Приказ Министерства экономического развития РФ
от 14 января 2016 г. № 10

"Об утверждении методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц"

В соответствии с пунктом 5 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. № 262 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, № 19, ст. 1843; 2015, № 14, ст. 2140), приказываю:

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

 

Министр

А.В. Улюкаев

 

Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц

(утв. приказом Минэкономразвития России от 14 января 2016 г. № 10)

I. Общие положения

1.1. Настоящие Методические рекомендации используются при расчете размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков (далее также - правообладатели земельных участков) временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее также - рекомендации, убытки).

1.2. Расчет размера убытков может быть осуществлен посредством сложения размера реального ущерба и размера упущенной выгоды, которые несут правообладатели земельных участков.

1.3. При расчете размера убытков правообладателей земельных участков такой размер может быть определен с учетом стоимости имущества правообладателей земельных участков на день, предшествующий дню принятия решения государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав правообладателей земельных участков, заключения соглашения о временном занятии земельного участка, или на день, предшествующий дню наступления обстоятельств, которые повлекли ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц, который определяется по соглашению заинтересованных сторон, либо предшествующий дню вступления в силу соответствующего решения суда (далее - день причинения убытков).

1.4. При расчете размера убытков рекомендуется исходить из необходимости их расчета в размере, позволяющем восстановить нарушенное право правообладателя земельного участка, восстановить уничтоженное или поврежденное имущество, а также учитывать неполученные доходы правообладателя земельного участка, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено обстоятельствами, указанными в пункте 1.1 рекомендаций, исходя из добросовестности поведения правообладателя земельного участка и лица, в результате деятельности которого правообладателю земельного участка причинены убытки.

1.5. Размер убытков, возникших вследствие ограничения прав и (или) временного занятия части земельного участка, рекомендуется рассчитывать как размер убытков, исчисленный в отношении такого земельного участка пропорционально его части, права на которую ограничиваются и (или) которая временно занимается лицом, в результате деятельности которого правообладателю земельного участка причинены убытки.

1.6. При наличии права общей собственности или права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка размер убытков для каждого из участников долевой собственности или арендаторов рекомендуется рассчитывать пропорционально их доле в праве собственности (в праве аренды) на земельный участок.

1.7. Обстоятельства, влияющие на расчет размера убытков, учитываются при таком расчете однократно.

1.8. В случае если в результате временного занятия земельного участка рыночная стоимость такого земельного участка увеличилась, то такое увеличение рыночной стоимости не рекомендуется принимать во внимание при расчете размера иных убытков.

1.9. При расчете размера убытков, причиненных арендатору земельного участка, рекомендуется учитывать срок, остающийся до даты окончания действия договора аренды такого земельного участка, и право арендатора на возобновление договора аренды, предусмотренное законом.

1.10. При расчете размера убытков, причиненных правообладателям земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков (пункт 7 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. № 262* (далее - Правила).

_______________

* Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, № 19, ст. 1843; 2015, № 14, ст. 2140

1.11. При расчете размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются: рыночная стоимость земельного участка без учета ограничений прав и рыночная стоимость земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав (абзац первый пункта 8 Правил).

1.12. При расчете размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав (абзац второй пункта 8 Правил).

1.13. При расчете размера убытков, причиненных правообладателям земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель (пункт 9 Правил).

1.14. Стоимость лесных и сельскохозяйственных насаждений, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для обращения в собственность правообладателя земельного участка, рекомендуется учитывать при расчете размера убытков, а стоимость иных улучшений земельного участка - при определении его рыночной стоимости.

1.15. Размер убытков, основанный на уменьшении рыночной стоимости объектов недвижимости вследствие обременения земельного участка, ограничения прав на земельный участок либо на расчете рыночной стоимости указанных объектов с учетом обременения земельного участка, ограничения прав на земельный участок, может быть определен в отчете об оценке.

1.16. Размер убытков, вызванных уничтожением насаждений, зданий, сооружений, а также размер убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, могут быть определены на основании документов бухгалтерской отчетности, соглашений заинтересованных лиц и документов соответствующих экспертиз.

1.17. Размер убытков, вызванных ухудшением качества земель, может быть определен на основании проекта рекультивации земельного участка.

1.18. Если иное не установлено законодательством Российской Федерации, расчет размера убытков может быть осуществлен любым лицом.

