Распоряжение
первого заместителя Премьера Правительства Москвы
от 6 июня 1997 г. № 595-РЗП
"О сборнике базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУП_с),
эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУП_овп) для
использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий,
объектов нового строительства и реконструкции"

В целях совершенствования системы ценообразования в проектировании на основе базовых удельных показателей на 1 м² общей площади застроек в Москве и ЛПЗП в процессе разработки бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции, в соответствии с распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 12.09.96 г. № 1187-РЗП "О внесении изменений и дополнений в распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 05.04.96 г. № 415-РЗП "О совершенствовании нормативно-методической базы в проектировании в г. Москве", а также решением рабочей группы Региональной межведомственной комиссии по ценовой и тарифной политики при Правительстве Москвы (протокол от 21.11.96 г.):

1. Одобрить, представленный Москомархитектурой "Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУП_с), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУП_овп) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции"(приложение).

2. Рекомендовать организациям и предприятиям, осуществляющим инвестиционную деятельность в Москве и ЛПЗП, пользоваться настоящим "Сборником" при разработке бизнес-планов.

3. Поручить Унитарному предприятию "Управление экономических исследований, информатизации и координации проектных работ" обеспечить издание и распространение указанного "Сборника".

4. Осуществлять ежегодную корректировку базовых удельных показателей с учетом практического применения настоящего сборника в отраслях хозяйственной деятельности города.

Правительство Москвы
Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы

Сборник
базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУП_с),
эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУП_овп)
для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых
территорий, объектов нового строительства и реконструкции

МРР-3.1.02-97

(Измененная редакция. Поправка от 12.01.2000 г.)

Введение

Проблема создания современных градостроительных комплексов и совершенствования проектов объектов жилищно-гражданского назначения, повышения их социально-экономической эффективности в последнее время становится особенно актуальной. Намечается дальнейшее развитие жилищного строительства, расширение сети общественных зданий и сооружений, особенно в местах массовой жилой застройки, создание многофункциональных объектов городского и районного назначения и т.п.

Расширение номенклатуры сети зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения сопровождается все большей концентрацией материальных, финансовых, трудовых ресурсов, что приводит к повышению значения экономических показателей.

Решение основных задач капитального строительства связано с эффективностью строительства и эксплуатационных затрат.

В настоящем Сборнике последовательно рассмотрены:

- общие положения по разработке и применению базовых удельных показателей стоимости строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, а также микрорайонов, включая озеленение и благоустройство территорий;

- базовые удельные показатели стоимости строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, а также жилых микрорайонов;

- коэффициенты, определяющие структуру суммарных (строительно-монтажных и общестроительных) работ и затрат;

- объемно-планировочные коэффициенты, определяющие условия сопоставимости БУП_с и проектируемого объекта по высоте помещений, конфигурации зданий и др.;

- расчетные формулы для определения стоимости строительства с применением БУП_с при разработке бизнес-плана или технико-экономических обоснований объектов и жилых микрорайонов в целом;

- базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат, предназначенных для обеспечения нормального функционирования объектов жилищно-гражданского назначения;

- базовые удельные показатели объема выпуска продукции и производства услуг (БУП_овп) по объектам жилищно-гражданского назначения.

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) предназначены для определения доходов, получаемых от производственной деятельности предприятий и организаций, расположенных на исследуемой территории.

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) позволяют оценить коммерческий потенциал предприятий, что, в свою очередь, позволяет определить экономическую эффективность инвестиционных проектов для объектов жилищно-гражданского и коммунального назначения, расположенных на застраиваемых территориях в г. Москве.

Рассчитанные на 1 м² общей площади объекта, БУП_овп входят в систему базовых удельных показателей, отражающих инвестиционные и эксплуатационные затраты, и используются в бизнес-планах и инвестиционных проектах для определения экономической, коммерческой и бюджетной эффективности. БУП_овп позволяют получить комплексную экономическую оценку застраиваемой территории на прединвестиционной стадии.

Отсутствие БУП в настоящее время приводит к одностороннему (затратному) решению проектов, что создает определенные трудности при выборе вариантов на основе имеющихся методик.

Базовые удельные показатели предназначены для:

- разработки бизнес-планов отдельных объектов жилищно-гражданского назначения и строительных комплексов;

- разработки инвестиционных проектов;

- формирования и осуществления социально-экономических программ;

- проектирования и выбора вариантов строительства, реконструкции и перепрофилирования объектов;

- анализа бюджетной, экономической и коммерческой эффективности инвестиций;

- обоснования эффективности инвестиций для получения банковского кредита;

- обоснования решений о сносе объектов;

- ориентации проектировщиков, разрабатывающих проектные предложения, на оптимизацию проектных решений;

- определения финансово-хозяйственного потенциала объекта с целью его использования в частности, акционирования, приватизации и т.д.

Часть 1. Методические положения

1.1. Общие положения

1.1.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства (БУП_с).

1.1.1.1. Настоящий Сборник предназначен главным образом для обеспечения высокого качества бизнес-планов; оперативности их разработки; экономического анализа на предварительных стадиях разработки; выборе типов зданий и комплексов с точки зрения экономической целесообразности.

1.1.1.2. В Сборнике приведены показатели базовой удельной стоимости строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, а также жилых микрорайонов, расположенных на территории Москвы.

1.1.1.3. Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991 г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.

1.1.1.4. При составлении бизнес-плана или технико-экономических обоснований к базовым удельным показателям вводится коэффициент инфляции, действующий на декабрь месяц года, предшествующего планируемому, или утвержденный правительством Москвы на соответствующий месяц данного года. Коэффициент (индекс) инфляции устанавливается решением Региональной Межведомственной комиссии по ценовой и тарифной политики при правительстве Москвы по представлению Москомархитектуры.

