестве обеспечения Кредита и находящиеся в распоряжении у Кредитора, признаются утратившими юридическую силу, после чего Кредитор передает Должнику документ о прекращении действия настоящего Договора, при этом Должник не несет никаких расходов, кроме оплаты расходов по регистрации данного документа о прекращении действия Договора залога.

20. По предъявлении Кредитором требования о немедленном погашении Кредита до Даты погашения в соответствии с условиями Кредитного договора Должник имеет право полностью погасить все причитающиеся Кредитору суммы, в обеспечение которых заключен настоящий Договор, в любое время до завершения аукционной продажи Заложенного имущества.

21. Настоящий Договор является одной из форм обеспечения, полученных Кредитором в обеспечение Кредита. По своему усмотрению Кредитор может реализовать свои права по отношению ко всем видам обеспечения, любому из них или не реализовывать их вообще, либо может реализовать их в любой, выбранной им последовательности, при этом осуществление им своих прав по отношению к какому-либо обеспечению не препятствует последующему осуществлению прав в отношении других видов обеспечения до тех пор, пока все суммы, причитающиеся Кредитору по настоящему Договору, не будут погашены полностью.

22. Предоставленные настоящим Договором Кредитору права и средства их защиты являются дополнительными по отношению ко всем другим правам и средствам их защиты, предусмотренным в законодательстве, и не должны рассматриваться как ограничение таких прав и средств их защиты

23. В случае, если Должник приобретет Земельный участок или Здание либо какую-то их часть в частную собственность после того, как будет заключен настоящий Договор, Должник согласен по требованию Кредитора передать принадлежащие ему на правах собственности Земельный участок и Здание или соответствующую их часть в ипотеку Кредитору. Должник и Кредитор пришли к соглашению о том, что настоящий Договор залога является предварительным договором о передаче в ипотеку Кредитору Земельного участка и Здания, как только они перейдут в собственность Должника.

ДОЛЖНИК__________________________ КРЕДИТОР______________________________

СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Нижеподписавшийся ___________________________ (далее именуемый "Арендодатель"), действующий на основании __________________________ в лице _____________________, который уполномочен делать нижеследующие заявления, заявляет и подтверждает в интересах Кредитора, что:

а) ____________________________________является собственником Земельного участка и Здания, о которых идет речь выше, в Договоре залога прав аренды;

б) ________________________________Земельный участок и Здание сданы в аренду (кому) ________________________________ на основании Договора аренды от "__"_____199__;

в) на момент заключения настоящего Договора залога Договор аренды продолжает оставаться в силе, и Арендодателю не известны факты, свидетельствующие о нарушении условий Договора аренды;

г) арендодатель согласен на залог Договора аренды на условиях, описанных в вышеизложенном Договоре залога. Арендодатель не будет препятствовать Кредитору в осуществлении его прав по Договору залога;

д) после осуществления прав по Договору залога Арендодатель, если это будет необходимо, заключит новый Договор аренды с Кредитором или лицом, купившим права аренды на аукционных торгах, на весь оставшийся срок аренды и на тех же условиях;

е) арендодатель согласен в интересах Кредитора не расторгать Договор аренды без письменного уведомления Кредитора и до тех пор, пока не истечет тридцать дней с момента такого уведомления, в течение которых Кредитор может устранить нарушения условий договора аренды. Если нарушение условий Договора аренды не может быть устранено посредством денежной компенсации, выплачиваемой Арендодателю, последний не будет расторгать Договор аренды до тех пор, пока от Кредитора поступают уведомления для Арендодателя о том, что Кредитор намеревается устранить нарушение, уже предпринимает необходимые для этого меры и будет постоянно и неукоснительно делать все, чтобы окончательно устранить конкретное нарушение;

ж) арендодатель согласен предоставлять Кредитору копии каких бы то ни было уведомлений о несоблюдении условий Договора, которые он направляет Должнику;

з) уведомления, которые Кредитор направляет Арендодателю, будут отсылаться заказной почтой с вручением квитанции о получении по следующему адресу:

АРЕНДОДАТЕЛЬ________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 9.
Договор залога строительных материалов и объекта незавершенного строительства

[ПРИМЕЧАНИЕ: этот договор необходим, если передача в ипотеку объектов незавершенного строительства невозможна. Если ипотека объектов незавершенного строительства разрешена, то тогда следует заключать договор об ипотеке.]

Настоящий Договор залога (далее - "Договор") заключен ____числа ____ месяца 199__ между _________________ (в дальнейшем именуемым "Должник", он же - "Залогодатель"), зарегистрированным в городе __________, основной офис которого расположен по адресу ______________, и ______________ (в дальнейшем именуемым "Кредитор", он же - "Залогодержатель"), банковским учреждением, действующим на основании лицензии, выданной в соответствии с законодательством Российской Федерации, и зарегистрированным в городе ______________, основной офис которого находится по адресу

Должник обратился к Кредитору с просьбой предоставить ему ипотечный кредит (далее - "Кредит") с целью строительства здания (далее - "Здание") на земельном участке, находящемся в частной собственности__________________ Должника _______________ и _______________ расположенном по _______________________адресу _______________ в городе _____________________. Кредитор согласился предоставить Кредит под обеспечение в виде ипотеки земельного участка, принадлежащего Должнику, и в один день с заключением настоящего Договора заключил с Должником Кредитный договор и Договор об ипотеке земельного участка.

В качестве дополнительного обеспечения Кредита Кредитор обратился к Должнику с требованием передать в залог Кредитору все строительные материалы и оборудование, которые должны быть использованы при строительстве Здания и которые либо уже находятся в собственности Должника, либо будут приобретены им впоследствии, вне зависимости от того, будут они или нет использованы в конструкции незавершенного Здания.

В свете вышесказанного Кредитор и Должник договариваются о следующем:

1. Настоящий Договор передается Должником Кредитору как предмет залога в обеспечение Кредита, который Кредитор предоставляет Должнику в размере           .

2. Проценты по Кредиту начисляются следующим образом [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА НАЧИСЛЕНИЯ ПРОЦЕНТОВ].__________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

3. Платежи по Кредиту осуществляются следующим образом [ВСТАВИТЬ ОПИСАНИЕ ПОРЯДКА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПЛАТЕЖЕЙ]:______________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

4. Помимо суммы основного долга и процентов, от Должника могут но требовать оплатить пени за просрочку платежа; компенсировать расходы Кредитора по содержанию земельного участка и Здания; выплачивать страховые платежи; налоги на землю и Здание как недвижимое имущество; а также компенсировать расходы Кредитора по осуществлению своих прав по настоящему Договору и другим договорам, выступающим в роли залогового обеспечения по Кредиту.

5. Сумма основного долга по Кредиту, так же как проценты и все остальные суммы, которые подлежат оплате Должником в случае, если они не выплачены ранее, должны быть выплачены не позднее ___________________________________ ("Дата погашения" Кредита). Вся сумма основного долга по Кредиту или часть ее могут быть выплачены до наступления Даты погашения Кредита [при этом штраф с Должника не взимается] [но только после того, как Кредитору будет выплачена неустойка в размере ____________ % от суммы, погашаемой досрочно, если она вносится до _____________ числа; если же она вносится после указанной даты, штрафные санкции на Должника не налагаются].

6. Условия предоставления Кредита излагаются в Кредитном договоре, заключаемом между Должником и Кредитором в тот же день, что и настоящий Договор, и копия Кредитного договора прилагается к настоящему Договору в виде Приложения А.

8. Описание земельного участка прилагается к настоящему Договору в виде Схемы А. На основании разрешения №___ от "___"____________199___, выданного _____________, Должнику предоставлено право на строительство Здания в соответствии с проектно-технической документацией (далее "Проектная документация"), разработанной _________ от "__" ____________ 199___, полный перечень которой прилагается к настоящему Договору в виде Приложения Б.

9. Должник передает Кредитору в залог в качестве обеспечения по Кредиту следующее имущество (далее "предмет залога"):

а) Здание, вне зависимости от того, на какой стадии строительства оно находится, а также вне зависимости от того, было ли получено от местной администрации или нет разрешение на его ввод в эксплуатацию и заселение;

б) все строительные материалы и оборудование, которые будут использоваться при строительстве Здания и которые либо уже находятся в собственности Должника, либо будут приобретены им впоследствии, а также вне зависимости от того, будут или нет они использованы в конструкции Здания. [Под оборудованием и материалами, передаваемыми в залог на основании настоящего Договора, понимаются все те виды оборудования и материалов, которые перечислены в Приложении В к настоящему Договору.] [Под оборудованием и материалами, передаваемыми в залог на основании настоящего Договора, понимаются все те оборудование и материалы, которые находятся в частной собственности Должника и которые будут использованы при строительстве Здания в соответствии с Проектной документацией, перечень которой содержится в Приложении Б к настоящему Договору]

9. Должник и Кредитор пришли к соглашению о том, что по завершении строительства Здания и приемке его местной администрацией для ввода в эксплуатацию и заселения Должник передает это Здание Кредитору в ипотеку Настоящий Договор должен рассматриваться как предварительное соглашение о передаче Здания в ипотеку Кредитору. После передачи Здания в ипотеку Кредитору соответствующий договор ипотеки заменит собой настоящий Договор залога, после чего последний будет признан утратившим силу.

10. Должник и Кредитор согласны, что на день заключения настоящего Договора невозможно определить рыночную стоимость предмета залога, но что по завершении строительства здания его рыночная стоимость как предмета залога будет составлять ___________. Стороны намерены передать Кредитору в залог полную стоимость предмета залога в той сумме, которую она мо­жет составлять на разных этапах процесса строительства здания.

11. Настоящий Договор является для Кредитора обеспечением

а) возврата суммы основного долга по Кредиту;

б) погашения процентов и пени за просрочку платежей по Кредиту, в соответствии с положениями Кредитного договора;

в) возмещения всех допустимых законом затрат и расходов Кредитора; а также

г) исполнения Должником всех других его обязательств по Кредитному договору.

12. С обоюдного согласия Должника и Кредитора в условия Кредитного договора могут периодически вноситься изменения, связанные с увеличением суммы основного долга, пересмотром процентной ставки либо с увеличением срока кредитования, а также любые другие изменения, касающиеся условий, требований и положений Кредитного договора. Настоящий Договор будет в дальнейшем рассматриваться как обеспечение обязательств Должника по Кредитному договору так, как если бы эти изменения являлись частью Кредитного договора в момент заключения настоящего Договора. В случаях, когда этого требует действующее законодательство, данные изменения могут быть оформлены в виде письменных поправок или дополнений к настоящему Договору. В Кредитный договор и настоящий Договор залога изменения должны вноситься с согласия третьей стороны в случаях, когда это оговорено законом. Регистрация изменений к настоящему Договору производится в случаях, предусмотренных законодательством.

13. Положения настоящего Договора могут быть принудительно исполнены в соответствии с его условиями и условиями, требованиями и положениями Кредитного договора. При нарушении условий, требований и положений Кредитного договора или настоящего Договора Кредитор в соответствии с законодательством Российской Федерации будет иметь право требовать погашения всей суммы Кредита и приступить к реализации своих прав по настоящему Договору. Неисполнение условий одного из договоров, Кредитного договора или Договора залога будет автоматически рассматриваться как неисполнение другого. К случаям, рассматриваемым как неисполнение Кредитного договора, относятся, но не ограничиваются ими:

а) неисполнение Должником какого-либо требования Кредитного договора;

б) уничтожение или нанесение значительного, с точки зрения Кредитора, ущерба предмету залога;

в) установление ложности или недостоверности в любом существенном отношении любого из сведений, предоставленных Должником Кредитору.

14. В отсутствие ясно выраженного и письменно оформленного согласия Кредитора, в каковом он может отказать исключительно по собственному усмотрению, Должник не может:

а) передавать свои права на Кредит или по Кредитному договору;

б) продавать, сдавать в аренду, переуступать или иным образом передавать или обременять все или часть своих прав на предмет залога; или

в) допускать случаев использования предмета залога для последующего залога.

