МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
(ПЛАТЫ ЗА НАЕМ) В МУНИЦИПАЛЬНОМ ЖИЛОМ ФОНДЕ

Москва, 2009 г.

Содержание

Методические рекомендации предназначены для оказания практической помощи при реализации в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления и органами государственной власти в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге полномочий по установлению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда.

Методические рекомендации могут использоваться для определения платы за пользование жилыми помещениями, занимаемыми на основании договоров социального найма и договоров найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда

I. Общие положения

1.1. Методические рекомендации по определению платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в государственном или муниципальном жилищном фонде (далее - Методические рекомендации) носят рекомендательный характер и разработаны в целях методического обеспечения органов местного самоуправления и органов государственной власти в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге по реализации полномочий по установлению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации.

1.2. В Методических рекомендациях используются следующие основные термины и понятия:

1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем) государственного или муниципального жилищного фонда - составная часть платы за жилое помещение и коммунальные услуги, устанавливаемая в размере, который определяется в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения;

2) благоустройство жилого помещения - наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять коммунальные услуги и влияющих на размер платы за наем;

3) качество жилого помещения - совокупность свойств (в т.ч. материал стен дома и его износ, этаж, степень благоустройства придомовой территории и др.), влияющих на размер платы за наем;

4) месторасположение дома - характеристика, определяемая близостью к центральной части города, транспортной доступностью, экологической обстановкой, наличием объектов социальной инфраструктуры;

5) ставка платы за пользование жилым помещением (плата за наем) - размер платы, взимаемой за единицу общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях - площади этих комнат) жилого помещения.

1.3. Методические рекомендации также могут использоваться для определения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в жилых помещениях специализированного жилищного фонда, в т.ч. служебных жилых помещениях, жилых помещениях в общежитиях (за исключением случая проживания в одной комнате в общежитии нескольких граждан), жилых помещениях маневренного фонда.

1.4. Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) государственного или муниципального жилищного фонда предназначена для компенсации затрат органов местного самоуправления и органов государственной власти в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге на строительство и реконструкцию жилищного фонда¹, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма и (или) договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

¹ Учитывая, что до окончания бесплатной приватизации жилья (т.е. до 1 марта 2010 года) у собственников в лице муниципалитетов будет отсутствовать заинтересованность в финансировании строительства муниципального жилья, предоставляемого гражданам по договору социального найма, основным назначением платы за пользование жилым помещением (плата за наем) следует считать капитальный ремонт эксплуатируемых зданий.

1.5. Основным принципом формирования ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) является индивидуализация платы для каждого жилого помещения в зависимости от его качества и благоустройства, месторасположения дома.

1.6. В целях индивидуализации платы за пользование конкретным жилым помещением ставка платы за 1 кв. м. общей площади указанного жилого помещения рассчитывается как произведение базовой ставки платы на коэффициент, учитывающий качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома.

II. Определение базовой ставки платы за пользование жилым помещением (платы за наем)

2.1. Базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается на один квадратный метр общей площади жилого помещения и является ставкой платы за пользование жилыми помещениями, расположенными в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании².

² Жилые помещения, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании, устанавливаются органами местного самоуправления в целях определения размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг в соответствии с п.6 ст. 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2.2. Базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем) определяется по формуле:

                                                                                                              (1)

где

 - базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем);

К_с. - коэффициент соответствия платы для нанимателей рыночной стоимости жилья;

 - средняя рыночная цена жилья на первичном рынке в соответствующем муниципальном образовании (субъекте Российской Федерации - городе федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге);

Т - срок полезного использования здания (дома) ³;

12 - число месяцев в году.

³ См. Приложение 1.