1.1.1.5. Базовые удельные показатели стоимости строительства предназначены для составления бизнес-планов в соответствии с "Рекомендациями по составлению бизнес-планов для территорий, отдельных объектов, комплексов нового строительства и реконструкции" МРР-4.2.03-94, Москва, 1995 г.

1.1.2. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат (БУП_э).

1.1.2.1. В Сборнике приведены базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат жилых и общественных зданий, располагаемых в Москве.

1.1.2.2. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат рассчитаны в ценах 1991 г. на основе действующих расценок и тарифов на коммунальные услуг, а также обработки данных представительной выборки по обследованным объектам различного назначения.

1.1.2.3. При составлении бизнес-планов или технико-экономических обоснований к базовым удельным показателям вводится коэффициент инфляции, действующий на соответствующий период.

1.1.3. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции и производства услуг (БУП_овп).

1.1.3.1. БУП_овп следует использовать при определении налоговой базы, формируемой в результате производственной деятельности предприятий расположенных на застраиваемой территории.

1.1.3.2. Нормативные значения БУП_овп, определяются с использованием совокупности данных о среднеотраслевых показателях производительности труда (выработка в ценах 1991 г.) и численности производственного персонала, принятых на основании статистических сборников за период 1993 - 1994 г. или прямых расчетов на основе репрезентативной выборки этих показателей, принимаемых по отчетным данным действующих предприятий, паспортов и других источников.

При формировании нормативных значений БУП_овп широко используются методы математической статистики, нормативно-параметрический и другие экономико-математические методы.

При составлении бизнес-планов, инвестиционных проектов, отличающихся от базового уровня, вводятся коэффициенты перевода к современным условиям, режимным и другим факторам.

1.1.4. Базовые удельные показатели сформированы на следующих принципах:

- системный, комплексный подход на основе экономико-математических методов с применением современной вычислительной техники;

- использование нормативно-параметрического метода;

- создание единой нормативной базы, которая должна обеспечить многовариантную объективную оценку экономической и социальной эффективности инвестиций, с выявлением ее особенностей и существенных различий по основным признакам;

- четкое разграничение БУП в зависимости от их назначения;

- определение значений величины БУП принимается в ценах 1991 г.;

- доступность и простота использования нормативной базы БУП.

1.2. Номенклатура объектов

1.2.1. Номенклатура объектов, включенных в Сборник, охватывает практически всю номенклатуру объектов, разрабатываемых проектными организациями Москомархитектуры для обеспечения строительства в Москве проектно-сметной документацией.

1.2.2. В Сборнике предусмотрена следующая номенклатура объектов:

1.2.2.1. Объекты жилищного строительства: жилые дома, строительство которых осуществляется по типовым проектам с группировкой по этажности; жилые дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания по типовым и индивидуальным проектам; жилые дома, строительство которых осуществляется по индивидуальным проектам; объекты жилищного строительства в зависимости от характера застройки: массовая застройка микрорайона (квартала) или выборочное строительство отдельных жилых домов, гостиниц, общежитий и пр.

1.2.2.2. Объекты (учреждения) просвещения: детские дошкольные учреждения (ясли, сады); школы: общеобразовательные, специализированные (музыкальные, гимназии, лицеи и др.); техникумы, колледжи, профтехучилища; высшие учебные заведения.

1.2.2.3. Культурно-просветительные и зрелищные здания: клубы, дома культуры и творчества; библиотеки; кинотеатры; временные павильоны для демонстрации видеофильмов; киноконцертные залы, театры, концертные залы; летние эстрады; временные павильоны для игр и танцев; галереи, музеи, культурные центры; фильмотеки, дискотеки.

1.2.2.4. Объекты торговли и общественного питания - магазины: продовольственные, супермаркеты, промтоварные; временные павильоны, киоски; рынки: открытые, крытые; рестораны, столовые, закусочные, кафе.

1.2.2.5. Объекты коммунально-бытового назначения:

- приемные пункты предприятий бытового обслуживания, дома быта, прачечные, химчистки; парикмахерские, бани, сауны; предприятия по ремонту бытовых машин и приборов; предприятия и фабрики пошива и ремонта обуви, швейных и меховых изделий по заказам населения, фабрики ремонта и изготовления мебели; фотокиноателье; студии звукозаписи, работающие по заказам населения; ремонтно-строительные организации; ломбарды.

1.2.2.6. Учреждения здравоохранения: поликлиники, больницы, стоматологические поликлиники, родильные дома, амбулатории, диспансеры, отдельные корпуса на территории больниц.

1.2.2.7. Физкультурно-спортивные здания и сооружения: спортивные корпуса (однозальные, двузальные, многозальные); плавательные бассейны (с одной и несколькими ваннами); комплексные спортивные сооружения, стадионы, открытые площадки.

1.2.2.8. Учреждения финансов, юстиции, управления: банки, биржи, здания управления, офисы.

1.2.2.9. Объекты коммунального хозяйства: гаражи-стоянки, автостоянки открытые, парки таксомоторные, гаражи грузовых автомобилей (автобусов), автозаправочные станции, станции техобслуживания автомобилей, общественные туалеты, жилищно-эксплуатационные конторы, пожарные депо, хлебопекарни.

1.2.3. В Сборнике приведены удельные показатели стоимости озеленения и благоустройства, включая газоны, посадку деревьев и кустарников, пешеходные дорожки и площадки отдыха, малые формы, хозяйственные площадки, детские площадки, спортивные площадки, а также проезды, тротуары и отмостки. Эти показатели приведены отдельно и в сумме для жилых домов разной этажности: от 9 до 22 этажей.

1.2.4. В Сборнике приведена также стоимость озеленения территории предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания; поликлиник; отделений связи; отделений милиции; автозаправочных станций; АТС; клубов, библиотек, кинотеатров, детских садов и школ.