Любую попытку передать Кредит, Кредитный договор или права на предмет залога, так же как и передачу последнего в последующий залог в нарушение требований настоящей статьи, следует рассматривать как неисполнение обязательств по настоящему Договору, что позволяет Кредитору требовать немедленного досрочного погашения всей невыплаченной суммы Кредита и приступить к реализации своих прав по настоящему Договору.

15. Кредитор может переуступить свои права по Кредитному договору без согласия Должника, и после такой переуступки права Кредитора по настоящему Договору должны быть переуступлены таким же образом новому держателю Кредитного договора. Положения и условия настоящего Договора следует считать обязательными для любого правопреемника Кредитора.

16. Невзирая на Дату погашения Кредита, настоящий Договор остается в силе и продолжает действовать до тех пор, пока Кредит и все прочие суммы, причитающиеся к оплате по Кредитному договору, не будут выплачены Должником. После погашения всех сумм, оплата которых обеспечивается Кредитору настоящим Договором, последний, равно как и все остальные документы, используемые в качестве обеспечения Кредита и находящиеся в распоряжении у Кредитора, признаются утратившими юридическую силу, после чего Кредитор передает Должнику документ о прекращении действия настоящего Договора, при этом Должник не несет никаких расходов, кроме оплаты расходов по регистрации данного документа о прекращении действия Договора залога.

17. Настоящий Договор является одной из форм обеспечения, полученных Кредитором в обеспечение Кредита. По своему усмотрению Кредитор может реализовать свои права по отношению ко всем видам обеспечения, любому из них или не реализовывать их вообще, либо может реализовать их в любой выбранной им последовательности, при этом осуществление им своих прав по отношению к какому-либо обеспечению не препятствует последующему осуществлению прав в отношении других видов обеспечения до тех пор, пока все суммы, причитающиеся Кредитору по настоящему Договору, не будут погашены полностью.

18. Предоставленные настоящим Договором Кредитору права и средства их защиты являются дополнительными по отношению ко всем другим правам и средствам защиты прав, предусмотренным в законодательстве, и не должны рассматриваться как ограничение таких прав и средств их защиты.

19. Любые письменные уведомления или другие документы, которые должны быть вручены в соответствии с требованиями настоящего Договора, считаются врученными, если они вручены лично в руки получателю под его расписку или доставлены заказной почтой с получением квитанции о вручении.

20. Кредитор может переуступить настоящий Договор и права на
предмет залога без согласия Должника.

ДОЛЖНИК_____________________________КРЕДИТОР__________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 10.
Договор уступки прав (права по строительному контракту)

Настоящий Договор уступки прав (далее - "Договор") заключен ____________ 199___ между ____________________ (далее - "Заемщик") _________________, зарегистрированным в городе _______________________, основной офис которого находится по адресу ______________________, _________________________ (далее - "Строительный подрядчик"), имеющим лицензию в соответствии с законодательством Российской Федерации, зарегистрированным в городе _____________________, основной офис которого находится по адресу ______________________, и ____________________________ (далее "Банк"), банковским учреждением, действующим на основании лицензии, выданной в соответствии с законодательством Российской Федерации, основной офис которого находится по адресу __________________________.

Заемщик обратился к Банку с просьбой о предоставлении кредита (далее - "Кредит") с целью приобретения земельного участка, расположенною ______________________ в городе _______________________ и [строительства] [ремонта] здания (далее - "Здание") на нем. Банк согласился предоставить Кредит, обеспечиваемый ипотекой земельного участка и залогом Здания, и заключил с Заемщиком Кредитный договор, Договор залога строительных материалов и незавершенного строительства и Договор об ипотеке (далее вместе называемые "Кредитной документацией "), которые датированы тем же числом, что и настоящий Договор, и в соответствии с которыми Заемщик передал Банку в ипотеку/залог свои права на землю и Здание.

В качестве дополнительного обеспечения по Кредиту, с целью обеспечения завершения строительных работ по Зданию Банком или любым иным правопреемником Заемщика, который приобретет землю и Здание через Банк или в результате судебного процесса, Банк обратился к Заемщику с требованием переуступить Банку права Заемщика по строительному кон­тракту между Заемщиком и Строительным подрядчиком, и для того, чтобы побудить Банк предоставить Кредит Заемщику, Строительный подрядчик согласился с такой переуступкой на условиях, изложенных в настоящем Договоре.

С учетом вышеизложенного Банк, Заемщик и Строительный подрядчик согласились о следующем:

1. В соответствии с пунктом 2 настоящего Договора Заемщик переуступает Банку в качестве обеспечения Кредита свои нрава по контракту на строительство Здания между Заемщиком и Строительным подрядчиком ("контракт") от_______, копия которого прилагается к настоящему

Договору в качестве Приложения А и удостоверена Заемщиком и Строительным подрядчиком как подлинная и верная копия оригинала.

2. Переуступка прав по настоящему Договору является условной и вступает в силу только в случае:

а) нарушения Заемщиком условий, описанных в Кредитной документации, в результате чего Банк получает право требовать немедленного погашения Кредита и/или реализовать свои права по Кредитной документации; и

б) уведомления Банком Заемщика и Строительного подрядчика о реализации своих прав по настоящему Договору. До наступления указанных выше событий Заемщик продолжает осуществлять свои права в качестве стороны контракта в соответствии с установленными в настоящем Договоре условиями.

Банк направляет письменное уведомление Заемщику и Строительному подрядчику о реализации своих прав по настоящему Договору, и с даты такого уведомления переуступка прав вступает в силу и Банк заменяет Заемщика в качестве стороны контракта.

3. Заемщик и Строительный подрядчик согласились, что они не будут изменять контракт или вносить в него какие-либо дополнения без письменного согласия Банка. [ВОЗМОЖНЫЙ ВАРИАНТ: Заемщик и Строительный подрядчик могут вносить изменение в работы по контракту без предварительного согласия Банка, если такое изменение:

(а) необходимо в силу реальных условий на строительной площадке или найденных погрешностей в планах и спецификациях,

(б) не приводит к изменению общей стоимости контракта, включая суммы на непредвиденные затраты,

(в) не превышает по стоимости _________,

(г) необходимо для своевременного и эффективного осуществления работы, и

(д) уведомление о таком изменении направляется Банку в письменной форме в течение пяти (5) рабочих дней после внесения изменения.]

4. Заемщик и Строительный подрядчик согласились, что они не прекратят действие контракта без письменного уведомления о том Банка. Никакое прекращение контракта не вступит в силу до истечения тридцати (30) дней после даты получения Банком письменного уведомления о прекращении.

5. Строительный подрядчик соглашается, что Банк не несет никакой ответственности перед ним по контракту, и Строительный подрядчик не будет предъявлять никаких требований Банку в отношении сумм, которые Заемщик ему должен. Заемщик возместит Банку любые расходы, убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком из-за неисполнения Заемщиком условий контракта. Любые такие расходы, убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком из-за неисполнения Заемщиком условий контракта, добавляются к сумме задолженности Заемщика Банку в соответствии с условиями Кредитной документации и подлежат оплате Заемщиком в течение десяти (10) дней после направления Банком письменного уведомления.

6. Банк оставляет за собой право не использовать свои права по настоящему Договору. Если Банк использует свои права по настоящему Договору уступки, Строительный подрядчик соглашается продолжать выполнять свои обязательства по контракту для Банка, и Банк соглашается принять на себя обязательства Заемщика по контракту при условии, что ни при каких обстоятельствах у Банка не будет обязательств перед Строительным подрядчиком по любым суммам задолженности Заемщика перед последним за работы, выполненные до даты, с которой передача Банку прав по контракту вступает в силу, и по которым Строительный подрядчик подписал квитанцию о получении оплаты.

7. Для того, чтобы побудить Банк предоставить Кредит Заемщику, Строительный подрядчик настоящим соглашается подчинить правам Банка любые собственные права, которые у него могут быть в соответствии с за­конодательством Российской Федерации по предъявлению требований относительно земли и Здания с целью получения каких-либо сумм задолженности от Заемщика, и соглашается, что вплоть до полной выплаты Кредита Заемщиком Банку для удовлетворения таких требований он будет обращаться исключительно к прочим активам Заемщика.

8. Заемщик и Строительный подрядчик соглашаются предоставлять Банку копии всех уведомлений о претензиях и разногласиях или уведомлений о прекращении действия, направленных или полученных любым из них в связи с контрактом, немедленно по получении таковых.

9. Любые письменные уведомления или иные документы, подлежащие доставке по настоящему Договору, считаются доставленными при доставке их получателю нарочным под расписку или при доставке заказной почтой с подтверждением доставки распиской в получении.

10. Банк может передать свои права по настоящему Договору или по контракту другому физическому или юридическому лицу без согласия Заемщика или Строительного подрядчика.

11. Права и средства защиты прав, предоставленные Банку по настоящему Договору, являются дополнительными к любым другим правам и средствам их защиты, предусмотренным законом, и не ограничивают таких других прав и средств их защиты.

БАНК

_________________________________________

ЗАЕМЩИК

_________________________________________

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК

_________________________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 11.
Договор уступки прав на про­ектную документацию и прав по контракту

Настоящий Договор уступки прав (далее - "Договор") заключен ______ 199___ между__________________ (далее - "Заемщик") _________, зарегистрированным в городе ____________, основной офис которого находится по адресу ___________ ; _________________ (далее - "Проектная фирма")___________________, обладающей лицензией, зарегистрированной в городе ___________________, основной офис которой находится по адресу _______________________, и ______________ (далее - "Банк"), банковским учреждением, обладающим лицензией в соответствии с законодательством Российской Федерации, основной офис которого находится по адресу

Заемщик обратился к Банку с просьбой о предоставлении ипотечного кредита (далее - "Кредит") с целью приобретения земельного участка, расположенного ________________ в городе ____________________________ и [строительства] [ремонта] здания (далее - "Здание") на нем. Банк согласился предоставить Кредит, обеспечиваемый ипотекой земельного участка и залогом не завершенного строительством Здания, и заключил с Заемщиком Кредитный договор, Договор залога строительных материалов и незавершенного строительства и Договор об ипотеке (далее вместе называемые "Кредитной документацией"), которые датированы тем же числом, что и настоящий Договор, и в соответствии с которыми Заемщик передал Банку в ипотеку/залог землю и Здание.

В качестве дополнительного обеспечения по Кредиту и с целью облегчения завершения строительных работ по Зданию Банком или любым иным правопреемником Заемщика, который приобретет землю и Здание через Банк или в результате судебного процесса, Банк обратился к Заемщику с требованием переуступить Банку права пользования проектной документацией, подготовленной для Заемщика Проектной фирмой, перечень которой прилагается в виде Приложения А к настоящему Договору (далее - "проектная документация"), вместе с правами Заемщика по контракту на проектные услуги между Заемщиком и Проектной фирмой и с целью побудить Банк предоставить Кредит Заемщику Проектная фирма согласилась на такую уступку на условиях, изложенных в настоящем Договоре.

В связи с изложенным выше Банк, Заемщик и Проектная фирма согласились о следующем:

1. Заемщик переуступает Банку следующее:

а) права Заемщика по контракту на проектные и инженерные услуги между Заемщиком и Проектной фирмой от ______ (далее -"контракт"), копия которого прилагается к настоящему Договору в качестве Приложения Б и удостоверена Проектной фирмой как подлинная и верная копия оригинала;

б) принадлежащие Заемщику права пользования совместно с Заемщиком и в целях завершения строительства чертежами и спецификациями, подготовленными для Заемщика Проектной фирмой, перечисленными в Приложении В к настоящему Договору, вместе с любыми дополнительными чертежами, которые могут быть разработаны Проектной фирмой по условиям контракта, и всеми поправками и изменениями к чертежам и спецификациям, вне зависимости от времени их внесения;

в) принадлежащие Заемщику права пользования совместно с Заемщиком и в целях завершения строительства Здания проектной документацией, которая может быть разработана Проектной фирмой в течение срока Кредита.

2. Любая проектная документация, подготовленная после даты настоящего Договора, считается заложенной Банку по условиям настоящего Договора без необходимости подписания дополнительных договоров. По просьбе Банка Заемщик предоставит Банку письменные поправки к настоящему Договору с указанием любой дополнительной проектной документации, подготовленной для Заемщика и переуступленной по настоящему Договору.