1.19. В расчет размера убытков рекомендуется включать следующую информацию:

правовые основания для возникновения отношений между заинтересованными лицами по поводу возмещения убытков, в том числе правовые основания владения недвижимостью, правообладателю которой причинены убытки, правовые основания для обстоятельств, причинивших убытки, и правовые основания для возмещения убытков;

дату составления расчета убытков;

сведения о лице, подготовившем расчет убытков;

описание объектов недвижимости и ограничений по их использованию после причинения убытков;

предусмотренный пунктом 1.22 рекомендаций способ расчета размера убытков, если такой способ выбран в целях расчета размера убытков;

обоснование расчета размера убытков, в том числе ссылку на подтверждающие документы;

порядок и результат расчета размера убытков;

расчет размера убытков, которые могут быть возмещены в соответствии с пунктом 1.21 рекомендаций, а также порядок и сроки проведения соответствующих мероприятий.

1.20. При расчете размера убытков рекомендуется применять, если иное не предусмотрено рекомендациями, действующую на день причинения убытков рыночную стоимость оборудования, товаров, материалов и работ, которая должна быть подтверждена документами органов, осуществляющих статистический учет, торгово-промышленных объединений, предпринимательских союзов либо двусторонними актами между заинтересованными лицами (далее в целях рекомендаций - стоимость).

1.21. По соглашению между заинтересованными лицами убытки могут быть полностью или частично возмещены путем предоставления имущества взамен поврежденного или уничтоженного, проведения мелиоративных работ, проведения работ по рекультивации земель, осуществления строительных работ, в том числе направленных на снижение вредного воздействия ограничений прав на земельные участки, предоставления удобрений или строительных материалов или в иной натуральной форме.

1.22. По соглашению между заинтересованными лицами убытки (за исключением убытков, указанных в пунктах 2.2 и 2.3 рекомендаций) могут быть рассчитаны в упрощенном порядке, без учета положений пунктов 1.10 - 1.17 и разделов II и III рекомендаций.

При этом размер таких убытков рекомендуется принимать равным:

2 % кадастровой стоимости части земельного участка, полностью выбывающей из пользования правообладателя земельного участка на срок до шести месяцев или на очередной полевой сезон, при обеспечении возможности уборки полученного урожая;

5 % кадастровой стоимости части земельного участка, полностью выбывающей из пользования правообладателя земельного участка на срок от шести до двенадцати месяцев или на весь полевой сезон без возможности уборки урожая;

3 % кадастровой стоимости части земельного участка, полностью выбывающей из пользования правообладателя земельного участка за каждый полный год выбытия;

0,01 % кадастровой стоимости части земельного участка, в отношении которой установлены ограничения (обременения) прав, не связанные с лишением прав владения или пользования правообладателя земельного участка.

1.23. При расчете размера убытков, предусмотренных пунктами 2.11 и 3.5 рекомендаций, не рекомендуется принимать во внимание ответственность правообладателя земельного участка перед третьими лицами по сделкам, которые согласно документам бухгалтерской отчетности и иным подтверждающим документам не могли быть исполнены имеющимися у правообладателя земельного участка силами и средствами.

II. Расчет размера реального ущерба

2.1. Размер реального ущерба, причиненного собственникам земельных участков, а также собственникам зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке, может быть рассчитан как совокупность размеров убытков, перечисленных в настоящем разделе.

2.2. Размер реального ущерба рекомендуется принимать равным рыночной стоимости земельного участка при расчете размера убытков, причиненных:

существенным нарушением почвенного слоя, то есть таким, вследствие которого становится невозможным использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием после проведения рекультивации земельного участка либо рекультивация данного земельного участка в соответствии с проектом рекультивации земель предполагается на протяжении более пяти лет;

существенным загрязнением или заражением земельного участка, то есть загрязнением или заражением земельного участка до состояния, требующего его консервации, либо до состояния, при котором рекультивация такого земельного участка для устранения последствий загрязнения или заражения предполагается в соответствии с проектом рекультивации на протяжении более пяти лет;

существенным ограничением прав на земельный участок, то есть таким, вследствие которого правообладатель земельного участка лишается возможности вести хозяйственную деятельность в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, приносящую доход от использования земельного участка, превышающий размер земельного налога за него и размер средств, необходимых для подготовки такой деятельности на земельном участке.