1.2.5. Базовые удельные показатели стоимости строительства приведены также для встроенных помещений общественного назначения и в целом по жилым микрорайонам на 12 - 16 и 18 - 20 тыс. жителей с распределением по видам затрат: жилые дома, инженерное оборудование и благоустройство территории (освоение и инженерная подготовка территории; инженерные сети и оборудование; благоустройство и озеленение территории; учреждения и предприятия обслуживания, в том числе учреждения просвещения, здравоохранения, физкультуры и спорта; предприятия розничной торговли и общественного питания, бытового обслуживания населения; помещения ЖЭК и ДЭЗ, входящие в состав жилого микрорайона.

1.2.6. Базовые удельные показатели приведенные в Сборнике относятся также к проектам реконструкции объектов жилищно-гражданского назначения.

1.2.7. Объекты по комфортности и стоимости подразделяются на три категории:

1.2.7.1. Объекты экстракомфортные со сверхнормируемым набором помещений, ненормируемыми объемно-планировочными решениями.

1.2.7.2. Объекты высококомфортные с учетом дополнительных требований к комфортности.

1.2.7.3. Объекты средней комфортности.

1.2.8. В таблицах Сборника приняты следующие условные обозначения по конструктивной схеме зданий:

- кирпичные - КП;

- панельные - ПН;

- монолитные - МН;

- крупноблочные - КБ;

- каркасно-панельные - КПН;

- кирпичные с внутренним каркасом - КК.

1.2.9. Базовые удельные показатели стоимости строительства зданий приведены в ценах 1991 г. в расчете на 1 м² общей площади. Стоимость строительства 1 м² общей площади дана без учета затрат на освоение территории и общегородские системы инженерно-транспортного обеспечения.

1.2.10 Номенклатура показателей величины эксплуатационных затрат включает следующие статьи:

1.2.10.1. Материальные затраты (без заработной платы) на содержание зданий:

- газоснабжение;

- водоснабжение (холодное и горячее);

- вентиляцию (кондиционирование) воздуха;

- электроэнергию (силовую и осветительную);

- санитарное содержание;

- текущий ремонт (зданий и технологического оборудования);

- содержание технологического оборудования;

- амортизационные отчисления по основным фондам;

- содержание, возобновление и износ малоценного и быстроизнашивающегося инвентаря;

- капитальный ремонт зданий и технологического оборудования.

1.2.10.2. Затраты на заработную плату:

- основного производственного персонала;

- административно-управленческого персонала;

- технического и обслуживающего персонала;

- отчисления на заработную плату;

- командировочные расходы.

1.2.10.3. Прочие расходы:

- реклама;

- охрана;

- служебные расходы технического и обслуживающего персонала;

- противопожарные мероприятия;

- другие расходы.

1.2.11. При оценке проектов зданий, отличающихся капитальностью, числом этажей, конфигурацией плана, следует принимать полную номенклатуру показателей величины эксплуатационных затрат.

1.2.12. При оценке проектов зданий, отличающихся числом этажей, планировочными и конструктивными решениями, рекомендуется учитывать показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

1.2.13. При оценке проектов зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей и планировочными решениями, должны учитываться показатели затрат на содержание мест общего пользования. Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях должны учитываться только по конструктивным решениям стен и перегородок.

1.2.14. При оценке проектов зданий с одинаковыми конструктивными решениями и одинаковых по числу этажей рекомендуется учитывать отчисления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, а также показатели затрат на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

1.2.15. При оценке проектов зданий с одинаковыми планировочными решениями, но различными по своим конструктивным решениям, должны учитываться показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на отопление.

1.2.16. При оценке проектов зданий с расширенными формами общественного обслуживания населения в составе эксплуатационных расходов рекомендуется учитывать: отчисления на восстановление и капитальный ремонт здания, показатели затрат на содержание обслуживающего и административно-управленческого персонала, а также показатели затрат на отопление и водоснабжение.

1.2.17. Показатели эксплуатационных расходов рассчитываются в рублях на один год (руб./год) на 1 м² общей площади здания.

1.2.18. Для расчета основных эксплуатационных затрат по проектам жилых и общественных зданий рекомендуется следующая номенклатура показателей.

Таблица 1.1.

Номенклатура показателей величины эксплуатационных затрат

1.3. Методические положения составления и использования базовых удельных показателей

1.3.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства.

1.3.1.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства, приходящиеся на 1 м² общей площади объекта, представляют сумму затрат на строительно-монтажные работы, а также затраты на оборудование, в том числе не требующего монтажа. Показатели рассчитаны на основе стоимости строительства объектов-представителей по главам 1 - 9 сводных сметных расчетов без учета компенсации, процентов за кредит, налога на землю и др.

Таким образом, базовые удельные показатели стоимости строительства (БУП_с), руб. м², представляют сумму затрат:

БУП_с = С_смр + С_об + С_уч + С_пр,

где

С_смр - стоимость строительно-монтажных работ, руб. м²;

С_об - затраты на оборудование: инженерное, транспортное, а также мебель и инвентарь, руб. м²;

С_уч - затраты на освоение участка, подготовку территории, внешние коммуникации и инженерные сооружения, благоустройство и озеленение территории строительства, руб./м²;

С_пр - прочие затраты.

1.3.1.2. Стоимость строительства объектов в целом (С_стр) определяется произведением расчетной общей площади объекта (F м²) на соответствующий БУП_с, исчисленный для базовых условий.