3. Переуступка прав по контракту, предоставляемая в соответствии с пунктом а) статьи 1 настоящего Договора, является условной и вступает в силу только в случае:

а) нарушения Заемщиком условий, описанных в Кредитной документации, в результате чего Банк получает право требовать немедленного погашения Кредита и/или реализовать свои права по Кредитной документации; и

б) уведомления Банком Заемщика и Проектной фирмы о реализации своих прав по настоящему Договору.

До наступления указанных выше событий Заемщик продолжает осуществлять свои права в качестве стороны Контракта в соответствии с установленными в настоящем Договоре условиями. Банк направляет письменное уведомление Заемщику и Проектной фирме о реализации своих прав по настоящему Договору, и с даты такого уведомления переуступка прав вступает в силу, и Банк заменяет Заемщика в качестве стороны Контракта.

4. Заемщик и Проектная фирма согласилась, что они не будут изменять контракт или вносить в него какие-либо поправки без письменного согласия Банка. Заемщик и Проектная фирма не должны вносить изменения в проектную документацию без предварительного согласия Банка. [ВОЗМОЖНЫЙ ВАРИАНТ: Заемщик и Проектная фирма могут вносить изменение в проектную документацию без предварительного согласия Банка, если такое изменение:

(а) необходимо в силу реальных условий на строительной площадке или погрешностей в планах и спецификациях,

(б) не приводит к изменению общей стоимости контракта, включая суммы на непредвиденные затраты,

(в) не превышает по стоимости ________,

(г) необходимо для своевременного и эффективного осуществления работы,

(д) уведомление о таком изменении направляется Банку в письменной форме в течение пяти (5) рабочих дней после внесения изменения].

5. Заемщик и Проектная фирма согласились, что они не прекратят действие контракта без письменного уведомления о том Банка. Никакое прекращение контракта не вступит в силу до истечения (30) дней после даты получения Банком письменного уведомления о прекращении.

6. Проектная фирма соглашается с тем, что Банк не несет ответственности перед ней по контракту, и Проектная фирма не будет предъявлять никаких требований к Банку в отношении любой задолженности Заемщика перед ней. Заемщик возместит Банку любые расходы, убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком в связи с неисполнением Заемщиком условий контракта. Любые такие расходы, убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком в связи с неисполнением Заемщиком ус­ловий контракта, добавляются к сумме задолженности Заемщика Банку по условиям Кредитной документации и подлежат уплате Заемщиком в течение десяти (10) дней после письменного уведомления от Банка.

7. Банк оставляет за собой право не использовать свои права по настоящему Договору. Если Банк использует свои права по настоящему Договору,

а) Банк будет иметь право использовать всю проектную документацию, подготовленную Проектной фирмой, для завершения строительства Здания без дополнительных затрат для Банка; и

б) Проектная фирма соглашается продолжать выполнять свои обязательства по контракту для Банка, и Банк соглашается принять на себя обязательства Заемщика по контракту при условии, что ни при каких обстоятельствах у Банка не будет обязательств перед Проектной фирмой по любым суммам задолженности Заемщика перед последней за работы, выполненные до даты, с которой передача Банку прав по контракту вступает в силу, и по которым Проектная фирма подписала квитанцию о получении оплаты.

8. Для того, чтобы побудить Банк предоставить Заемщику Кредит, Проектная фирма настоящим соглашается подчинить правам Банка любые собственные права, которые Проектная фирма может иметь по предъявлению требований в отношении земли и Здания с целью получения любых сумм задолженности от Заемщика, и соглашается, что вплоть до полной выплаты кредита Заемщиком Банку для удовлетворения таких требований она будет обращаться исключительно к прочим активам Заемщика.

9. Заемщик и Проектная фирма согласились предоставлять Банку копии всех уведомлений о претензиях, разногласиях или о прекращении действия, направленных или полученных любым из них в связи с контрактом, немедленно по получении таковых.

10. Любые письменные уведомления или иные документы, подлежащие доставке по настоящему Договору, считаются доставленными при доставке их получателю нарочным под расписку или при доставке заказной почти - с подтверждением доставки распиской в получении.

11. Банк может передать свои права по настоящему Договору, контракту

или права на чертежи и спецификации любому другому физическому или юридическому лицу без согласия Заемщика или Проектной фирмы.

12. Права и средства защиты прав, предоставленные Банку но настоящему Договору, являются дополнительными к любым другим правам и средствам их защиты, предусмотренным законом, и не ограничивают таких других прав и средств защиты прав.

БАНК___________________________________________________

ЗАЕМЩИК______________________________________________

ПРОЕКТНАЯ ФИРМА____________________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 12.
Договор об уступке прав на доходы от аренды

Настоящий Договор об уступке прав (далее - "Договор") заключен _____ 199___ между ______________ (далее - "Заемщик"), зарегистрированным в городе __________, основной офис которого находится по адресу _____________________, и ______________ (далее - "Банк"), банковским учреждением, обладающим лицензией в соответствии с законодательством Российской Федерации, основной офис которого находится по адресу ________________________.

Заемщик обратился к Банку с просьбой о предоставлении ипотечного кредита (далее - "Кредит") с целью приобретения земельного участка, расположенного ___________ в городе_______________ и [строительства] [ремонта] здания (далее - "Здание") на нем. Банк согласился предоставить Кредит, обеспечиваемый ипотекой земельного участка и залогом незавершенного Здания, и заключил с Заемщиком Кредитный договор, Договор залога строительных материалов и незавершенного строительства и Договор об ипотеке (далее вместе называемые "Кредитной документацией "), которые датированы тем же числом, что и настоящий Договор, и в соответствии с которыми Заемщик передал Банку в ипотеку/залог земельный участок и Здание.

Банк обратился к Заемщику с требованием передать Банку в качестве дополнительною обеспечения Кредита нрава по всем и любым договорам аренды, уже заключенным Заемщиком с арендаторами Здания, и тем, которые он может заключить впоследствии.

В связи с изложенным выше Банк и Заемщик согласились о следующем:

1. Заемщик передает Банку свои права устанавливать и взимать арендную плату в соответствии со следующими договорами аренды расположенных в Здании помещений ("договоры аренды") (ДАТЬ ОПИСАНИЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ)

2. Права Заемщика устанавливать и взимать арендную плату по любым договорам аренды помещений Здания, заключенным Заемщиком после дат настоящею Договора, считаются переданными Банку по условиям настоящего Договора. Данный договор должен рассматриваться как предварительный контракт о передаче Банку прав Заемщика устанавливать и взимать арендную плату по всем будущим договорам аренды. По просьбе Банка Заемщик предоставит Банку письменные поправки к настоящему Договору с указанием любых дополнительных договоров аренды, заключенных Заемщиком. Банк вправе не дал согласие на сдачу в аренду любого из помещений Здания до тех пор, пока уступка Банку прав по договору аренды такого помещения не будет оформлена в соответствии с настоящим Договором.

3. Переуступка прав Заемщика по договорам аренды Банку является условной и вступает в силу только в случае:

а) нарушения Заемщиком условий Кредитной документации, в результате чего Банк получает право требовать немедленного погашения Кредита и/или реализовать свои права по Кредитной документации;

б) уведомления Банком Заемщика о реализации своих прав по настоящему Договору.

До наступления указанных выше событий Заемщик продолжает осуществлять свои права устанавливать и взимать арендную плату по договорам аренды в соответствии с установленными в настоящем Договоре условиями. Банк направляет письменное уведомление Заемщику о реализации своих прав по настоящему Договору, и с даты такого уведомления переуступка прав вступает в силу, и Банк заменяет Заемщика в качестве стороны договоров аренды, устанавливающей и взимающей с арендаторов арендную плату.

4. Заемщик соглашается, что он не будет изменять договоры аренды, вносить в них поправки, переуступать или прекращать их без письменного согласия Банка.

5. Заемщик обязуется соблюдать все условия договоров аренды.

6. Все договоры аренды, заключенные Заемщиком, должны предусматривать, что права по ним могут быть переуступлены Банком любому физическому или юридическому лицу, которое станет преемником Заемщика в качестве собственника земельного участка и Здания.

7. Заемщик соглашается с тем, что Банк не несет ответственности по обязательствам Заемщика по договорам аренды и что Заемщик возместит Банку любые расходы, убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком в связи с неисполнением Заемщиком условий договоров аренды. Любые такие расходы, убытки, сборы, штрафы или потери, понесенные Банком в связи с неисполнением Заемщиком условий договоров аренды, добавляются к сумме задолженности Заемщика Банку по условиям Кредитной документации и подлежат оплате Заемщиком в течение десяти (10) дней по письменному требованию Банка.

8. Банк оставляет за собой право не использовать свои права по настоящему Договору.

9. Заемщик соглашается предоставлять Банку копии всех уведомлений о претензиях, разногласиях или о прекращении действия договоров аренды, направленных или полученных в связи с договорами аренды, немедленно по их получении.

10. Любые письменные уведомления или иные документы, подлежащие доставке по настоящему Договору, считаются доставленными при доставке их получателю нарочным под расписку или при доставке заказной почтой - с подтверждением доставки распиской в получении.

11. Банк может передать свои права по настоящему Договору, по договорам аренды, на предварительные арендные платежи или на арендные доходы любому другому физическому или юридическому лицу без согласия Заемщика.

12. Права и средства защиты прав, предоставленные Банку по настоящему Договору, являются дополнительными к любым другим правам и средствам их защиты, предусмотренным законом, и не ограничивают таких других прав и средств защиты нрав.

БАНК ____________________________ ЗАЕМЩИК ______________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 13.
Запрос на выдачу кредитных средств

Общая стоимость проекта ____________________________________________________

Внесенные в сметы изменения ________________________________________________

Текущая общая стоимость проекта _____________________________________________

Завершено и закуплено к настоящему моменту на сумму __________________________

Удержано в счет резервирования (следующие суммы:) ____________________________

Общая сумма удержанных резервов ____________________________________________

Завершено и закуплено к настоящему моменту за вычетом удержанных резервов ______

Не израсходовано кредитных средств на сумму ___________________________________

ТЕКУЩИЙ ПРИЧИТАЮЩИЙСЯ ПЛАТЕЖ _____________________________________

Средства, необходимые для окончания строительства (включая удерживаемые резервы)_______________________________________________________________________

Каждый из нижеподписавшихся заверяет Банк ____________________________________ в следующем:

Полностью изучив соответствующую информацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем, что средства, выделенные по предыдущим запросам, были израсходованы должным образом. Запрашиваемая сумма кредитных средств, указанная в настоящем запросе № ____, является полной и точной и отображает проделанную работу, соответствующую утвержденным сметам основных и дополнительных строительных затрат. Указанная сумма кредитных средств, необходимых для окончания строительства, также является полной и точной. Приведенные затраты на строительство соответствуют всем действующим строительным нормам и требованиям.

ЗАЕМЩИК:

______________________________________________________ (наименование компании)

________________________________________ (имя и должность уполномоченного липа)

_______________________________ (подпись) ___________________________ (дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

_____________________________________________________ (наименование компании)

_______________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

________________________________ (подпись) __________________________ (дата)

ПОДРЯДЧИК:

____________________________________________________ (наименование компании)

______________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

________________________________ (подпись) __________________________ (дата)

ОДОБРЕНО (в запрашиваемом объеме/с учетом внесенных изменений)

_______________________ (наименование банка) Выдача средств №______

_______________________ (имя и должность уполномоченного лица)

_______________________ (подпись) ____________________________ (дата)

Для анализа настоящего см. прилагаемую смету строительных затрат.

Утвержденный запрос на выдачу кредитных средств (сводный сметный расчет стоимости строительства)

Проект:______________________________________________________

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 14.
Разрешение на предварительную закупку стройматериалов

Настоящим направляем запрос на финансирование Банком __________ предварительного приобретения материалов (заблаговременно до начала их фактического использования) по проекту строительства ________, соответствующих статье №______ Утвержденной сметы основных затрат на строительство ________ (наименование статьи основных затрат)____________, стоимостью ___________.