2.3. Размер реального ущерба рекомендуется принимать равным рыночной стоимости здания или сооружения при расчете размера убытков, причиненных:

разрушением здания или сооружения вследствие деятельности лица, в интересах которого осуществлено ограничение прав на земельный участок, и (или) деятельности лица на чужом земельном участке на условиях сервитута, временного занятия или по иному соглашению с владельцем земельного участка;

невозможностью использования в соответствии с установленным разрешенным использованием здания или сооружения, расположенного на земельном участке, в связи с установлением ограничений прав в отношении такого земельного участка, с учетом того, что их использование в связи с установлением таких ограничений недопустимо, а реконструкция в целях приведения их разрешенного использования в соответствие с установленными ограничениями прав невозможна либо ее стоимость превышает стоимость указных здания или сооружения.

2.4. При отсутствии оснований для применения пунктов 2.2 и 2.3 рекомендаций размер реального ущерба может быть определен как разница между рыночной стоимостью земельного участка до и после причинения убытков при расчете размера убытков, причиненных нарушением почвенного слоя земельного участка, загрязнением или заражением земельного участка, ограничением прав на земельный участок.

2.5. Определение рыночной стоимости для целей, указанных в пунктах 2.2 и 2.3 рекомендаций, может осуществляться в порядке, установленном для определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

2.6. При расчете размера убытков, при отсутствии оснований для применения пунктов 2.2 и 2.3 рекомендаций реальный ущерб рекомендуется определять путем сложения:

стоимости лесных или сельскохозяйственных насаждений, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для обращения в собственность правообладателя земельного участка;

стоимости переезда на новое место в случае, если земельный участок, здание, сооружение, указанные в пунктах 2.2 и 2.3 рекомендаций, не могут быть использованы в соответствии с установленным разрешенным использованием (указанные расходы не учитываются, если земельный участок, здание, сооружение не использовались (и это подтверждается документами государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля) либо были выставлены на продажу не позднее, чем за шесть месяцев до дня причинения убытков;

стоимости строительных материалов и стоимости строительства разрушенных оросительных, осушительных и защитных сооружений, дорог, мостов и переездов, объектов незавершенного строительства, а в случае их повреждения - стоимости строительных материалов, необходимых для их восстановления, и стоимости строительства;

стоимости вынужденного простоя, включая выплату заработной платы и страховых платежей в отношении тех работников собственников, указанных в пункте 2.3 рекомендаций объектов недвижимости, работа которых была приостановлена в связи с причинением убытков, предусмотренных указанным пунктом;

прочих расходов, которые правообладатели земельных участков понесли до дня причинения убытков с целью получения дохода от правомерного использования земельных участков, которые в связи с наступлением обстоятельств, указанных в пункте 1.1 рекомендаций, не могут быть получены.

2.7. Стоимость насаждений, указанных в абзаце втором пункта 2.6 рекомендаций, может быть рассчитан исходя из:

средней стоимости спелых, то есть готовых к уборке в течение одного месяца до дня их повреждения, однолетних насаждений за вычетом расходов на их уборку. Указанная стоимость определяется как средняя за последние три года стоимость урожая данной культуры, сложившаяся в субъекте Российской Федерации по месту нахождения участка;

средней стоимости спелых многолетних лесных насаждений, сложившейся в субъекте Российской Федерации по месту нахождения участка, за вычетом расходов на их рубку и вывоз до ближайшего населенного пункта, если их рубка предусмотрена проектом освоения лесного участка. Стоимость лесных насаждений не учитывается, если полученная от их вырубки древесина не является собственностью правообладателя земельного участка;

стоимости рассады (саженцев), удобрений, необходимых сельскохозяйственных, лесохозяйственных и мелиоративных работ, осуществляемых до полной спелости (для однолетних сельскохозяйственных и многолетних лесных культур), а также стоимости выращивания ягодников, виноградников, хмельников, чайных плантаций или плодовых садов до начала плодоношения, но не менее трех лет со дня их закладки, в том числе стоимости необходимых и обычных для их выращивания сельскохозяйственных работ (амортизация сельскохозяйственной техники, оплата горюче-смазочных материалов, оплата труда сельскохозяйственных работников) и стоимости удобрений, применяемых для их выращивания.

2.8. Стоимость насаждений, предусмотренных абзацами вторым и четвертым пункта 2.7 рекомендаций, может не учитываться, если документами государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля подтверждается неиспользование в течение одного и трех лет соответственно таких земельных участков на день причинения убытков.