С_стр = F × БУП_с

1.3.1.3. Для условий строительства, отличающихся от базовых (1.1), влияние типологических, объемно-планировочных и конструктивных факторов на размер инвестиций учитывается применением соответствующих поправочных коэффициентов:

С_стр = (С_смр + С_уч + С_пр) × К_т × К_пр + С_об × К_об

где:

К_т - коэффициент, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ по прогнозируемым условиям проектирования;

К_об - коэффициент, учитывающий изменение стоимости оборудования;

К_пр - коэффициент, учитывающий объемно-планировочные изменения проектируемого объекта и условия, заложенные в БУП_с.

1.3.1.4. Базовыми удельными показателями учтены современные виды инженерного и технологического оборудования (система кондиционирования воздуха, технологическое телевидение и др.) и новые строительные материалы и конструкции, применяемые в практике проектирования и строительства объектов по индивидуальным проектам.

1.3.1.5. Затраты на благоустройство и озеленение территории микрорайонов включают стоимость устройства проездов и подъездов к жилым домам, открытых автостоянок, тротуаров, асфальтированных площадок, озеленение территории, игровых и спортивных площадок, наружного освещения и малых форм (оборудование детских площадок, столы, скамейки и т.п.).

1.3.1.6. В Сборнике приведены показатели затрат по комплексной застройке микрорайонов различных типов, а также ориентировочная структура затрат в процентах по комплексной застройке микрорайонов для нормальных условий.

1.3.1.7. Для решения отдельных задач при составлении бизнес-плана, технико-экономических обоснований в проектных расчетах могут быть использованы данные, приведенные в Сборнике, об изменении затрат на освоение, инженерное оборудование и благоустройство территории микрорайонов, связанное с различной этажностью и плотностью застройки.

1.3.1.8. Для обеспечения комплексной застройки микрорайонов необходимо определение обоснованной рациональной очередности строительства с выделением в микрорайоне градостроительных комплексов. Выделение градостроительного комплекса должно обеспечить уже на первом этапе строительство микрорайона, удовлетворение первоочередных потребностей населения в общественном обслуживании, инженерном оборудовании и благоустройстве территорий.

1.4. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат

1.4.1. Расчет величины эксплуатационных затрат на содержание зданий.

1.4.1.1. Величина эксплуатационных затрат на коммунальные услуги, в зависимости от уровня поставленной задачи и наличия исходных данных, может быть определена как в целом, так и по отдельным статьям (в соответствии с рекомендациями разд. 3 настоящего Сборника).

1.4.1.2. Величина эксплуатационных затрат в целом по объекту определяется по БУП_э, приведенным в настоящем Сборнике, по следующей формуле:

Э_г = F × БУП_э,

где

F - общая площадь здания, м²

1.4.1.3. Величина эксплуатационных затрат по отдельным статьям при разработке бизнес-плана или технико-экономического обоснования производится по отдельным статьям расходов в соответствии с п. 3.1.

1.4.1.4. Затраты на электроосвещение должны вычисляться с учетом установленной мощности осветительных установок, режима работы учреждения, размещенного в здании, коэффициента одновременности использования осветительных установок.

Годовые затраты на электроосвещение здания (Э_э, руб./год) могут быть рассчитаны по формуле:

где

Э_э - годовые затраты на электроосвещение здания на 10 м² площади, руб.;

F_о - общая площадь здания м².

1.4.1.5. Годовые затраты на отопление зданий (Э_от руб./год) в общем (укрупненном) виде могут быть рассчитаны по формуле:

где

Э_от - удельные годовые затраты на отопление 10 м² общей площади зданий;

К_н - коэффициент к стоимости тепловой энергии.

1.4.1.6. Годовые затраты на вентиляцию (кондиционирование) здания Э_в(к) рекомендуется рассчитывать по формуле:

Э_в(к) = Э_в(к) × V × К_э,

где

Э_в(к) - удельные годовые затраты на вентиляцию 10 м³ строительного объема здания;

V - строительный объем здания;

К_э - коэффициент к стоимости тепловой энергии.

1.4.1.7. Годовые затраты на санитарное содержание помещений Э_ч рекомендуется определять по формуле:

Э_ч = Э_ч × F_о,

где

Э_ч - удельные годовые затраты на санитарное содержание 1 м² общей площади.

1.4.1.8. Годовой фонд заработной платы персонала (административного, производственного, обслуживающего) Э_зп следует рассчитывать по формуле:

где

М_i - количество штатных единиц соответствующей номенклатуры;

С_i - должностной оклад 1-ой штатной единицы;

н - количество номенклатурных должностей.

Таблица 1.2

Структура
эксплуатационных затрат по объектам, включенным в Сборник

1.4.2. Расчет эксплуатационных затрат по жилым зданиям.

1.4.2.1. Эксплуатационные издержки включают амортизационные отчисления на полное восстановление и на капитальный ремонт, эксплуатационные расходы на текущий ремонт, содержание и техническое обслуживание, расходы по коммунальным услугам, арендную плату за пользование земельным участком, налог на недвижимость.

1.4.2.2. Затраты на содержание и техническое обслуживание зданий включают:

- текущий ремонт;

- техническое обслуживание (подготовка зданий к сезонной эксплуатации, наладка инженерного оборудования, непредвиденные расходы по заявкам);

- санитарное содержание мест общего пользования в жилых зданиях;

- санитарное содержание придомовых территорий;

- аварийные работы.

1.4.2.3. Затраты на содержание аппарата управления жилищно-эксплуатационных организаций учитываются при формировании БУП по каждому виду работ.

1.4.2.4. При расчете эксплуатационных затрат учитываются такие показатели, как капитальность (материал стен) и этажность.

1.4.2.5. Аналитической основой расчетов являются показатели отраслевой отчетности по городу, данные проектно-сметной документации и сметно-финансовых расчетов затрат на текущий ремонт и техническое обслуживание, сгруппированных по типам зданий, этажности и другим факторам.

1.4.2.6. Затраты на санитарное содержание мест общего пользования в здании зависят от площади уборки, определяемой объемно-планировочными особенностями зданий, типов лифтов, соотношения убираемой и общей площади в здании, численности проживающих, класса (сложности) убираемой площади.