Причиной необходимости заблаговременного приобретения данных материалов является:_________________

Каждый из нижеподписавшихся _______________________ заверяет ____________________Банк ___________ в следующем:

Полностью изучив соответствующую информацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем, что предварительное приобретение материалов, перечисленных выше, необходимо для реализации данного проекта строительства, известного под названием _________________________________________. Указанные материалы будут оплачены и застрахованы в пользу Банка _____________________, а также будут надлежащим образом учтены и храниться в надежном месте.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________________________________ (наименование компании)

_________________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

__________________________ (подпись) ________________________ (дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

_______________________________________________________ (наименование компании)

_________________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

__________________________ (подпись) _________________________ (дата)

ПОДРЯДЧИК:

______________________________________________________ (наименование компании)

_________________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

__________________________ (подпись) _________________________ (дата)

ОДОБРЕНО

_______________________________________________________ (наименование банка)

Разрешение на предварительную закупку №_______________________

____________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

____________________________ (подпись)_______________________ (дата)

ПРИЛОЖЕНИЕ 15.
Разрешение на внесение изменений в смету

Настоящим запрашиваем Банк __________________ об одобрении последним изменения в смете основных (дополнительных) затрат по проекту строительства _______ в части, касающейся статьи № ______Утвержденной сметы основных (дополнительных) затрат на строительство "__________ (наименование статьи основных затрат)__________, на сумму_______________ в сторону увеличения (уменьшения) указанных в смете затрат.

Причиной необходимости такого увеличения (уменьшения) данных строительных затрат является: _________________________________

Каждый из нижеподписавшихся заверяет Банк __________________________________________в следующем:

Полностью изучив соответствующую информацию и основываясь на собственном опыте и осведомленности, мы утверждаем, что внесение изменения в смету строительных затрат, указанного выше, необходимо для реализации данного проекта строительства, известного под названием ___________________________________________. Величина предлагаемой корректировки смет определена и рассчитана должным образом и охватывает весь объем работ, необходимых для полного окончания строительства согласно планам и спецификациям, подписанным сторонами. Указанное изменение в затратах на строительство полностью соответствует всем действующим строительным нормам и требованиям.

ЗАЕМЩИК:

_______________________________________________________ (наименование компании)

_________________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

_______________________________________ (подпись) _____________________ (дата)

ЗАСТРОЙЩИК:

_______________________________________________________ (наименование компании)

_________________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

_______________________________________ (подпись) ______________________ (дата)

ПОДРЯДЧИК:

______________________________________________________ (наименование компании)

_________________________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

________________________________________ (подпись) ______________________ (дата)

ОДОБРЕНО

______________________________ (наименование банка) Разрешение на изменение №_______

______________________________ (имя и должность уполномоченного лица)

______________________________ (подпись) __________________________ (дата)

ПРИЛОЖЕНИЕ 16.
Требования законодательства о резервировании и налогообложении банковской деятельности

Кредитование строительства (строительного периода) - достаточно перспективное и выгодное вложение средств кредитных организаций. Однако выгода данного мероприятия, впрочем, как и кредитование других проектов, зависит от многих факторов. В частности, существуют факторы, впрямую не относящиеся к конкретному проекту, но также влияющие на позицию банка, определяющего условия по предоставляемым ссудам. Этими факторами являются обязательные нормы резервирования как по размещаемым ресурсам, гак и по привлекаемым, а также налоговые обязательства кредитных организаций.

Резерв на возможные потери по ссудам

Резерв на возможные потери по ссудам представляет собой специ­альный резерв, необходимость формирования которого обусловлена кредитными рисками в деятельности банков. Указанный резерв обеспечивает создание байкам более стабильных условий финансовой деятельности и позволяет избегать колебаний величины прибыли банков в связи со списанием потерь по ссудам.

Этот резерв формируется за счет отчислений, относимых на расходы банков.

Резерв на возможные потери по ссудам используется только для покрытия не погашенной клиентами (банками) ссудной задолженности по основному долгу. За счет указанного резерва производится списание потерь по нереальным для взыскания ссудам банков.

Отчисление данных резервов Инструкцией ЦБР "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам".

Оценка кредитных рисков производится банками по всем ссудам и всей задолженности клиентов, приравненной к ссудной, в российских рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах, а именно:

- по всем предоставленным кредитам, включая межбанковские кредиты (депозиты);

- по векселям, приобретенным банком;

- по суммам, не взысканным по банковским гарантиям;

- по операциям, осуществленным в соответствии с договором финансирования под уступку денежного требования (факторинг).

Классификация ссуд осуществляется банками самостоятельно или аудиторской организацией (на основании договора) в процессе анализа качества активов банков. Конкретные критерии, используемые банками при анализе активов, а также процедуры принятия и исполнения решений по формированию и использованию резерва на возможные потери по ссудам должны содержаться в соответствующих документах банка, определяющих его кредитную и учетную политику и подходы к ее реализации. В этих документах должны учитываться положения указанной выше Инструкции и иных нормативных документов Банка России, а также нормативных документов, регламентирующих деятельность банков и имеющих отношение к вопросам кредитной и учетной поли гики банков и (или) подходов к ее реализации.

Классификация выданных ссуд и оценка кредитных рисков производится на комплексной основе: в зависимости от финансового состояния заемщика, оцененного с применением подходов, используемых в отечественной и международной банковской практике, возможностей заемщика по погашению основной суммы долга и уплаты в пользу банка обусловленных договором процентов, комиссионных и иных платежей , а также в зависимости от других критериев.

По качеству обеспечения выделяются обеспеченные, недостаточно обеспеченные и необеспеченные ссуды.

Обеспеченная ссуда - ссуда, имеющая обеспечение в виде залога, в тех случаях, когда залог одновременно отвечает следующим требованиям:

- его реальная (рыночная) стоимость достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав;

- вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформляется таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам.

К категории обеспеченных также относятся ссуды, выданные под поручительство Правительства Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или под гарантию Банка России, поручительство правительств и гарантии центральных банков стран из числа группы развитых стран, а также векселя, авалированные указанными субъектами.

Недостаточно обеспеченная ссуда - ссуда, имеющая обеспечение в виде залога, не отвечающего хотя бы одному из требований, предъявляемых к залоговому обеспечению по обеспеченной ссуде в соответствии с выше приведенными критериями.

К категории недостаточно обеспеченных относятся также ссуды, выданные под банковскую гарантию банков стран из числа группы развитых стран, и векселя, авалированные этими банками.

Необеспеченная ссуда - ссуда, не имеющая обеспечения или имеющая обеспечение в виде залога, не отвечающего требованиям, содержащимся в предыдущих пунктах.

Классификация ссуд производится в зависимости от уровня кредитного риска, т.е. риска неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору в установленный кредитным договором срок. В зависимости от величины кредитного риска все ссуды подразделяются на 4 группы:

1 группа - стандартные (практически безрисковые) ссуды.

2 группа - нестандартные ссуды (умеренный уровень риска невозврата),

3 группа - сомнительные ссуды (высокий уровень риска невозврата),

4 группа - безнадежные ссуды (вероятность возврата практически отсутствует, ссуда представляет собой фактические потери банка).

Исходя из формализованных критериев, к "стандартным ссудам" могут быть отнесены:

а) Текущие ссуды независимо от обеспечения при отсутствии просроченной выплаты процентов по ним, кроме льготных текущих ссуд и ссуд инсайдерам;

б) следующие обеспеченные ссуды:

- текущие при наличии просроченной выплаты процентов по ним до 5 дней включительно;

- с просроченной выплатой по основному долгу до 5 дней включительно;

- переоформленные один раз без изменения условий договора. К "нестандартным ссудам" могут быть отнесены:

а) следующие обеспеченные ссуды:

- текущие при наличии просроченной выплаты процентов по ним от 6 до 30 дней включительно;

- с просроченной выплатой по основному долгу от 6 до 30 дней вклю­чительно;

- переоформленные два раза без изменения условий договора;

- переоформленные один раз с изменениями условий договора;

б) недостаточно обеспеченные ссуды:

- 1екущие при наличии просроченной выплаты процентов по ним до 5 дней включительно;

- с просроченной выплатой по основному долгу до 5 дней включительно,

- переоформленные один раз без изменений условий договора;

в) льготные текущие ссуды и ссуды инсайдерам.

К "с о мнительным ссудам" могут быть отнесены:

а) следующие обеспеченные ссуды:

- текущие при наличии просроченной выплаты процентов по ним от 31 до 180 дней включительно;

- с просроченной выплатой по основному долгу от 31 до 180 дней включительно;

- переоформленные два раза с изменением условий договора;

- переоформленные более двух раз независимо от наличия изменений условий договора;

б) недостаточно обеспеченные ссуды:

- текущие при наличии просроченной выплаты процентов по ним от 6 до 30 дней включительно;

- с просроченной выплатой по основному долгу от 6 до 30 дней включительно;

- переоформленные два раза без изменений условий договора;

- переоформленные один раз с изменениями условий договора;

в) необеспеченные ссуды:

- текущие при наличии просроченной выплаты процентов по ним до 5 дней включительно;

- с просроченной выплатой по основному долгу до 5 дней включительно;

- переоформленные один раз без изменений условий договора;

г) льготные ссуды и ссуды инсайдерам с просроченной выплатой по основному долгу либо по процентам до 5 дней включительно.

Все прочие ссуды, по своим признакам не попадающие в число указанных выше, следует относить к "безнадежным".

К безнадежным ссудам следует также относить ссудную задолженность, образовавшуюся в результате переоформления ссуд и (или) задолженности по уплате процентов на основании договоров об отступном, уступки права (требования), новации, в том числе в результате переоформления задолженности в векселя заемщика и (или) третьего лица.

Начиная с 1.09.99 банк относит ссудную задолженность заемщиков в 4-ю группу риска и создает резерв на возможные потери одновременно с предоставлением ссуды, если по данной ссудной задолженности одновременно присутствуют следующие признаки:

заемщик не представил в банк документы, подтверждающие добросовестную кредитную историю в течение последних 3 месяцев до даты обращения за получением ссуды и с даты регистрации заемщика - юридического лица прошло менее 1 года;

ссудная задолженность является необеспеченной либо недостаточно обеспеченной;

ссудная задолженность превышает 50% оборотных средств заемщика (для юридических лиц).

Предусмотренная возможность классификации ссудной задолженности в более низкие группы риска не распространяется на данные ссуды.

Банки в обязательном порядке должны формировать резерв на возможные потери по сумме основного долга. (Под основной суммой долга по векселям в целях формирования резерва на возможные потери по ссудам понимается покупная стоимость (цена приобретения) векселя. По всем ссудам, по нормативам, приведенным в таблице 1.)

Таблица 1. Размер отчислений в резерв по классифицированным ссудам

Размер отчислений в резерв на возможные потери по синдицированной (или аналогичной) ссуде определяется следующим образом:

а) Определяется размер отчислений в резерв под часть ссуды, равную разнице предоставленных банком заемщику средств по указанной ссуде и средств, предоставленных банку и равных величине средств, которые переданы банку третьим лицом на основании кредитных договоров (договоров займа).

б) Определяется размер отчислений в резерв под 20% от части ссуды, предоставленной банком и равной величине средств, которые переданы банку третьим лицом на основании кредитных договоров (договоров займа).

Размер отчислений в резерв на возможные потери по синдицированной (пли аналогичной) ссуде определяется как сумма показателей, определенных в пунктах а) и б).

Банки ведут и представляют по запросу в территориальные учреждения Банка России, осуществляющие надзор за их деятельностью, сведения на бумажном и магнитном носителях по определенной форме.

Формирование резерва осуществляется отдельно по каждой выданной ссуде (по каждому приобретенному векселю).

Нормы обязательного резервирования по привлеченным средствам

Существенное воздействие на кредитные ресурсы банков, на их возможность предоставлять ссуды оказывает изменение нормы обязательных резервов. Повышение ее означает, что значительная часть банковских средств «заморожена» на счетах Центрального банка и не может использоваться банками и приносить прибыли. В результате сокращаются банковские ссуды и денежная масса в обращении, повышаются проценты по ссудам. Снижение нормы банковских резервов ведет к увеличению объемов банковского кредитования и денежной массы, к снижению рыночного процента.