2.9. Размер реального ущерба, связанного с ухудшением качества земель, рекомендуется определять путем сложения расходов на агрохимические и почвенные обследования, обеззараживание земель, рекультивацию земель (включая стоимость работ на выравнивание, террасирование земель, приобретение почв, внесение удобрений, приобретение семян для биологической рекультивации), и стоимости иных работ, обеспечивающих восстановление качества земель в соответствии с проектом рекультивации, существовавшего до дня причинения убытков. В случае если расчет размера убытков осуществляется в соответствии с абзацами вторым и третьим пункта 2.2 рекомендаций, такой размер рекомендуется определять с учетом убытков, предусмотренных настоящим пунктом.

2.10. Если качество земель ухудшилось в связи с наступлением обстоятельств, указанных в пункте 1.1 рекомендаций, и отсутствуют основания для применения абзацев второго и третьего пункта 2.2 рекомендаций, то размер реального ущерба, причиненного правообладателям земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, может быть определен как разница между рыночной стоимостью такого земельного участка до и после ухудшения его качества в результате деятельности третьих лиц.

2.11. Размер реального ущерба, который причинен правообладателям земельных участков в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в связи с наступлением обстоятельств, указанных в пункте 1.1 рекомендаций, рекомендуется определять путем сложения сумм расходов, которые понесли или должны понести правообладатели земельных участков в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств, в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потерь сумм задатка, а также расходов по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

III. Определение размера упущенной выгоды

3.1. В целях настоящего раздела убытками в виде упущенной выгоды следует считать неполучение правообладателем земельного участка доходов, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, в расчете на срок, необходимый для восстановления его нарушенного правового положения, вычисляемый в соответствии с пунктом 3.7 рекомендаций.

3.2. Под доходом для целей настоящего раздела следует понимать разницу между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее - денежный поток) в связи с использованием данного земельного участка.

3.3. Под неполученным доходом в целях настоящего раздела следует понимать разницу между денежными потоками правообладателя земельного участка в связи с использованием данного земельного участка до и после наступления обстоятельств, указанных в пункте 1.1 рекомендаций.

3.4. Размер упущенной выгоды рекомендуется определять в виде приведенного неполученного дохода на момент окончания срока, предусмотренного пунктом 3.7 рекомендаций, по ставке, предусмотренной пунктом 3.6 рекомендаций (далее - ставка дисконтирования).

3.5. Размер упущенной выгоды правообладателей земельных участков в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в связи с наступлением обстоятельств, указанных в пункте 1.1 рекомендаций, рекомендуется определять путем сложения сумм неполученных доходов правообладателей земельных участков в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые правообладатели земельных участков получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

3.6. При определении ставки дисконтирования рекомендуется учитывать доходность капитала и риски в отрасли предпринимательской деятельности, осуществляемой на данном земельном участке в соответствии с обычаями делового оборота, существующие на день причинения убытков, которая, однако, не может быть меньше доходности по государственным облигациям.

3.7. Сроком восстановления правового положения для целей настоящего раздела, за исключением случаев, указанных в пункте 3.8 рекомендаций, рекомендуется считать срок, в течение которого правообладатели земельного участка смогут достичь прежних условий использования земельного участка (видов и размеров выгод, рисков и времени получения денежного потока).

3.8. В случае если восстановление правового положения зависит от наличия (восстановления) сооружений, являющихся объектами государственного или муниципального значения (дорог, мостов, защитных сооружений, линий электропередач, газопроводов и т.п.), то срок восстановления правового положения рекомендуется считать равным пяти годам со дня причинения убытков.

3.9. При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота рекомендуется учитывать в том числе следующие обстоятельства:

Установленный (установленные) вид (виды) разрешенного использования земельного участка и (или) фактический вид использования земельного участка, если такое использование разрешено законом;

существующие ограничения прав на земельный участок;

соответствие обычным условиям рынка;

отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств непреодолимой силы.

3.10. В случае если размер упущенной выгоды за один год рассчитывается в отношении земельного участка, используемого в сельскохозяйственном производстве для выращивания однолетних культур, то данный размер может быть рассчитан в упрощенном порядке - как произведение площади земельного участка, с которой урожай не может быть получен, на урожайность последней, предшествующей дню причинения убытков сельскохозяйственной культуры, и стоимость указанной культуры в текущем году за вычетом стоимости необходимых и обычных для их выращивания сельскохозяйственных работ (амортизация сельскохозяйственной техники, оплата горюче-смазочных материалов, оплата труда сельскохозяйственных работников) и стоимости удобрений, применяемых для их выращивания.