1.4.2.7. Затраты на санитарное содержание придомовых территорий определяется в зависимости от класса и размера убираемых территорий, вида покрытия и характера работ. Например, в Москве принята классификация территорий с усовершенствованным покрытием 3-х классов с различной интенсивностью движения пешеходов (от 200 до 500 чел/час и свыше 2000 чел/час), а также выделяются особо территории с неудовлетворительным состоянием покрытия, лестницами, спусками и другими особенностями.

Тарифы должны систематически пересматриваться в связи с действием во времени факторов, оказывающих влияние на уровень затрат и их качественную оценку путем выполнения расчета поправок к тарифам.

1.4.2.8. Платежи за коммунальные услуги зависят от размера устанавливаемых местными органами власти тарифов (независимо от форм собственности на жилье) и объема потребления каждого вида услуг.

1.4.2.9. Величина амортизационных отчислений на полное восстановление, дифференцированные по группам капитальности зданий, определяется по установленным нормативам от восстановительной стоимости здания. (таблица 4.2.)

1.4.2.10. Годовая величина амортизационных отчислений (Э_а) в расчете на 1 м² общей площади определяется:

где

F_общ - общая площадь здания, м².

1.4.2.11. Затраты на капитальный ремонт рассчитываются на основе данных о фактических затратах по группам капитальности.

1.4.2.12. Ежегодные затраты на капитальный ремонт в расчете на 1 м² общей площади (Э_кр) составят:

где

Н_кр - норматив ежегодных отчислений на капитальный ремонт;

С_в - восстановительная стоимость здания.

где

С_об - общие суммарные затраты на капитальный ремонт жилищного фонда в городе;

F_общ - суммарная общая площадь отремонтированных домов.

1.4.2.13. БУП по арендной плате за земельный участок, на котором расположен жилой дом, определяются из расчета базовой ставки налога на землю, принимаемого в регионе, площади земельного участка, отнесенные к 1 м² общей площади дома.

где

В - базовая ставка налога на землю;

з - площадь земельного участка;

К - коэффициент оценочной зоны;

Э_а - затраты по оплате налога на землю;

зд - общая площадь жилого здания.

1.4.2.14. Базовые удельные показатели по налогообложению.

БУПы по оплате налога за жилищную недвижимость (Э_н) определяются формулой:

где

С_и - инвентаризационная стоимость жилого фонда.

1.4.3. БУП на капитальный ремонт жилых домов.

1.4.3.1. Базовые удельные показатели затрат на капитальный ремонт жилых зданий предназначаются для обоснования требуемых финансовых средств на ремонт и учитываются при выборе оптимального проектного решения при разработке бизнес-планов обустройства социальной инфраструктуры.

1.4.3.2. В качестве исходной базы при разработке базовых удельных показателей использовались данные проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, разработанной институтом "МосжилНИИпроектом", результаты научных и натуральных исследований динамики состояния жилищного фонда, материалы статистического учета и отчетности.

1.4.3.3. Базовые удельные показатели затрат различаются по сериям зданий; учитывают разнохарактерность жилого фонда, их техническое состояние, срок эксплуатации каждой группы зданий и их средний физический износ, а также потребности в ремонте.

1.5. Базовые удельные показатели объемов выпуска продукции (услуг)

1.5.1. Суммарные показатели объемов выпуска продукции (услуг) отдельных объектов, комплексов и совокупности объектов, характеризуют экономический (коммерческий) потенциал проектных предложений, реализация которых предопределяет результат (отдачу) вложенных средств.

1.5.2. Система показателей объемов выпуска продукции (услуг) и последовательность их расчета позволяют раскрыть этот потенциал и, вместе с тем, определить экономическую устойчивость как отдельных объектов (отраслей), так и их совокупность на данной территории.

1.5.3. Показатели объемов выпуска продукции (услуг) представляют собой прогнозы, основанные на ориентировочных расчетах с постепенным приближением к фактическому результату в зависимости от степени проработки проектов. Показатели объема выпуска продукции (услуг) достаточно четко определяют тенденцию, структуру и масштабы функционально-экономической деятельности объектов. Конкретизация этих показателей, исходя из уточненных данных функционирования объектов, маркетинговых исследований, ценообразования и др., производится в процессе осуществления проекта объекта и освоения территории в локальных бизнес-планах по социальному заданию.

1.5.4. Объекты, размещенные на территории, группируются по видам и отраслям народного хозяйства в пределах непроизводственной сферы. Логика разработки показателей объема выпуска продукции и их конкретных значений определена в следующем порядке.

1.5.4.1. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции БУП_овп определяют функциональную, капиталоемкую, конкурентоспособную характеристику каждого объекта, а также суммы объектов, характеризующих функционально-экономическую деятельность данной территории в целом.

1.5.4.2. В качестве источников информации использованы главным образом показатели Мосгорстата издания 1991 г., в которых приведены показатели за 1990 год. Перевод в цены 1991 г. осуществлен с помощью коэффициента инфляции.

1.5.4.3. БУП_овп как результат функционально-экономической деятельности объектов определяется для усредненных условий их функционирования в режиме, принятом для аналогичных объектов в Москве, и приведены к режиму работы в одну смену.

1.5.4.4. БУП_овп определены в целом по отдельным отраслям и подотраслям, что, с одной стороны, позволяет рассматривать их как универсальные показатели и применять в укрупненном виде для отрасли в целом, независимо от возможного диапазона исходных и результирующих данных, с другой стороны, - требует соответствующей корректировки в связи с конкретными условиями функционирования и ценообразования. Такая корректировка необходима при разработке бизнес-плана на уровне как отдельных объектов, так и отраслей, что дает возможность скорректировать БУП_овп и в целом по территории.