Регулирование обязательных резервов при привлечении денежных средств юридических и физических лиц производится согласно федеральному законодательству, в частности: статьей № 38 Федерального закона «О цен тральном банке Российской Федерации (Банке России)» № 394-1 (в последней редакции от 8 июля 1999 г.) и Положением «Об обязательных резервах кредитных организаций, депонируемых в Центральном банке Российской Федерации» (в последней редакции от 19 марта 1999 г.)

Согласно ст. 38 Федерального закона «О центральном банке Российской Федерации (Банке России)»:

- нормативы обязательных резервов не могут быть единовременно изменены более чем на 5 пунктов; нормативы обязательных резервов не могут превышать 20% обязательств кредитной организации;

- при нарушении нормативов обязательных резервов Банк России имеет право взыскать в бесспорном порядке с кредитной организации сумму недовнесенных средств, а также штраф в установленном им размере, но не более двойной ставки рефинансирования;

- на обязательные резервы, депонируемые кредитной организацией в Банке России, взыскания не обращаются.

Согласно положению обязательные резервы (резервные требования) представляют собой механизм регулирования общей ликвидности банковской системы.

Обязанность выполнения резервных требований возникает с момента получения лицензии Банка России на право совершения соответствующих банковских операций и является необходимым условием их осуществления.

Регулирование размера обязательных резервов, подлежащих депонированию, производится всеми кредитными организациями ежемесячно (по состоянию на 1-е число месяца, следующего за отчетным).

В том числе Положением устанавливаются следующие нормы и правила:

- нормативы обязательных резервов не могут превышать 20% и обязательств кредитной организации (п. 1.3) (в соответствии со ст. 38 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»);

- порядок депонирования части привлеченных денежных средств, установленный данным Положением, распространяется на все кредитные организации, действующие на территории Российской Федерации (п 1.5);

- регулирование размера обязательных резервов производится территориальными учреждением (РКЦ) Банка России по местонахождению головной кредитной организации в целом по кредитной организации, включая филиалы, находящиеся на территории России;

- покрытие обязательных резервов различными видами приносящих доход активов не допускается;

- на обязательные резервы, депонированные кредитными организациями в Банке России, проценты не начисляются;

- кредитная организация в любой рабочий день может обратиться в территориальное учреждение (РКЦ) Банка России с просьбой (заявлением) о предоставлении ей в течение отчетного года права на внутримесячное (на один и долее дней в период с 5-го по 25-е число каждого месяца) снижение нормативов обязательных резервов (указанное право предоставляется кредитной организации, выполняющей требования, определенные в п. 4.2. настоящего Положения);

- в случае резкого снижения величины привлеченных средств за счет массового изъятия клиентами кредитной организации вкладов и депозитов (в размере более 15% от валюты баланса, составленного на отчетную дату) кредитная организация имеет право обратиться в территориальное учреждение (РКЦ) Банка России с просьбой о внеочередном внутримесячном регулировании обязательных резервов по состоянию на 5, 10, 15, 20, 25 и 30-е числа месяца.

До июня 1999 г. были установлены нормативы обязательных резервов в зависимости от сроков и видов привлеченных денежных средств. А именно: по счетам до востребования и срочным обязательствам до 30 дней включительно - 18%;

- по срочным обязательствам от 31 дня до 90 дней включительно - 14%;

- по срочным обязательствам от 91 дня и более - 10%; по средствам на счетах в иностранной валюте - 1,25%. Указанием ЦБР от 9 июня 1999 г. № 573-У установлены новые нормативы обязательных резервов, депонируемых в ЦБР: но привлеченным средствам юридических лиц в валюте Российской Федерации и привлеченным средствам юридических и физических лиц в иностранной валюте - 8,5%; по денежным средствам физических лиц, привлеченным во вклады (депозиты), в валюте Российской Федерации - 5,5%).

С 1 января 2000 г., в связи со сложившейся экономической ситуацией, Банк России повысил ставки обязательного резервирования на 1,5 процента по каждому из пунктов:

нормативы обязательных резервов: по привлеченным средствам юридических лиц в валюте Российской Федерации и привлеченным средствам юридических и физических лиц в иностранной валюте - 10%; по денежным средствам физических лиц, привлеченным во вклады, в валюте Российской Федерации - 7%.

Также в банковской деятельности существует такой пункт, как создание резервов под обесценивание ценных бумаг.

В случае, если по цепной бумаге, принадлежащей банку, рыночная цена на последний рабочий день отчетного месяца (цена переоценки) окажется ниже балансовой стоимости ценной бумаги, то коммерческий банк или кредитное учреждение обязаны создать резерв под обесценение вложений в ценные бумаги в размере снижения средней рыночной цены (цены переоценки) относительно балансовой стоимости. При этом сумма резерва не должна превышать 50% от ее балансовой стоимости.

Резерв формируется в последний рабочий день месяца, в котором была приобретена ценная бумага, и списывается одновременно с выбытием ценной бумаги

Если в последний рабочий день отчетного месяца рыночная стоимость ценной бумаги, под которую ранее был создан резерв под обесценение, понизилась относительно рыночной цены, которая использовалась в качестве базовой для создания резерва в последний рабочий день предшествующего отчетному месяца, то сумма резерва под обесценение данной ценной бумаги корректируется доначислением резерва до необходимого размера. При этом сумма резерва под обесценение вложений в ценные бумаги не должна превышать 50%) балансовой стоимости этой ценной бумаги.

Налогообложение

Отдельный вопрос - налоги (бюджетные отчисления), которые банки и другие кредитные учреждения должны учитывать в процессе своей дея­тельности, и особенности определения налогооблагаемой базы для уплат налога на прибыль.

Основным видом налога, который уплачивают в бюджет коммерческие банки, является налог на прибыль. Данный налог введен по отношению к банкам с 1 января 1994 г. До этого времени с банков взимался налог на доход.

Но прежде чем рассмотреть налог на прибыль и особенности определения налогооблагаемой базы для уплаты этого налога, несколько слов о других налогах и отчислениях, которые в определенной мере оказывают влияние на формирование конечных финансовых результатов каждого коммерческого банка

1. "Налог на имущество банков" взимается в соответствии с Законом Российской Федерации "О налоге на имущество предприятий" (13 декабря 1991 г.) и последующими изменениями и дополнениями, внесенными в этот закон.

Плательщиками налога на имущество являются байки и другие кредитные организации и их филиалы.

Налогом в соответствии с настоящим Законом облагаются основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Основные средства, нематериальные активы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы учитываются по остаточной стоимости.

Максимальная ставка налога на имущество установлена в размере 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога могут устанавливаться соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

2. В соответствии с Законом РСФСР "О дорожных фондах в РСФСР" коммерческие банки являются плательщиками налогов в дорожные фонды: на пользователей автодорог; с владельцев транспортных средств; на приобретение транспортных средств.

а) Ставка федерального налога на пользователей автомобильных дорог устанавливается в размере:

2,5 процента от выручки, полученной от реализации продукции (работ, услуг);

Законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации с учетом местных условий могут повышать (понижать) ставку налога, зачисляемого в территориальные дорожные фонды, но не более чем на 50 процентов от ставки федерального налога.

Банки и другие кредитные организации, страховые организации, профессиональные участники рынка ценных бумаг и инвестиционные фонды при исчислении налога не включают в налогооблагаемую базу доходы, полученные в связи с выкупом (погашением) государственных краткосрочных бескупонных облигаций (ГКО) и облигаций федеральных займов с постоянным и переменным купонным доходом (ОФЗ) со сроком погашения до 31 декабря 1999 г., выпущенных в обращение до 17 августа 1998 г., при условии реинвестирования полученных денежных средств от их погашения во вновь выпускаемые ценные бумаги (в доле, направленной на реинвестирование в новые выпуски государственных ценных бумаг, в том числе облигации Российской Федерации, номинированные в долларах США, а также сертификаты Сберегательного банка Российской Федерации).

Банки и другие кредитные организации, страховые организации, профессиональные участники рынка ценных бумаг и инвестиционные фонды не включают в налогооблагаемую базу при исчислении налога доходы, полученные в виде процентного (купонного) дохода по облигациям федеральных займов с постоянным и переменным купонным доходом, а также в виде разницы между ценой погашения и учетной стоимостью (дисконта) государственных краткосрочных бескупонных облигаций.

б) Налог с владельцев транспортных средств ежегодно уплачивают предприятия, объединения, учреждения и организации независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности, а также граждане Российской Федерации, иностранные юридические лица и граждане, лица без гражданства, имеющие транспортные средства.

Ставка налога взимается в зависимости от мощности (л.с.) транспортного средства.

в) Налог на приобретение автотранспортных средств уплачивают предприятия, организации, учреждения, предприниматели, приобретающие автотранспортные средства путем купли-продажи, мены, лизинга и взносов в уставный фонд.

Налог на приобретение автотранспортных средств устанавливается в процентах от продажной пены (без налога на добавленную стоимость и акцизов).

3. В соответствии с Законом Российской Федерации от 11 октября 1991 г. "О плате за землю" (последняя редакция 29.12.98) банки, которым земля предоставлена в собственность, владение, пользование или в аренду, вносят в бюджет плату за землю.

Порядок исчисления ставок земельного налога устанавливается нормативными актами, и определение их проводится отдельно но категориям земель основного целевого назначения, видам и подвидам угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, зонам крупных населенных пунктов.

4. В соответствии с Законом Российской Федерации "О налоге на добавленную стоимость от 6 декабря 1991 г. (последняя редакция 4 мая 1999 г.) банки являются плательщиками этого налога.

Согласно этому закону основные операции банков освобождаются от налога на добавленную стоимость, в частности, НДС не уплачивается с операций по выдаче и передаче ссуд, а также операций, совершаемых по денеж­ным вкладам, расчетным, текущим и другим счетам. НДС также не облагаются операции, связанные с обращением валюты, денег, банкнот, являющихся законными средствами платежа (кроме используемых в целях нумизматики), а также ценных бумаг (акций, облигаций, сертификатов, векселей и др.)

Объектами налогообложения у банков являются следующие операции и услуги:

- кассовое обслуживание клиентов банков-корреспондентов;

- выдача поручительств, гарантий и иных обязательств за третьих лиц;

- форфейтинговые, факторинговые, доверительные (трастовые) операции;

- услуги по инкассации;

- консультационные, информационные, экспертные, посреднические (брокерские) услуги;

- сдача в аренду имущества, в том числе по договору лизинга;

- услуги по хранению документов и ценностей;

- операции по реализации предметов залога, включая их передачу залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства, и некоторые другие операции и услуги.

Существует еще некоторое количество прочих налогов и сборов. К таким налогам можно отнести налог на операции с ценными бумагами. Этот налог уплачивают банки, эмитирующие ценные бумаги (кроме первого выпуска), в размере 0,5% от заявленного номинала эмиссии, а также банки, приобретающие ценные бумаги у других эмитентов

Рассмотрим, наконец, основной вид налога, уплачиваемого кредитными организациями, - налог на прибыль.

Плательщиками налога являются банки и другие кредитные организации, включая банки с участием иностранного капитала, а также их филиалы, имеющие отдельный баланс и корреспондентский субсчет.

Объектом налогообложения является валовая прибыль банка, полученная от реализации работ, услуг, имущества банка, а также доходы от внереализационных операций, уменьшенные на сумму расходов по данным операциям.

При определении прибыли от реализации основных фондов и иного имущества предприятия для целей налогообложения учитывается разница между продажной ценой и первоначальной или остаточной стоимостью этих фондов и имущества, увеличенной на индекс инфляции, исчисленный в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

По основным фондам, нематериальным активам, малоценным и быстроизнашивающимся предметам, стоимость которых погашается путем начисления износа, принимается остаточная стоимость этих фондов и имущества.