Принимая во внимание, что до окончания приватизации жилых помещений в виде бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде⁴, экономический смысл платы за пользование жилым помещением (платы за наем жилья) до 1 марта 2010 года должен состоять прежде всего в компенсации затрат собственника жилого помещения на капитальный ремонт жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, для определения базовой ставки платы за жилое помещение (платы за наем) можно использовать также формулу:

                                                                      (2)

где

 - базовая ставка платы за жилое помещение (платы за наем);

К_с. - коэффициент соответствия платы для нанимателей рыночной стоимости жилья;

К_к.р. - коэффициент отношения затрат на капитальный ремонт к средней цена типового жилья на вторичном рынке;

К_о.п. - коэффициент площади мест общего пользования дома;

 - средняя цена жилья на вторичном рынке в соответствующем муниципальном образовании (субъекте Российской Федерации - городе федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге);

N_к.р. - среднее количество капитальных ремонтов в здании за срок его полезного использования⁵;

Т - срок полезного использования здания (дома);

12 - число месяцев в году,

⁴ Т.е. до 1 марта 2010 года (в соответствии с п.2 ст.2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

⁵ См. приложение 2.

2.3. Средняя цена жилья на первичном и вторичном рынке определяется по данным формы № 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья» государственной статистической отчетности, утвержденной постановлением Росстата от 03.10.2008 № 243.

Средние цены одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке относятся к квартирам, продающимся с отделкой.

В случае отсутствия данных о средней цене жилья на первичном рынке используются аналогичные показатели по вторичному рынку.

Средние цены одного квадратного метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынке относятся к квартирам, расположенным в домах, материал стен, тип планировки и количество комнат в которых соответствует максимальной (по площади) доле для данного муниципального образования.

2.4. Коэффициент соответствия платы для нанимателей рыночной стоимости жилья представляет собой долю оплаты нанимателями затрат собственника жилого помещения на строительство и реконструкцию жилищного фонда, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма и (или) договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Величина коэффициента соответствия платы для нанимателей рыночной стоимости жилья устанавливается органами местного самоуправления исходя из социально-экономических условий в данном муниципальном образовании.

Для жилья, предоставляемого в государственном или муниципальном жилищном фонде по договору найма (коммерческого⁶ найма), величину коэффициента соответствия платы для нанимателей рыночной стоимости жилья рекомендуется устанавливать в диапазоне 0,7-1.

⁶ Коммерческим называет наем жилых помещений региональное законодательство.

Для жилья, предоставляемого в государственном или муниципальном жилищном фонде по договору социального найма, величину коэффициента соответствия платы для нанимателей рыночной стоимости жилья рекомендуется устанавливать в диапазоне 0,05-0,1.

2.5. Коэффициент отношения затрат на капитальный ремонт к средней цене типового жилья на вторичном рынке используется в расчетах исходя из того, что поддержание и восстановление, модернизация жилищного фонда, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма и (или) договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, осуществляются посредством капитального ремонта.

Величину коэффициента можно определить исходя из размера предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в многоквартирных домах, являющегося обязательным атрибутом региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии со ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

2.6. Коэффициент площади мест общего пользования дома определяется отношением площади мест общего пользования, в т.ч. лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, чердачных и подвальных помещений и т.д. к общей площади здания согласно данным технического учета.

III. Определение коэффициента, учитывающего качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома

3.1. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

При определении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) учитываются показатели качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, приведенные в приложениях № 3-5 к Методическим рекомендациям

Качество жилого помещения рекомендуется определять 8 показателями, благоустройство жилого помещения - 9 показателями и месторасположение дома - 4 показателями.

Перечень показателей качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома носит примерный характер. Орган местного самоуправления может самостоятельно определить число указанных показателей исходя из наиболее полного учета особенностей жилищного фонда в муниципальном образовании.

Сокращение числа показателей позволит перейти к установлению платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для домов определенного типа.

3.2. Каждому из показателей соответствует несколько значений, определяющих качество и благоустройство рассматриваемого жилого помещения или месторасположение дома.

