Письмо Министерства сельского хозяйства РФ
от 26 марта 2018 г. № АТ-15-07/3107

Во исполнение пункта 3 протокола совещания у Председателя Правительства Российской Федерации Д.А. Медведева от 17 января 2018 г. № ДМ-П11-2пр Минсельхоз России, Минэкономразвития России совместно с ФАС России и Россельхознадзором проработал вопросы о возможности взимания платы при изменении целевого назначения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также осуществления контроля за использованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению в отношении конкретного объекта недвижимости без привязки к собственнику такого земельного участка и докладывает.

1. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель), иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Статьей 7 Закона о переводе земель установлены исключительные случаи перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий.

В случаях, связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов, со строительством линейных объектов, с добычей полезных ископаемых, с выполнением международных обязательств и обеспечением обороны страны и безопасности государства, к переводу допускаются в том числе особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья.

При этом в указанных случаях в переводе земель или земельных участков в земли других категорий будет отказано при установлении несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

С учетом того, что перевод земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию является по существу исполнением утвержденной документации по планировке территории, основанной на документах территориального планирования, и зачастую осуществляется в целях размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения и объектов местного значения, взимание платы за перевод земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий при размещении таких объектов будет осложнять согласованное развитие территорий.

При введении возможности взимания платы за изменение целевого назначения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принцип единства кассы, установленный статьей 28 Бюджетного кодекса Российской Федерации, не позволит использовать указанные средства исключительно на вовлечение в сельскохозяйственное производство неиспользуемых земель или поддержание плодородия таких земель.

Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят в первом чтении проект федерального закона № 465407-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию", внесенный Правительством Российской Федерации (далее - законопроект).

Законопроектом предусматривается совершенствование и упрощение действующего порядка определения правового режима использования земель путем проведения территориального зонирования, а также исключения института категории земель как способа определения разрешенного использования земельных участков.

Минсельхоз России поддерживает позицию Минэкономразвития России о том, что в условиях предусматриваемых изменений существующего порядка установления правового режима земель введение платы за изменение целевого назначения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения является нецелесообразным.

При этом следует отметить, что потери продуктивных и высокопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения, являющихся основным средством производства в сельском хозяйстве, в результате изменения их целевого назначения возмещаются, как правило, за счет бюджетных средств, направляемых на вовлечение неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот с проведением комплекса культуртехнических, агромелиоративных, агрохимических и агротехнических мероприятий.

Только в 2016 году на основании решений уполномоченных органов в земли других категорий было переведено около 1016 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, из которых более половины переведены в целях строительства и реконструкции объектов промышленности, транспорта, связи, добычи полезных ископаемых.

В целях защиты особо ценных продуктивных земель сельскохозяйственного назначения от выбытия из сельскохозяйственного производства в законопроекте следует установить жесткие ограничения по изменению видов разрешенного использования таких земель, возможности размещения на особо ценных сельскохозяйственных землях объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, по изменению границ зон особо ценных сельскохозяйственных земель, а также установить запрет на проведение на таких землях работ, связанных с пользованием недр открытым способом.

Вместе с тем ФАС России информирует, что изменение целевого назначения и вида разрешенного использования соответственно изменяют не только порядок и условия использования конкретного земельного участка, а также порядок и условия предоставления такого земельного участка на каком-либо праве.

Так, в частности, может сложиться ситуация, при которой до изменения вида разрешенного использования договор в отношении земельного участка был заключен без проведения торгов, а после изменения вида разрешенного использования указанный договор подлежал бы заключению только по результатам торгов.

Из содержания ходатайства о переводе земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию часто следует, что испрашиваемый к переводу земельный участок уже предоставлен заинтересованному лицу на определенном праве для заявленного использования.

Пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пунктах 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.

Согласно части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Таким образом, по мнению ФАС России, предоставление уполномоченным органом власти земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов с последующим изменением его целевого назначения может иметь признаки ограничения или недопущения конкуренции, поскольку может быть направлено на обход порядка заключения соответствующего договора конкурентным способом путем проведения торгов.

Указанная ситуация, по мнению Минсельхоза России, приводит к недополучению бюджетом соответствующего уровня средств, вырученных по результатам торгов по предоставлению земельного участка, целевое назначение которого приведено в соответствие с испрашиваемым переводом.

2. По вопросу о возможности осуществления контроля за использованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению в отношении конкретного объекта недвижимости без привязки к собственнику такого земельного участка Минсельхоз России сообщает следующее.

Федеральным законом от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" регламентировано проведение плановых рейдовых осмотров (обследований), в том числе земельных участков.

Земельным кодексом Российской Федерации регламентировано проведение в рамках систематического наблюдения за исполнением требований законодательства Российской Федерации должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора, административного обследования объектов земельных отношений (статья 71.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под административным обследованием объекта земельных отношений в соответствии со статьей 71.2 Земельного кодекса Российской Федерации понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными методами (дистанционное зондирование (в том числе аэрокосмическая съемка, аэрофотосъемка), результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследований) и другими методами.

В соответствии с Правилами проведения административного обследования объектов земельных отношений, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2015 г. № 251 (далее - Правила), проведение административного обследования объектов земельных отношений должностными лицами осуществляется без взаимодействия с правообладателями объектов земельных отношений и доступа указанных должностных лиц на обследуемые объекты земельных отношений.

В ходе проведения административного обследования объектов земельных отношений должностные лица самостоятельно (без дополнительных разрешений и согласований) осуществляют анализ полученной информации.

Административное обследование объектов земельных отношений сельскохозяйственного назначения осуществляется в приоритетном порядке в отношении сельскохозяйственных угодий, земель, используемых для ведения сельскохозяйственного производства и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (в частности, земельные участки, используемые для селекции, семеноводства, сортоиспытаний, разведения племенных животных и использования племенной продукции (материала), размещения коллекций генетических ресурсов растений, научно-исследовательских, опытно-учебных целей), а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Согласно пункту 10 Правил результаты административного обследования объектов земельных отношений используются при составлении ежегодных планов проведения плановых проверок соблюдения земельного законодательства Российской Федерации.

Исходя из изложенного, механизм осуществления контроля за использованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению в отношении конкретного объекта недвижимости без привязки к собственнику такого земельного участка законодательством Российской Федерации предусмотрен и осуществляется посредством проведения административного обследования объектов земельных отношений.

 

А.Н. Ткачев