При реализации или безвозмездной передаче основных фондов и объектов, не завершенных строительством, в течение двух лет с момента их приобретения или сооружения, по которым были предоставлены льготы по налогу на прибыль, налогооблагаемая прибыль подлежит увеличению (в пределах сумм ранее предоставленных льгот) на остаточную стоимость этих основных фондов и произведенные затраты по объектам, не завершенным строительством.

Прибыль (убытки) от реализации ценных бумаг, фьючерсных и опционных контрактов определяется как разница между ценой реализации и ценой приобретения с учетом оплаты услуг по их приобретению и реализации.

По акциям и облигациям, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, рыночная цена, а также предельная граница колебаний рыночной цепы которых устанавливаются в соответствии с правилами, устанавливаемыми федеральным органом, осуществляющим регулирование рынка цепных бумаг, убытки от их реализации (выбытия) по цене не ниже установленной предельной границы колебаний рыночной цены могут быть отнесены на уменьшение доходов от реализации (выбытия) соответствующей категории ценных бумаг.

Убытки по операциям с цепными бумагами, не имеющими рыночной котировки или не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, могут быть отнесены на уменьшение доходов от реализации данной катего­рии ценных бумаг.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 мая 1994 г. № 490 утверждено Положение об особенностях определения налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль банками и другими кредитными учреждениями. С учетом постановления первоначально определяется общая сумма доходов байка, учитываемая при расчете налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль.

Согласно Положению в состав доходов банков, учитываемых при расчете налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль, включаются:

1. Суммы начисленных и полученных процентов по кредитным ресурсам, размешенным банком, включая доходы, полученные банком от увеличения на три пункта процентов (маржи) по нейтрализованным кредитам, предоставляемым через банк предприятиям и организациям Центральным банком Российской Федерации.

2. Комиссионные и иные сборы (плата) за переводные, инкассовые, аккредитивные и другие банковские операции, в том числе за услуги по осуществлению корреспондентских отношений.

3. Плата за услуги, оказываемые банком клиентам за открытие и ведение их расчетных, текущих, валютных, ссудных и иных счетов, выдачу (получение) наличных денег, а также за оказание информационных, консульта­ционных, экспертных и других услуг.

4. Доходы, полученные банком от проведения форфейтинговых, факторинговых, доверительных (трастовых) операций.

5. Доходы, полученные банком по гарантийным и акцептным операциям.

6. Плата за услуги, оказываемые банком населению.

7. Плата за инкассацию, за перевозку денежных средств, ценных бумаг, иных ценностей и банковских документов.

8. Доходы, полученные банком за работу по размещению государственных ценных бумаг и резервов федерального казначейства Российской Федерации и его территориальных органов.

9. Доходы, полученные банком по операциям с цепными бумагами, включая операции по их размещению и управлению, и иным операциям на фондовом рынке.

10. Доходы от проведения банком операций с иностранной валютой, драгоценными металлами и с иными валютными ценностями, включая комиссионные сборы по операциям, связанным с покупкой и продажей валюты за счет и по поручению клиентов.

Доходы, полученные банком в иностранной валюте, подлежат налогообложению вместе с доходами, полученными в рублях. При этом доходы, полученные в иностранной валюте, пересчитываются в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации, действовавшему на день получения доходов.

Плата, получаемая банками от экспортеров продукции за выполнение функции агентов валютного контроля.

11. Доходы от сдачи в аренду имущества, принадлежащего банку, включая доходы от проведения лизинговых операций.

12. Разница между продажной и номинальной стоимостью акций, выпускаемых банком (за исключением продажи акций при формировании уставного капитала банка, когда сумма такой разницы рассматривается в качестве добавочного капитала банка).

13. Разница между ценой реализации и ценой приобретения ценных бумаг, принадлежащих банку, включая государственные ценные бумаги.

14. Денежные и основные средства, материальные и нематериальные активы, безвозмездно передаваемые банку юридическими и физическими лицами.

15. Доходы от приобретенных или арендуемых банком брокерских мест на биржах.

16. Суммы, перечисленные банку клиентами в счет возмещения телеграфных, почтовых и иных услуг связи.

17. Проценты и комиссионные сборы, полученные банком по операциям за прошлые годы, а также востребованные проценты и комиссионные сборы, излишне уплаченные банком клиентам в прошлые годы.

18. Излишки кассы банка.

19. Прочие доходы, включаемые банком в облагаемую прибыль в соответствии с законодательством, а также полученные в результате осуществления иной деятельности.

К расходам, включаемым в себестоимость оказываемых банками услуг, и иным расходам, учитываемым при расчете налогооблагаемой базы для уп­латы налога на прибыль, относятся:

20. Суммы, причитающиеся к уплате банком в соответствующий бюджет в виде налога на имущество банка, земельного налога, транспортного налога, налога на пользователей автомобильных дорог, налога на приобретение транспортных средств и налога с владельцев транспортных средств, сбора на нужды образовательных учреждений, таможенных пошлин, а также других налогов, сборов и платежей, включаемых в соответствии с законодательством в себестоимость продукции (работ, услуг) или относимых на издержки.

21. Обязательные отчисления банка в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд обязательного медицинского страхования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населения Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, производимые в соответствии с законодательством.

22. Платежи по обязательному страхованию имущества банка и отдельных категорий работников банка в соответствии с законодательством.

23. Начисленные и уплаченные проценты по вкладам до востребования (расчетным, текущим, корреспондентским и иным счетам) и срочным вкладам (депозитам).

24. Начисленные и уплаченные проценты по долговым обязательствам банка (облигациям, депозитным и сберегательным сертификатам, векселям и другим), в том числе суммы отрицательной разницы (дисконта) между ценой реализации указанных долговых ценных бумаг и их номинальной стоимостью.

25. Начисленные и уплаченные проценты по межбанковским кредитам, включая целевые централизованные кредиты и овердрафт, по перераспределенным кредитным ресурсам между головным банком и его филиалами, а также между филиалами одного банка.

26. Начисленные и уплаченные проценты по кредитам рефинансирования, приобретенным банком, включая кредиты, приобретенные на аукционной основе в порядке, установленном Центральным банком Российской Федерации.

27. Начисленные и уплаченные проценты по отсроченным (пролонгированным) в установленном порядке межбанковским кредитам, а также по кредитам, отсроченным по решению Правительства Российской Федерации.

Расходы, указанные в пунктах 25 и 27, включаются в состав расходов, учитываемых при расчете налогооблагаемой базы налога на прибыль, в пределах ставки Центрального банка Российской Федерации по централизованным кредитным ресурсам, увеличенной на три пункта.

28. Уплаченные банком комиссионные сборы за услуги и корреспондентские отношения, включая расходы по расчетно-кассовому обслуживанию клиентов, открытию им расчетных, текущих и других счетов, плату другим банкам за расчетно-кассовое обслуживание, прочие аналогичные расходы.

29. Уплаченные банком комиссионные сборы (плата) за покупку (продажу) иностранной валюты. Расходы по управлению и защите от валютных рисков, а также иные расходы по проведению банком валютных операций.

Затраты, произведенные банком в иностранной валюте, пересчитываются в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации, действовавшему на дату совершения операций.

30. Проценты и комиссионные сборы, уплаченные банком в счет прошлых (по отношению к отчетному году) лет, и возврат банком процентов и комиссионных сборов, излишне взысканных с клиентов в прошлые (по отношению к отчетному) годы.

31. Износ основных фондов банка, используемых для осуществления банковской деятельности, в форме амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, начисленных в течение налогооблагаемого периода, по нормам, утвержденным в установленном порядке, включая ускоренную амортизацию их активной части (операционной и вычислительной техники, скоростной системы обмена информацией и т.п.), производимую в порядке, установленном в соответствии с законодательством.

32. Износ малоценных и быстроизнашивающихся предметов, принадлежащих банку, в размере их полной стоимости при передаче таких предметов в эксплуатацию.

33. Износ по нематериальным активам, принадлежащим банку. Конкретный состав и порядок отнесения износа нематериальных активов на себестоимость определяются Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 г. N 552.

34. Расходы банка по аренде основных фондов (включая их отдельные части), используемых для осуществления банковской деятельности, в том числе автомобильного транспорта для инкассации выручки и специального автомобильного транспорта для перевозки банковских документов и ценностей, и нематериальных активов, в том числе брокерских мест.

35. Расходы на проведение всех видов ремонта основных фондов, принадлежащих или арендованных банком, если это предусмотрено договором аренды.

Для обеспечения равномерного отнесения затрат на проведение всех видов ремонта основных фондов на расходы банка допускается образование ремонтного фонда. Отчисления в ремонтный фонд производятся по утверждаемым в установленном порядке самим банком нормативам от балансовой стоимости основных фондов, используемых для осуществления банковской деятельности.

36. Затраты в соответствии со сметами, утверждаемыми ежегодно Правлением (Советом) банка, в пределах, установленных в соответствии с законодательством норм и нормативов:

а) представительские расходы, включая расходы по проведению собраний акционеров (пайщиков), заседаний Правления (Совета) банка, Ревизионной комиссии банка, при наличии подтверждающих документов;

б) расходы на рекламу;

в) командировочные расходы, связанные с банковской деятельностью;

г) выплаты компенсаций за использование работниками банка для служебных поездок личных легковых автомобилей.

37. Суммы платы за обучение на основе договоров с учебными заведениями за предоставление услуг по подготовке, повышению квалификации и переподготовке банковских работников, исходя из установленных в соответствии с законодательством нормативов.

Указанные затраты относятся на расходы банка, исключаемые при расчете налогооблагаемой базы налога на прибыль, при условии заключения договоров и выполнения услуг по обучению российскими образовательными учреждениями, имеющими соответствующую лицензию, и зарубежными профессиональными образовательными учреждениями соответствующего профиля, а также в соответствии с утверждаемыми Правлением (Советом) банка ежегодно сметами.

38. Оплата консультационных, информационных, а также аудиторских услуг, оказываемых банку на договорной основе с целью подтверждения годового бухгалтерского отчета, а также оплата аудиторских проверок, проведенных в соответствии с требованиями банковского законодательства.

39. Оплата маркетинговых и иных подобных услуг в случаях, когда в структуре управления банка отсутствуют соответствующие функциональные службы или должностные лица, на которые возложено исполнение соответствующих функциональных обязанностей.

40. Расходы банка по оплате канцелярских, почтовых, телеграфных, телефонных и других услуг связи, включая оплату за пользование факсимиль­ной и спутниковой связью, по операциям банка и обслуживанию клиентов.

41. Расходы на приобретение специальной литературы, нормативных и инструктивных актов, а также по подписке на специальные издания (газеты, журналы и т.п.), необходимые для осуществления банковской деятельности.

42. Суммы платы за инкассацию банкнот, монет, чеков, других расчетно-платежных документов, а также расходов по упаковке ценностей, включая комплектование наличных денег, по перевозке, пересылке и доставке ценностей, принадлежащих банку и его клиентам.

43. Расходы по ремонту и реставрации инкассаторских сумок и мешков для перевозки и хранения ценностей, приобретению новых и замене пришедших в негодность сумок и мешков.

44. Расходы по оплате услуг расчетно-кассовых и вычислительных центров.

45. Расходы банка по изготовлению, приобретению и пересылке бланков, магнитных носителей, перфокарт, дискет, иных носителей банковской информации, а также бланков строгой отчетности, чековых, квитанционных, вкладных и других книжек, упаковочных материалов для банкнот и монет.

Расходы банка по переводу пенсий и пособий.

47. Расходы, связанные с изготовлением и внедрением платежно-расчетных средств (пластиковых карточек, дорожных чеков и других), необходимых для обеспечения деятельности банка.

48. Расходы, связанные с организацией и выпуском банком акций, облигаций, депозитных и сберегательных сертификатов, других долговых обязательств и прочих ценных бумаг, обращающихся на финансовом рынке (расходы по подготовке проспекта эмиссии, приобретению бланков ценных бумаг, типографские расходы, уплата комиссионного вознаграждения за распространение ценных бумаг и т.п.).

Расходы по оплате рекламных услуг, связанных с организацией и выпуском ценных бумаг, и аудиторских услуг учитываются в составе расходов в соответствии с пунктами 36 и 38 настоящего Положения.