1.5.4.5. Понятие объемы выпуска продукции (услуг) каждой отрасли различно. На величину выпуска продукции (услуг) конкретных отраслей оказывает влияние действие различных факторов, как объективных, так и субъективных. Если в отдельных отраслях (промышленность, строительство, транспорт) объем выпуска является, как правило, фиксированной величиной, заданной разрабатываемым бизнес-планом на определенный срок (год, полугодие), то в других, - не является нормативным показателем и ориентирован на изменяющиеся условия рынка.

1.5.4.6. В традиционно рентабельных отраслях показатели выпуска продукции (услуг) за единицу времени отражаются в денежной форме. В отраслях не рассчитанных (или, как правило, не рассчитанных) на денежный результат своей деятельности БУП_овп предполагают временное значение по социальным результатам (количество населения, потребителей услуг, экономии непроизводственных затрат времени и т.п.). В отраслях, где денежные результаты характеризуют деятельность лишь отдельных объектов (например, дошкольных учреждений, музеев, объектов здравоохранения и т.п.) показатель денежных результатов рассматривается только для этих объектов.

1.5.4.7. Величина показателей объемов выпуска продукции (услуг) зависит от мощности (величины, пропускной способности, производства основной продукции и т.п.) каждого объекта, выработки (руб. в год), численности работающего персонала. В случае, когда проектная мощность каждого объекта величина стабильная, то другие (заданные и расчетные) показатели относятся к переменным величинам, что предполагает соответствующий диапазон результата.

1.5.4.8. Поскольку по каждому виду объектов строятся здания разной мощности (величины, вместимости и т.п.), то в расчетах целесообразно применять определенную "вилку". Например, это относится к общей площади каждого объекта, численности персонала.

1.5.5. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) БУП_овп по каждому виду объектов рассчитаны на 1 м² общей площади; показатели объема выпуска продукции (услуг) по конкретным объектам (проектам) определяются путем умножения БУП_овп на конкретную величину общей площади этих объектов (проектов).

1.5.6. Для расчетов БУП_овп принята следующая последовательность действий.

1.5.6.1. Определение среднего объема выпуска продукции (услуг) (выработка) по отрасли в целом.

Для этого принимаются исходные показатели:

- объем реализации продукции (услуг), руб. в год;

- среднегодовая численность работающих, чел.

1.5.6.2. Базовые показатели объема выпуска продукции (услуг) рассчитываются с использованием следующих методических подходов:

- на основании справочных данных годового выпуска продукции и среднегодовой численности по конкретной отрасли;

- с помощью статистической обработки репрезентативной выборки, полученной путем изучения и анализа производственной деятельности конкретных предприятий (организаций).

1.5.6.2.1. На основе справочных данных расчет БУП_овп производится в следующей последовательности:

а) Определяется соотношение объема выпуска продукции (услуг) и среднегодовой численности по данной отрасли по формуле (1).

где:

В_отi - средняя выработка i-ой отрасли;

V_отi - объем реализации продукции (услуг) по i-ой отрасли;

Ч_от - среднегодовая численность по i-ой отрасли.

б) Объем реализации продукции (услуг) i-го предприятия (организации, фирмы и т.п.), производящего продукцию (услуги) i-ой отрасли, определяются как произведение показателя средней выработки по i-ой отрасли на численность работающих на данном предприятии.

где:

V_j - объем реализации продукции i-ого предприятия (организации, фирмы);

Ч_j - численность работающих на предприятии;

g_j - корректирующий коэффициент перехода от среднеотраслевого показателя выработки к выработке конкретного j-го предприятия.

в) Для определения коэффициента корректировки j следует использовать прямую зависимость, показанную на графике.

Зависимость, показанная на рисунке, характеризуется выражением

g_i = 1 + D.

1.5.6.3. Расчет БУП_овп производится по следующим формулам:

где:

SF_рпл - суммарная рабочая (например, торговая) площадь по отрасли (подотрасли);

F_рплj - рабочая (торговая) площадь объекта;

F_оп - общая площадь объекта.

1.5.6. Статистическая обработка репрезентативной выборки по результатам изучения и анализа производственно-хозяйственной деятельности предприятий (организаций) жилищно-гражданского и коммунального назначения осуществляется на основании специальной методики, разработанной в 1984 г. Стройбанком СССР.

1.5.7. Приведенная последовательность укрупненных расчетов являются основой для первого приближенного определения рассматриваемых показателей.

Для получения более достоверных значений показателей рекомендуется использовать статистическую обработку репрезентативной выборки из собранных данных о производственно-хозяйственной деятельности предприятий (организаций) различного назначения.

1.6. Система расчетных коэффициентов корректировки объемно-планировочных и стоимостных показателей

1.6.1. Объемно-планировочные коэффициенты предназначены для приведения соответствующих проектов к условиям базовых удельных показателей.

Отношение строительного объема к рабочей площади позволяет вычислить примерную высоту здания (например, здания, в состав которого входят высокие и большепролетные зрительские или спортивные залы и обычные кружковые, деловые и т.п. помещения).

Отношения площади ограждающих конструкций к рабочей площади здания (коэффициент конфигурации) позволяет определить преимущества проектных вариантов по примерному расходу строительных материалов и, следовательно, стоимости строительства на ограждающие конструкции, перекрытия и покрытия.

В общем виде коэффициент приведенного проекта к сопоставимому виду определяется по формуле:

где

К_пр - коэффициент приведения проекта к сопоставимым условиям;

К_пр.об - показатель (объемно-планировочный) по проекту;

К_пл - то же по таблице 1.