3.3. Конкретному жилому помещению соответствует лишь одно из значений каждого из показателей качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

3.4. Коэффициенты, учитывающие качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома, определяют отклонения в качестве, благоустройстве, месторасположении домов между конкретным жилым помещением и жилым помещением, для которого установлена базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем), и определяются органами местного самоуправления и органами государственной власти в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге.

3.5. Для определения указанных коэффициентов необходима оценка качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

3.6. Оценка качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома производится путем определения комплексного показателя жилого помещения по формуле:

П = П^к + П^бл + П^м,                                                                                                               (3)

где

П - комплексный показатель жилого помещения;

П^к - обобщенный показатель качества жилого помещения;

П^бл - обобщенный показатель благоустройства жилого помещения;

П^м - обобщенный показатель месторасположения дома.

3.7. Обобщенный показатель качества жилого помещения определяется по формуле:

П^к = П^ст + П^изн + П^пл + П^кух + П^эт + П^пот + П^балк + П^из,                                                     (4)

где

П^ст - показатель капитальности (материала стен);

П^изн - показатель уровня износа;

П^пл - показатель планировки (отношение жилой площади к общей площади);

П^кух - показатель площади кухни;

П^эт - показатель этажа расположения жилого помещения;

П^пот - показатель высоты потолка;

П^балк - показатель наличия балкона (лоджии);

П^из - показатель изолированности комнат,

или в случае, когда органом местного самоуправления принято решение об использовании ограниченного числа показателей качества, по формуле:

                                                                                                                        (5)

где

 - показатель i-ой характеристики жилого помещения, влияющей на его качество;

s - число показателей, определенных органом местного самоуправления для оценки качества жилого помещения.

3.8. Обобщенный показатель благоустройства жилого помещения определяется по формуле:

П^бл = П^л + П^мус + П^гвс + П^эл + П^газ + П^хвс + П^кан + П^от + П^ван,                                            (6)

где

П^л - показатель наличия лифта;

П^мус - показатель наличия мусоропровода;

П^гвс - показатель наличия горячего водоснабжения;

П^эл - показатель наличия напольной электрической плиты;

П^газ - показатель наличия газоснабжения;

П^хвс - показатель наличия холодного водоснабжения;

П^кан - показатель наличия канализации;

П^от - показатель вида отопления;

П^ван - показатель наличия ванны (душа),

или в случае, когда органом местного самоуправления принято решение об использовании ограниченного числа показателей благоустройства жилого помещения, по формуле:

                                                                                                                      (7)

где

 - показатель i-ой характеристики жилого помещения, влияющей на его благоустройство;

t - число показателей, определенных органом местного самоуправления для оценки благоустройства жилого помещения.

3.9. Обобщенный показатель месторасположения дома определяется по формуле:

П^м = П^ц + П^тр + П^экол + П^инфр,                                                                                             (7)

где

П^ц - показатель близости к центру;

П^тр - показатель транспортной доступности;

П^экол - показатель экологической обстановки;

П^инфр - показатель наличия социально-бытовой инфраструктуры,

или в случае, когда органом местного самоуправления принято решение об использовании ограниченного числа показателей месторасположения дома, по формуле:

                                                                                                                       (9)

где

 - показатель i-ой характеристики, влияющей на месторасположение дома;

q - число показателей, определенных органом местного самоуправления для оценки месторасположения дома.

3.10. Для каждого из показателей качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома определяется числовая величина (оценка), отражающая степень его влияния на величину соответствующего показателя.

3.11. Оценка значений каждого показателя качества или благоустройства жилого помещения, месторасположения дома проводится в следующем порядке:

- определение максимального балла (по десятибалльной шкале), которым могут оцениваться значения, принимаемые i-ым показателем качества или благоустройства жилого помещения, месторасположения дома - R_i. При этом максимальным числом баллов оцениваются показатели качества или благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, оказывающие наибольшее влияние на величину обобщенного показателя качества, благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, соответственно. Минимальным числом баллов оцениваются показатели качества или благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, оказывающие наименьшее влияние на величину обобщенного показателя качества, благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, соответственно;

- оценка значений показателей.