49. Расходы по осуществлению банком форфейтинговых, факторинговых, доверительных (трастовых) операций.

50. Суммы отчислений в резерв на возможные потери по ссудам и под обесценение ценных бумаг, подлежащие резервированию в соответствии с порядком, установленным Центральным банком Российской Федерации.

51. Предусмотренные законодательством затраты, связанные с набором работников, включая оплату молодым специалистам, окончившим высшее или среднее специальное учебное заведение, проезда к месту работы, а также отпуска перед началом работы.

52. Затраты на оплату труда работников, в том числе не состоящих в штате банка, по выполненным работам согласно заключенным с ними договорам гражданско-правового характера в соответствии с перечнем таких за­трат, предусмотренных Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 г. N 552.

Помимо затрат на оплату труда, предусмотренных указанным Положением, в себестоимость для определения налогооблагаемой прибыли включаются расходы по оплате проезда работников банка один раз в два года к месту использования отпуска на территории Российской Федерации и обратно любым видом транспорта (кроме такси) и стоимость провоза их багажа (до 30 килограммов на человека) для лиц, работающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

53. Эксплуатационные расходы по содержанию зданий, оборудования, инвентаря, служебного автомобильного транспорта (включая расходы по замене автомобильных шин), как принадлежащих, так и арендованных банком.

54. Расходы банка на содержание пожарной и сторожевой охраны, включая оплату услуг по охране в соответствии с договорами, заключенными банком с вневедомственной охраной Министерства внутренних дел Российской Федерации, иными специализированными организациями, имеющими лицензии на занятие охранной деятельностью.

55. Расходы на приобретение специальной одежды и специальной обуви применительно к нормам, установленным в соответствии с действующим законодательством для работников охраны и сотрудников вычислительных центров. I

56. Превышение сумм налога на добавленную стоимость и специального налога для финансовой поддержки важнейших отраслей народного хозяйства Российской Федерации по материальным ресурсам, работам и услугам, стоимость которых фактически отнесена в отчетном периоде на издержки, над суммами этих налогов, полученных банком от реализации имущества, выполнения работ и оказания услуг, облагаемых указанными налогами в со­ответствии с действующим законодательством.

57. Не подлежат отнесению к расходам, включаемым в себестоимость окапываемых банками услуг, и иным расходам, учитываемым при расчете налогооблагаемой базы для уплаты налога на прибыль, и могут осуществляться только за счет прибыли, остающейся в распоряжении банков после уплаты налогов и других обязательных платежей, следующие расходы:

59. Выплаты в денежной и натуральной форме отдельных видов премий, материальной помощи, иных вознаграждений и надбавок работникам банка, а также затраты, связанные с их содержанием в соответствии с перечнем таких расходов, предусмотренным Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 г. N 552.

60. Затраты капитального характера, в том числе на строительство новых объектов, модернизацию, расширение, реконструкцию и обновление действующих основных фондов, приобретение банком различного оборудо­вания и других основных средств.

61. Расходы на содержание объектов непроизводственной сферы (жилищно-коммунального хозяйства, учебных центров, детских дошкольных, медицинских, оздоровительных и иных учреждений), в том числе на проведение всех видов ремонтов таких объектов, в части, не покрываемой доходами от их эксплуатации (квартирной платы, взносов родителей на содержание ребенка в детском саду, оплаты стоимости путевок и т.п.). Арендная плата по указанным объектам в случаях, когда они используются на условиях аренды.

62. Расходы капитального характера по сооружению охранно-сторожевой и пожарной сигнализации и коммуникаций средств связи. Расходы по содержанию собственной службы охраны банка, включая затраты на экипировку и приобретение оружия и иных специальных средств защиты.

63. Обязательные отчисления, производимые банком в государственные внебюджетные фонды, в части расходов на оплату труда работников, относимых за счет прибыли, остающейся в распоряжении банка.

64. Отчисления, производимые банком в негосударственные пенсионные фонды, на добровольное медицинское и другие виды добровольного страхования. Затраты банка, связанные с добровольным страхованием банковских операций и услуг.

65. Расходы банка на рекламу, командировочные и представительские расходы, на компенсацию расходов по использованию личных легковых автомобилей для служебных поездок, а также по подготовке кадров и повышению квалификации работников банка, произведенные сверх установленных в соответствии с действующим законодательством норм и нормативов.

66. Затраты, связанные с проведением проверок деятельности банка, проводимых по инициативе одного или нескольких учредителей (акционеров, пайщиков) банка.

67. Затраты на осуществление мероприятий по охране здоровья и организации отдыха работников банка (оплаты путевок на лечение и отдых, экскурсий и путешествий, занятий спортом, посещений культурно-зрелищных и спортивных мероприятий, расходы на организацию и содержание помещений для отдыха, установки по газированию воды и иные подобные расходы). Затраты на проведение презентаций, юбилеев, праздничных мероприятий. Оплата подписки на газеты и журналы (за исключением специальных) и проездных билетов работникам, приобретение товаров для их личного пользования и иные подобные выплаты и расходы.

68. Затраты на выполнение банком или оплату им работ (услуг), не связанных с банковской деятельностью (благоустройство городов и поселков, оказание помощи сельскому хозяйству, правоохранительным органам и иные аналогичные расходы). Расходы на благотворительность, на оказание помощи общественным организациям и фондам, учреждениям здравоохранения, культуры, образования, спорта и на иные благотворительные цели.

Расходы, указанные в пунктах 60, 61 и 68, относятся за счет прибыли, остающейся в распоряжении банка, за исключением той их части, которая подлежит льготированию в соответствии с Законом Российской Федерации "О налоге на прибыль предприятий и организаций".

69. Расходы по покрытию ценовых разниц по товарам (работникам, услугам), предоставляемым банком работникам, в том числе связанным с организацией питания работников банка.

70. Компенсация разницы в процентах по ссудам, выдаваемым работникам банка, когда уровень процентных ставок по таким ссудам ниже, чем обычно применяется банком для сторонних клиентов. Возмещение разницы при продаже наличной иностранной валюты, включая продажу валюты работникам банка, по курсу более низкому, чем установленный в этот день для сторонних покупателей.

Указанное не относится к ссудам, выдаваемым за счет чистой прибыли, и иностранной валюте, приобретенной за счет чистой прибыли и продаваемой своим сотрудникам по льготному курсу.

71. Выплата дивидендов акционерам (пайщикам) банка.

72. Расходы, связанные с организацией банком филиалов и представительств, в том числе за рубежом,

73. Уплаты налога на операции с ценными бумагами, приобретаемыми в собственность банка, иных налогов и сборов, относимых в соответствии с законодательством за счет средств, остающихся в распоряжении банка после уплаты налога на прибыль.

74. Уплаченные проценты по просроченным межбанковским кредитам, включая централизованные кредиты и овердрафт.

75. Плата предприятиям, организациям и учреждениям, включая предприятия торговли, за сдаваемую ими банкам денежную наличность.

76. Внесение сумм в бюджет в виде санкций в соответствии с законодательством.

77. Прочие расходы, не указанные в вышеперечисленных пунктах.

Полученная разница корректируется на суммы доходов и расходов, относимых непосредственно на финансовые результаты деятельности банков, к которым относятся:

дивиденды и проценты, полученные по акциям, облигациям и другим, выпущенным в Российской Федерации ценным бумагам, принадлежащим банку, а также доходы, полученные от долевого участия в деятельности других банков, предприятий и организаций.

Указанные доходы облагаются налогом у источника их выплаты;

- положительные курсовые разницы по операциям байка в иностранной валюте, включая нереализованные положительные курсовые разницы по открытой валютной позиции;

- присужденные или признанные должником штрафы, пени, неустойки и другие виды санкций за нарушения условий договоров, а также доходы от возмещения причиненных банку убытков, включая выплаты, связанные со страхованием кредитных рисков.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 октября 1999 г. N 14-П признана не соответствующей Конституции Российской Федерации норма закона, допускающая действие подзаконного акта, на основании которого в противоречие с действующим налоговым законодательством при начислении налога на прибыль банка в налогооблагаемую базу включаются суммы присужденных, но не полученных штрафов, пеней и других санкций;

- суммы, поступившие от работников банка в возмещение убытков и расходов, понесенных банком по их вине;

- прибыль байка прошлых лет, выявленная в отчетном году;

- доходы от реализации банком в установленном законодательством порядке объектов залога и заклада (материальных и нематериальных активов, товаров народного потребления и иного имущества);

- возврат клиентами ссуд, ранее списанных в убытки банка;

- другие доходы от операций, непосредственно не связанных с банковской деятельностью, включая доходы от реализации принадлежащих банку основных средств и иного имущества.

Непосредственно на финансовые результаты деятельности банков относятся следующие расходы и потери:

- местные налоги и сборы, относимые на финансовые результаты деятельности банка в соответствии с законодательством;

- присужденные или признанные штрафы, пени, неустойки и другие виды санкций за нарушения банком условий договоров (кроме сумм, внесенных в бюджет в виде санкций в соответствии с законодательством), а также расходы по возмещению причиненных банком убытков клиентам;

- не компенсированные за счет резерва на возможные потери по ссудам убытки от списания дебиторской задолженности индивидуальных заемщиков, по которым срок исковой давности истек, и других видов, нереальных для взыскания;

- убытки по операциям прошлых лет, выявленные в отчетном году;

- некомпенсированные потери от стихийных бедствий, пожаров, аварий, других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями, включая затраты, связанные с предотвращением или ликвидацией последствий стихийных бедствий и аварий;

- отрицательные курсовые разницы по операциям банка в иностранной валюте, включая нереализованные отрицательные курсовые разницы по открытой валютной позиции;

- убытки, понесенные банком по фальшивым авизо;

- судебные издержки и арбитражные расходы по делам, связанным с деятельностью банка;

- убытки от хищений, виновники которых по решениям суда не установлены, включая:

- просчеты и недостачи по кассовым операциям (кроме валютных операций);

- хищения и растраты по кассовым операциям (кроме валютных ценностей);

- убытки по иностранным операциям и валютным ценностям;

- принятые неплатежные и фальшивые денежные билеты и монеты;

- хищения, растраты и другие злоупотребления по инкассации и перевозке ценностей;

- хищения, растраты и другие злоупотребления по прочим операциям банка (кроме кассовых и по инкассации и перевозке ценностей);

- утрата ценностей при пересылке;

- суммы, выплаченные по претензиям клиентов.

Ставка налога на прибыль предприятий и организаций, зачисляемого в федеральный бюджет, устанавливается в размере 11 процентов.

В бюджеты субъектов Российской Федерации зачисляется налог на прибыль предприятий и организаций (в том числе иностранных юридических лиц) по ставкам, устанавливаемым законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации, в размере не свыше 19%, а для предприятий по прибыли, полученной от посреднических операций и сделок, страховщиков, бирж, брокерских контор, банков, других кредитных организаций, по ставкам в размере не свыше 27 %.

Таким образом, максимальная ставка налога на прибыль банков может достигать 38%

При исчислении налога на прибыль облагаемая прибыль при фактически произведенных затратах и расходах за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, уменьшается на суммы, направленные, в частности, предприятиями всех отраслей народного хозяйства на финансирование жилищного строительства (в том числе в порядке долевого участия), а также на погашение кредитов банков, полученных и использованных на эти цели, включая проценты по кредитам.

Эта льгота предоставляется указанным предприятиям, осуществляю­щим соответственно развитие собственной производственной базы и жилищное строительство, включая погашение кредитов банков, полученных и использованных на эти цели, при условии полного использования ими сумм начисленного износа (амортизации) на последнюю отчетную дату.

Ставка налога на прибыль, уменьшенная в полтора раза, может применяться по отношению к банкам, предоставляющим не менее 50% общей с уймы кредитов крестьянским (фермерским) хозяйствам, колхозам и другим с сельскохозяйственными предприятиям (за исключением осуществляющих снабженческо-сбытовую, торговую или закупочную деятельность).

