|
Письмо Министерства экономического развития РФ Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев обращение относительно проблемного вопроса, связанного с государственной регистрации прав на объекты недвижимости (квартиры) в многоквартирных домах, сообщает. В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения. Вместе с тем по поставленным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее. Проблема государственной регистрации прав на квартиры в многоквартирных домах, которые долгое время не были завершены строительством (фактически оно не осуществлялось), рассматривалась Департаментом недвижимости в связи с обращениями граждан. При этом с целью защиты своих прав большинство участников долевого строительства вынуждены признавать свои права в общей долевой собственности на незавершенные строительством объекты на основании решений судов. Право (долю в праве) собственности, установленное вступившим в законную силу судебным актом, регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) по правилам, закрепленным в статье 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Вместе с тем не редко существуют ситуации, при которых решения судов о признании прав собственности на жилое помещение в таком многоквартирном доме, отсутствуют. Многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию. Квартиры передаются будущим собственникам по передаточным актам. В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), в подразделе I каждого раздела ЕГРП содержится описание соответствующего объекта недвижимого имущества. При осуществлении государственной регистрации прав в случае ввода в эксплуатацию объекта недвижимости завершенного строительством, если право на соответствующий объект незавершенного строительства ранее было зарегистрировано в ЕГРП, раздел ЕГРП, связанный с таким объектом незавершенного строительства, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил ведения ЕГРП. На объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, открывается новый раздел ЕГРП. В графу "Предыдущий кадастровый (условный) номер" нового раздела ЕГРП, открытого на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества, вносятся сведения о кадастровом (условном) номере объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 26 Правил ведения ЕГРП. В графу "Последующий кадастровый (условный) номер" раздела ЕГРП на объект незавершенного строительства вносятся сведения о кадастровом (условном) номере введенного в эксплуатацию объекта недвижимого имущества в соответствии с пунктом 27 Правил ведения ЕГРП. Соответственно, в данном случае раздел ЕГРП, открытый на объект незавершенного строительства, как на самостоятельный объект недвижимого имущества, должен быть закрыт и записи о праве в нем - погашены (права прекращены), на созданные в составе введенного в эксплуатацию многоквартирного дома помещения - открыты соответствующие разделы ЕГРП, в которых и должны регистрироваться права на эти помещения. Вместе с тем, учитывая социальную значимость рассматриваемого вопроса и руководствуясь статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагаем возможным государственную регистрацию прав в рассматриваемой ситуации осуществлять по правилам, установленным законодательством при проведении государственной регистрации прав участника долевого строительства на объект долевого строительства в рамках действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в части исключения необходимости проведения государственной регистрации права долевой собственности (в случае отсутствия соответствующего волеизъявления лиц) на построенный многоквартирный дом с учетом следующих особенностей. Государственная регистрация прав на объект недвижимости (квартиру) в построенном многоквартирном доме (далее - объект) осуществляется на основании заявления лица, обратившегося за государственной регистрацией (пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации). Основанием для государственной регистрации права собственности на объект будут являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект недвижимости, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта недвижимости. При этом запись о государственной регистрации права собственности правообладателя на объект недвижимости вносится в подраздел II-1 ЕГРП раздела ЕГРП, открытого на указанный объект недвижимости. В графе "Предыдущий кадастровый (условный) номер" подраздела I ЕГРП открытого на вновь созданный объект недвижимости указывается "кадастровый (условный) номер" объекта незавершенного строительства, доля в праве собственности на который принадлежит лицу, заявившему о государственной регистрации. Кроме того, полагаем целесообразным вносить в подраздел I и II-1 раздела ЕГРП открытого на объект незавершенного строительства следующие сведения: в подраздел I - в графу "последующий кадастровый (условный) номер" сведения о "кадастровом (условном) номере" объекта недвижимости, а в случае если вносимые в ЕГРП сведения не умещаются на одном листе, то такие записи размещать в ЕГРП по правилам, установленным пунктом 14 Правил ведения ЕГРП; в подразделе II-1 запись о праве долевой собственности заявителя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи согласно приложению № 12 Правил ведения ЕГРП. При этом в штампе погашения регистрационной записи одновременно с датой регистрации прекращения права, фамилией и инициалов регистратора, его подписи также проставляется в графе "подразделе" не только номер подраздела, но и кадастровый (условный) номер объекта недвижимости. Соответственно, при поступлении заявления о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости последнего участника долевой собственности на незавершенный строительством объект, раздел ЕГРП открытый на такой объект закрывается по правилам, установленным Правилами ведения ЕГРП.
|
||||