Таблица 1.3

Объемно-планировочные коэффициенты (диапазон основных технико-экономических показателей по проектам зданий)

1.6.2. Коэффициенты отношения строительно-монтажных работ к общей стоимости строительства объекта в целом позволяют сориентироваться в величине отдельных видов затрат (строительно-монтажных, технологического оборудования, освоения участка, прочих) с целью корректировки общих капиталовложений в строительство или реконструкцию объекта (таблица 1.4).

1.6.3. В таблице 1.4 приведены показатели соотношения стоимости строительно-монтажных работ к общей стоимости строительства (усредненно).

1.6.4. В таблице 1.5 приведены коэффициенты привязки к конкретным условиям строительства (усредненные показатели), применяемые при первом приближении экономической оценки проекта для "привязки" в г. Москве.

Таблица 1.4

Отношение стоимости строительно-монтажных работ к общей стоимости строительства

Таблица 1.5

Усредненные коэффициенты привязки объектов к конкретным условиям строительства

1.7. Формы функционально-экономической деятельности учреждений и предприятий, определяющие объемы выпуска продукции в денежном выражении

1.7.1. По формам хозяйственной деятельности предприятия и учреждения объединяются в четыре группы (таблица 1.6).

1.7.1. К первой группе относятся предприятия и учреждения, работающие на полном самофинансировании и получающие прибыль от своей основной деятельности.

1.7.1.2. Ко второй группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу неполного или частичного возмещения затрат.

1.7.1.3. К третьей группе относятся предприятия и учреждения, работающие по принципу платных отношений внутри бюджетных учреждений, распространяемые на отдельные участки.

1.7.1.4. К четвертой группе относятся предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость затрат, так называемые бюджетные предприятия и учреждения.

1.7.2. К 1 группе относятся кинотеатры, цирки, некоторые виды спортивных сооружений, дошкольных и школьных учреждений с платным обучением, платных учреждений здравоохранения, объекты торговли, общественного питания и др., традиционно работающие в условиях самофинансирования. Общая функционально-экономическая модель этих учреждений совпадает с моделью функционирования платных предприятий и учреждений, независимо от вида отрасли, собственности и т.п. особенностей.

1.7.3. Ко 2-ой группе относятся музеи, театры, концертные залы, отдельные спортивные сооружения и др., предоставляющие населению платные услуги, но, как правило, на льготных условиях, т.е. ниже их себестоимости, за счет дотаций от вышестоящих организаций, спонсоров, фондов и т.п. источников.

1.7.4. К 3-ей группе относятся бюджетные предприятия и учреждения, например: клубы, имеющие платные (самоокупаемые) кружки или спортивные залы и плавательные бассейны, в которых действуют отдельные группы самоокупаемости или периодически осуществляемые платные мероприятия, массажные кабинеты в поликлиниках, киоски, временные выставки и т.п., возмещающие лишь собственные затраты, включая плату за арендуемое помещение.

1.7.5. К 4-ой группе относятся предприятия и учреждения, не рассчитанные на окупаемость (полную или частичную) расходов: клубные учреждения, библиотеки, отдельные виды музеев, дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, отдельные виды учреждений здравоохранения и др., традиционно работающие за счет бюджета или поступлений из ведомств, на чьем балансе они состоят.

1.7.6. Группы функционально-хозяйственной деятельности предприятий и учреждений.

Таблица 1.6

Таблица 1.7

1.5.7. Приведение мощности предприятий и организаций к единому показателю 1 м² общей площади объекта

Часть 2. Базовые удельные показатели стоимости строительства

2.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов жилищного назначения

2.1.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов жилищного назначения определены для: коттеджей, многоэтажных жилых домов, гостиниц.

2.1.2. Основные характеристики коттеджей: количество этажей - 2; конструктивная характеристика - кирпичные, панельные, монолитные; категория комфортности - 1-3, 2-3 и 1-2.

2.1.3. Основные характеристики жилых домов: количество этажей от 5 до 22; конструктивная характеристика: кирпичные, крупноблочные, панельные, крупно-панельные; категория комфортности - 1, 2, 3.

2.1.4. Основные характеристики гостиниц: уровень класса (звезд) - от 3-х д 5-ти; количество этажей от 5 до 22; конструктивная характеристика: кирпичные, панельные, крупно-панельные, монолитные; категория комфортности - от 1 до 2.

2.1.5. Объем инвестиций по объектам жилищного строительства определяется по формуле:

С_стр = F × БУП × К_пр,

где

С_стр - общая стоимость строительства;

F - общая площадь объекта;

БУП - базовый удельный показатель, (таблица 2.1);

К_пр - коэффициенты, принимаемые по разделу 2.1.

Таблица 2.1

Базовые удельные показатели стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве

Таблица 2.2

Изменение показателей затрат на 1 м² общей площади жилого дома при наличии встроенных учреждений обслуживания

Примечания:

1. Показатели не учитывают затраты по учреждениям и предприятиям культурно-бытового обслуживания, которые во всех сравниваемых вариантах принимаются одинаковыми.

2. Показатели не распространяются на пристроенные помещения, изменение затрат по которым следует определять дополнительным расчетом.

3. Показатели даны для варианта встроенных помещений (без подвала), занимающих полностью первый этаж жилого дома. Изменения затрат по встроенным помещениям с подвалом должны определяться с помощью специального расчета.

2.2. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов просвещения

2.2.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов просвещения относятся к зданиям: детских дошкольных учреждений (ясли, сады, детские дома, дома ребенка), школ образовательных; школ специализированных (гимназий, лицеев); техникумов, колледжей, профтехучилищ; высших учебных заведений.

2.2.2. Базовые удельные показатели рассчитаны на 1 м² общей площади и отнесены к соответствующей вместимости (количество учащихся) по каждому виду объектов.

2.2.3. Конструктивная схема зданий принята в соответствии с современными проектами: кирпичная, панельная, крупноблочная.