ПРИЛОЖЕНИЕ 17.
Принципы составления и использования интерактивных моделей потоков денежных средств по проектам кредитования строительства

Методика и принципы финансового анализа строительных проектов с использова­нием схем потоков денежных средств

Финансовый анализ инвестиционного проекта или проекта кредитования строительства включает в себя ряд достаточно сложных инструментов и методик оценки прибыльности проекта и его экономического обоснования. Одним из способов проанализировать проект с точки зрения его финансовой окупаемости является составление имитационной модели потоков денежных средств в течение всего срока его реализации (в данном случае речь идет о проектах строительства жилья, включающих выдачу и погашение кредитов коммерческих банков).

Концептуально анализ потоков денежных средств заключается в оценке и прогнозировании будущих доходов и расходов как для каждого из вовлеченных в реализацию проекта контрагентов, так и для совокупного бюджета проекта в целом. Результаты такого анализа обеспечивают банковскому эксперту, как правило, всю информацию, необходимую для оценки рентабельности и других показателей финансового и экономического анализа проекта. Такое финансово-экономическое обоснование проекта в совокупности с оценкой рынка и заемщика по кредиту представляется совершенно обязательным шагом, предваряющим принятие квалифицированного решения по поводу утверждения предоставления строительного кредита.

Основа анализа денежных потоков по проекту - составление схемы движения денежных средств. Это результат сведения всей имеющейся информации о финансировании проекта в одну интерактивную таблицу. В готовом виде такая таблица позволяет получить наглядное представление о запланированных графиках любых отдельных платежей, а также об обобщенных показателях доходной и расходной частей бюджета проекта с тем, чтобы иметь возможность определить размер необходимого кредита и схему его предоставления. Кроме того, таблица помогает в расчете различных индикаторов, характеризующих степень устойчивости (стабильности) проекта и рисков, связанных с его финансированием.

Существуют различные виды и формы составления моделей потоков денежных средств (хотя по сути своей они в известной степени аналогичны). В настоящем пособии мы даем описание одного из возможных вариантов такой модели. Далее, в таблице 2, для иллюстрации приведен пример готовой схемы денежных потоков по одному из проектов кредитования строительства жилого многоквартирного дома.

Составление модели потоков денежных средств

Образец схемы денежных потоков, приведенной в таблице 1, состоит из шести основных разделов.

В первом разделе содержится запланированный график продаж квартир в новом строящемся доме. Такой график должен быть представлен уже в заявлении заемщика на кредит, а затем проверен и подтвержден результатами независимого анализа рынка и проекта. Для составления максимально реалистичного плана продажи квартир в его проверке и обсуждении должны участвовать представители банка, заемщика и, по возможности, независимые эксперты. В данный раздел таблицы включены следующие статьи (см. таблицу 1):

Ст. 1 Количество строящихся квартир (жилых единиц). В случае строительства многоквартирных домов количество квартир в строящемся объекте (доме или каждом из строящихся блоков, учет по которым ведется отдельно) вводится в графу, соответствующую первому месяцу реализации проекта. Компьютерная модель (составленная, например, в программе электронных таблиц Excell) сама продлит этот показатель на весь срок проекта, используя предварительно введенные формулы. Количество строящихся квартир будет необходимо для некоторых дальнейших расчетов. Если проект заключается в строительстве нескольких многоквартирных или односемейных домов, данные по количеству строящихся жилых единиц вводятся в соответствии с реальным началом каждой очередной фазы строительства.

Замечание: В данной описываемой модели, образец которой дан в таблице 1 настоящего пособия, графы, заполняемые оператором, выделены светло-серым цветом. Показатели во всех остальных ячейках рассчитываются программой автоматически.

Ст. 2 Количество квартир для передачи городу. Вводится количество квартир, не предназначенных для продажи. Это могут быть квартиры для передачи городским властям или какой-либо фирме, участвующей в проекте, в обмен на права на землю, стройматериалы и т.д.

Ст. 3 Количество строящихся квартир на продажу. Количество жилых единиц, которые будут продаваться на рынке и которые будут оплачены покупателями (обычно все жилые единицы проекта или их большая часть).

Ст. 4 Продано квартир. Количество жилых единиц, запланированных к продаже в течение данного месяца. Квартира "проданная" означает, что право собственности на эту квартиру передано конечному покупателю (пользователю) в соответствии с подписанным продавцом и покупателем договором (предварительным договором). Это, однако, не означает, что квартира оплачена покупателем полностью (см. ст. 6-7 "Оплачено квартир") Данные вводятся оператором.

Ст. 5. Количество нераспределенных квартир. Количество жилых единиц, которые еще не проданы и не распределены для какого-либо иного использования. Ко времени завершения проекта их число сокращается до 0.

Ст. 6-7 Оплачено квартир. Количество жилых единиц, оплаченных полностью в соответствии с согласованным сторонами планом продажи. Рассчитывается автоматически по данным статьи 4.

Ст. 8-9 Средняя текущая цена продажи. Вводится оператором в соответствии с согласованным маркетинговым планом.

Ст. 10 Себестоимость строительства. Рассчитывается автоматически по данным, вводимым ниже. Позволяет сопоставить стоимость строительства с ценой продажи в любой момент реализации проекта.

Раздел II отражает основные и дополнительные затраты по предлагаемому проекту строительства, которые согласованы и утверждены всеми участвующими сторонами. Основные, или прямые, издержки включают в себя расходы, непосредственно связанные со строительством как таковым (земля, проектирование, рабочие, стройматериалы). Дополнительные, или косвенные, издержки - это расходы, относящиеся к проекту, но не непосредственно к строительству (оплата рекламы, юристов, торговых агентов, процентов и сборов по выдаваемому кредиту и др.). Все основные и дополнительные затраты должны строго соответствовать строительным сметам, утвержденным кредитором, заемщиком и генеральным подрядчиком.

Ст. 11-75. График основных расходов по проекту. Вводится оператором в соответствии с утвержденной сметой основных затрат.

Ст. 76-90. График дополнительных расходов по проекту. Вводится оператором в соответствии с утвержденной сметой дополнительных затрат.

Ст. 91-94. Сводные показатели основных и дополнительных затрат по проекту. Рассчитываются автоматически.

Таким образом, в разделе II отражены все расходы по рассматриваемому проекту. Доходная часть проекта (поступления) отражена в разделе III.

Ст. 95-97. Собственные средства заемщика. Величины собственных средств заемщика по кредиту, которые должны быть инвестированы в проект в течение каждого данного месяца, рассчитываются автоматически, с учетом суммарной величины этих средств, указываемой в статье 124, а также кредитной политики банка, заключающейся в данном случае в том, что он не будет фактически отпускать кредитные средства заемщику до тех пор и в любой момент, когда сумма его собственных средств, предназначенных для инвестирования, не израсходована полностью.

Ст. 98. Поступления от продаж. Средства, вырученные от продажи жилых единиц.

Ст. 99. Расходы на передачу жилья. Издержки, связанные с нотариальным заверением договоров купли-продажи жилья, уплатой пошлин и другими расходами, возникающими при подписании контрактов о передаче прав собственности на жилые единицы. В формулу в данном случае вводится процент от цены продажи квартиры, который предположительно будет использован на эти цели.

Ст. 100-101. Чистые поступления от продаж = поступления от продаж - расходы на передачу жилья.

Ст. 102 Итого поступление средств. Сумма всех поступлений, ожидаемых в ходе реализации проекта.

Раздел IV состоит из сводных показателей расходов и поступлений но проекту в целом в течение каждого месяца без учета предполагаемого банковского кредита. Все данные рассчитываются автоматически.

Ст. 103. Предшествующий баланс по проекту.

С г. 104. Чистые поступления (до кредита).

Ст. 105 Суммарные затраты (до кредита).

С г. 106. Итоговый баланс по проекту (без кредита).

В разделе V содержатся автоматически рассчитываемые показатели движения денежных средств для заемщика и для банка. В нем определяются окончательно скорректированные суммы кредитных поступлений и собственных средств заемщика, необходимых для достаточного финансирования проекта. Схема участия банка в финансировании проекта, как указывалось выше, определяется кредитной политикой банка и отражается в соответствующем кредитном соглашении между кредитором и заемщиком.

Ст. 107. Кредитные средства к передаче заемщику. Средства, необходимые для ликвидации дефицита финансирования проекта. = ст. 105 - ст. 104. Данный показатель используется только для аналитических целей; фактически необходимые размеры выдаваемых кредитных средств будут определяться ниже.

Ст. 108. Собственные средства заемщика для временного финансирования проекта. В данном случае в соответствии с кредитным соглашением заемщик обязан финансировать проект в течение каждого месяца за счет собственных ресурсов (не включенных в определенный размер его собственных средств, подлежащих первоочередному инвестированию). По истечении каждого месяца заемщик представляет в банк документы, подтверждающие фактически понесенные им издержки. Банк, проверив эти документы, компенсирует расходы заемщика за счет открытой кредитной линии (см. ст. 109). Такой порядок работы позволяет банку, во-первых, переложить на заемщика значительную часть рисков и, во-вторых, отпускать средства по кредиту только в счет оплаты фактически проделанной работы.

Ст. 109. Возврат собственных средств заемщика для временного финансирования проекта = ст. 108 за предшествующий месяц. Смысл данного показателя разъяснен в предыдущем абзаце.

Ст. 110. Удержано резервов банком. Каждый раз при возврате

заемщику его собственных средств, затраченных в течение предшествующего месяца для временного финансирования проекта, банк удерживает определенный процент этой суммы (в данном случае 5%), который оговорен в кредитном соглашении. Суммы удерживаемых резервов остаются на специальном счете в банке вплоть до полного погашения банковского кредита либо до момента завершения строительных работ, после чего передаются заемщику. Такое удержание резервов дополнительно стимулирует заемщика и подрядчиков (величина резервов, как правило, примерно равняется объему прибыли, которую должны получить эти стороны) продолжать начатые работы и завершить в максимально сжатые сроки. Величина удерживаемых резервов сокращается к концу срока реализации проекта до 0.

Ст. 111. Передача заемщику средств из резервов. Средства из удержанных резервов, передаваемые банком заемщику, который затем, в свою очередь, распределяет их среди генерального подрядчика и подрядчиков по проекту.

Ст. 112. Сумма резервирования нарастающим итогом.

Ст. 113-114. Скорректированная величина собственных средств заемщика, необходимых для финансирования проекта. Она равняется величине, указанной в ст. 95 и скорректированной в соответствии со ст. 110. Отражает суммарные инвестиции заемщика в проект (собственные средства плюс удерживаемые резервы). Оборотные средства, необходимые для временного финансирования проекта, сюда не включаются.

Cт. 115. Поступление кредитных средств заемщику.

Ст. 116. Поступление сумм в счет погашения кредита.

Ст. 117. Задолженность заемщика по кредиту – нарастающим итогом.

Наконец, раздел VI содержит остальную информацию о финансировании проекта. Некоторые из имеющихся в нем показателей используются в аналитических целях.

Ст. 118-119  Чистый доход от реализации проекта в целом и дисконтированный чистый доход от реализации проекта. Рассчитываются автоматически.

Ст. 120-121. Чистый доход заемщика на инвестированные собственные средства и дисконтированный чистый доход заемщика на инвестированные собственные средства. Рассчитываются автоматически.

Ст. 122-123. Процентная ставка по кредиту на строительство - в год и в месяц. Вводятся в соответствии с подписываемым кредитным соглашением.

Ст. 124. Собственные средства заемщика. Вводятся оператором в соответствии с кредитным соглашением, устанавливающим величину собственных средств, подлежащих инвестированию заемщиком в проект. См. также описание ст. 95-97 выше.

Ст. 125. Чистый доход заемщика на инвестированные собственные средства - итоговый показатель, рассчитываемый автоматически.

Ст. 126. Максимальный размер непогашенной суммы долга по кредиту. Определяется автоматически.

Ст. 127. Коэффициент покрытия. Одни из аналитических индикаторов степени надежности проекта для банка. Равняется чистому доходу заемщика на инвестированные собственные средства, деленному на максимальный размер непогашенной суммы долга по кредиту. Чем больше величина данного коэффициента, тем ниже степень кредитного риска для банка.

Описанный выше пример модели потоков денежных средств по проекту кредитования строительства жилья приведен в таблице 1.