3.12. Оценка значений показателей качества или благоустройства жилого помещения, месторасположения дома заключается в определении числовой величины для каждого j-го варианта значения, принимаемого i-ым показателем 0 < M_ij £ R_i.

3.13. Поскольку конкретному жилому помещению соответствует лишь одно из значений каждого из показателей качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, то и каждому показателю соответствует одна оценка.

3.14. Величина комплексного показателя жилого помещения, ставка платы за наем в котором равна базовой ставке платы за наем, определяется по формуле (3):

3.15. Величина комплексного показателя k-ого жилого помещения определяется по формуле:

3.16. Коэффициент, учитывающий качество и благоустройство k-ого жилого помещения, месторасположение дома определяется по формуле:

                                                                                                                             (10)

3.17. Определение коэффициентов, учитывающих качество и благоустройство жилого помещения, месторасположение дома может производиться органами местного самоуправления и органами государственной власти в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге с использованием других методов.

3.18. Ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в k-ом жилом помещении определяется по формуле:

                                                                                              (11)

где

 - базовая ставка платы за пользование жилым помещением (платы за наем);

K_k - коэффициент, учитывающий качество и благоустройство k-ого жилого помещения, месторасположение дома.

3.19. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в месяц в k-ом жилом помещении определяется по формуле:

                                                                                                                 (12)

где

 - ставка платы за пользование жилым помещением k-ым жилым помещением (платы за наем);

S_общ - общая площадь данного жилого помещения.

3.20. Размер платы за пользование k-ым жилым помещением (плата за наем) в месяц для нанимателей комнат в коммунальной квартире определяется по формуле:

      (13)

где

S_жk - жилая площадь k-той комнаты в коммунальной квартире (кв.м.);

S_общ - общая площадь коммунальной квартиры (кв. м);

N - число комнат в коммунальной квартире;

 - суммарная жилая площадь коммунальной квартиры из N комнат (кв. м).

Приложение 1

Нормативный срок службы здания

Таблица 1.1

Приложение 2

Рекомендуемая периодичность проведения капитальных ремонтов

Таблица 2.1

Приложение 3

Рекомендуемые показатели качества жилого помещения

1. Капитальность (материал стен):

1.1 .каменные, кирпичные;

1.2. монолитные;

1.3. блочные;

1.4. панельные;

1.5. смешанные;

1.6. деревянные;

1.7. прочие.

2. Уровень износа:

2.1. от 0 до 30%;

2.2. от 31 до 65%;

2.3. от 66 до 70%;

2.4. свыше 70%.

3. Планировка (отношение жилой площади к общей площади):

3.1. улучшенная (менее 0,6);

3.2. стандартная (0,6-0,8);

3.3. неудобная (более 0,8);

4. Площадь кухни:

4.1. более 10 кв.м;

4.2. от 7 до 10 кв.м;

4.3. менее 7 кв.м;

5. Этаж:

5.1. любой, кроме первого и последнего;

5.2. первый или последний;

6. Высота потолка:

6.1. более 2,7 м;

6.2. менее 2,7 м;

7. Наличие балкона (лоджии):

7.1. наличие лоджии и балкона;

7.2. наличие лоджии или балкона;

7.3. отсутствие и балкона, и лоджии;

8. Изолированность комнат:

8.1. все комнаты изолированные;

8.2. одна комната проходная;

8.3. более одной комнаты - проходные.

Приложение 4

Рекомендуемые показатели благоустройства жилого помещения

1. Лифт:

1.1. наличие пассажирского и грузового лифтов;

1.2. наличие пассажирского лифта;

1.3. отсутствие лифта;

2. Мусоропровод:

2.1. наличие мусоропровода;

2.2. отсутствие мусоропровода;

3. Горячее водоснабжение:

3.1. централизованное;

3.2. местное (газовые водонагреватели);

3.3. отсутствие горячего водоснабжения;

4. Напольная электрическая плита:

4.1. наличие напольной электрической плиты;

4.2. отсутствие напольной электрической плиты;

5 .Газоснабжение:

5.1. сетевое;

5.2. баллонное;

5.3. отсутствие газоснабжения;

6. Холодное водоснабжение:

6.1. от городской центральной сети;

6.2. от местного источника;

6.3. отсутствие водоснабжения;

7. Канализация:

7.1. наличие централизованной канализации;

7.2. наличие локальной канализации (местного отстойника);

7.3. отсутствие канализации;

8. Отопление:

8.1. центральное отопление;

8.2. калориферное;

8.3. АГВ;

8.4. печное;

8.5. другое.

9. Ванна (душ):

9.1. наличие ванны (душа);

9.2. отсутствие ванны (душа).

Приложение 5

Рекомендуемые показатели месторасположения дома

1. Близость к центру:

1.1. центральная часть города;

1.2. срединная часть города;

1.3. отдаленная часть города;

2. Транспортная доступность:

2.1. высокая (расположение вблизи остановок нескольких видов общественного транспорта);

2.2. средняя (расположение вблизи остановки общественного транспорта);

2.3. низкая (отсутствие поблизости остановок общественного транспорта).

3. Экологическая обстановка:

3.1. наличие зон отдыха (парков, скверов, лесопарковой зоны) в границах территории микрорайона при отсутствии промышленных предприятий и крупных транспортных магистралей;

3.2. наличие отдельных промышленных предприятий и садово-парковых объектов;

3.3. наличие вредных промышленных производств, магистралей с интенсивным движением транспорта, аэродромов;

4. Наличие социально-бытовой инфраструктуры:

4.1. комплексная застройка, предусматривающая обеспечение всеми объектами социального, торгового, бытового обслуживания;

4.2. наличие основных объектов социального, торгового, бытового обслуживания;

4.3. наличие единичных объектов социального, торгового, бытового обслуживания.

Приложение 6

Пример расчета платы за пользование жилым помещением (платы за наем)

Исходные данные для расчета:

1. Средняя цена 1 кв. метра общей площади типового жилья на вторичном рынке - 36000 рублей;

2. Коэффициент соответствия платы для нанимателей рыночной стоимости жилья - 0,1;

3. Коэффициент отношения затрат на капитальный ремонт к средней цене стоимости типового жилья на вторичном рынке - 0,35;

4. Коэффициент площади мест общего пользования дома - 0,4;

5. Среднее количество капитальных ремонтов в здании за срок его полезного использования - 3;

6. Срок полезного использования здания - 100 лет;

7. Жилое помещение, для которого определяется плата за пользование жилым помещением (плата за наем) - отдельная квартира;

8. Показатели качества и благоустройства жилых помещений, месторасположения дома, используемые в примере, приведены в таблице 6.1.

Таблица 6.1

Базовая ставка платы за жилое помещение (платы за наем) определяется по формуле (2):

Орган местного самоуправления выбрал показатели качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, предложенные в настоящих методических рекомендациях.

Определяем по десятибалльной шкале максимальное число баллов, которым могут оцениваться выбранные показатели. Полученные результаты приведены в таблице 6.2.

Таблица 6.2

Далее проводится оценка значений, принимаемых показателями. Результаты оценки представлены в таблице 6.3.

Таблица 6.3

Из таблиц 6.1 и 6.3 получаем оценки показателей жилого помещения, для которого установлена базовая ставка платы за наем. Они приведены в таблице 6.4.

Таблица 6.4

Комплексный показатель жилого помещения, ставка платы за наем в котором равна базовой ставке платы за наем, определяется по формуле (3):

Оценки показателей жилого помещения, для которого определяется плата за наем, приведены в таблице 6.5.

Таблица 6.5

Комплексный показатель жилого помещения, для которого определяется плата за наем - П_k, определяется по формуле (3):

Ставка платы за наем в данном жилом помещении определяется по формуле (11):

Плата за наем в этом помещении определяется по формуле (12):