Таблица 2.3

Базовые удельные показатели стоимости строительства по объектам просвещения

2.3. Базовые удельные показатели стоимости строительства культурно-просветительных и зрелищных зданий

2.3.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства культурно-просветительных и зрелищных зданий относятся к клубным учреждениям, библиотекам, кинотеатрам, киноконцертным залам, концертным залам, театрам.

2.3.2. Базовые удельные показатели рассчитаны для объектов, отличающихся величиной и функциональным назначением.

2.3.3. Клубные учреждения приняты как на единовременную вместимость, так и на вместимость зрительных залов, с эстрадой или со сценой с соответствующим оборудованием.

2.3.4. Наряду с традиционными объектами, в таблице приведены перспективные учреждения, в частности: досуговые клубы, клубы-гостиные, студийные клубы и т.п.

Таблица 2.4.

Базовые удельные показатели стоимости строительства культурно-просветительных и зрелищных зданий

2.4. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов торговли и общественного питания

2.4.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов торговли и общественного питания относятся к предприятиям торговли микрорайонов и районной сети; предприятиям торговли общегородской сети; рынкам, аптекам; торговым центрам, а также предприятиям общественного питания микрорайонов, районной и городской сети, школьно-базовым столовым, складам общетоварным, торговым палаткам и открытым кафе.

2.4.2. Конструктивная схема объектов торговли и общественного питания принята в соответствии с современными проектами: кирпичная, панельная, крупноблочная.

Таблица 2.5

Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов торговли и общественного питания

2.5. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов бытового и коммунального назначения

2.5.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов бытового и коммунального назначения относятся к следующим объектам: фабрики химической чистки и крашения; предприятия по стирке белья и химической чистке одежды; прачечные, а также бани и сауны.

2.5.2. Конструктивная схема объектов бытового и коммунального назначения принята в соответствии с современными проектами: кирпичная, панельная, крупноблочная.

Таблица 2.6

Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов бытового и коммунального назначения

2.6. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов здравоохранения

2.6.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов здравоохранения относятся к больницам специализированным, диспансерам, родильным домам, лечебным корпусам для расширения больниц, амбулаторно-поликлиническим учреждениям.

2.6.2. Конструктивная схема зданий принята в соответствии с современными проектами: панельная, крупноблочная, каркасно-панельная.

Таблица 2.7

Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов здравоохранения

2.7. Базовые удельные показатели стоимости строительства физкультурно-спортивных сооружений

2.7.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов физкультурно-спортивного назначения относятся к однозальным и многозальным крытым спортивным корпусам для различных видов занятий, комплексным и отдельно стоящим спортивным сооружениям, плавательным бассейнам, физкультурно-спортивным комплексам, крытым каткам, стадионам, плоскостным сооружениям.

2.7.2. Конструктивная схема зданий принята в соответствии с современными проектами: панельные, монолитные, крупно-блочные, каркасно-панельные, кирпичные с внутренним каркасом.

Таблица 2.8

Базовые удельные показатели стоимости строительства физкультурно-спортивных сооружений

2.8. Базовые удельные показатели стоимости строительства учреждений финансов управления и юстиции

2.8.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства относятся к объектам финансов, юстиции и управления.

2.8.2. Конструктивная схема зданий принята: кирпичная, панельная, крупноблочная, каркасно-панельная, кирпичная с внутренним каркасом.

Таблица 2.9

Базовые удельные показатели стоимости строительства учреждений финансов и юстиции

2.9. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов коммунального хозяйства

2.9.1. Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов коммунального хозяйства относятся к гаражам-стоянкам, паркам таксомоторным, автозаправочным станциям, станциям техобслуживания, общественным туалетам, фотоателье, мастерским срочного ремонта, парикмахерским.

2.9.2. Конструктивная схема зданий принята в соответствии с современными проектами: кирпичная, панельная, монолитная, кирпичная со встроенным каркасом.

Таблица 2.10

Базовые удельные показатели стоимости строительства объектов коммунального хозяйства

2.10. Базовые удельные показатели стоимости озеленения и благоустройства

2.10.1. Базовые показатели стоимости озеленения и благоустройства рассчитаны на условии полного соответствия отдельных компонентов территории принятым нормативам.

2.10.2. В основу приняты нормативы ВСН-2-85 "Нормы проектирования планирования и застройки Москвы", утвержденные решением МГИ от 5 августа 1985 г. № 2649; "Указания по проектированию озеленения и благоустройства жилых микрорайонов", ГлавАПУ г. Москвы, 1989 г.; "Рекомендации по благоустройству и озеленению городов, включая малые формы архитектуры", М. Стройиздат, 1988 г., а также проектно-сметная документация отдельных элементов озеленения и благоустройства, разработанная для Москвы.

Таблица 2.11

Базовые показатели озеленения и благоустройства жилой застройки

Таблица 2.12

Стоимость 1 га участков озеленения при строительстве

Примечание:

^*) Стоимость участков детских садов-ясель, школ приведена в расчете на 1 объект: сад-ясли на 280 детей, школа на 33 класса.

2.11. Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов

2.11.1. Базовые показатели затрат по комплексной застройке микрорайонов устанавливаются на основе базовых удельных показателей стоимости строительства по отдельным объектам с применением поправочных коэффициентов, учитывающих влияние различных факторов на величину затрат.

2.11.2. Расчет удельных затрат по комплексной застройке микрорайонов производится по формуле:

где:

С_мр - расчетный показатель удельных затрат по комплексной застройке микрорайонов;

С_буп - базовые удельные показатели стоимости строительства по комплексной застройке соответствующих по величине и составу учреждений и предприятий микрорайонов;

К - коэффициент, учитывающий влияние различных факторов на величину затрат по комплексной застройке микрорайонов;

п - количество учитываемых факторов, влияющих на стоимость строительства на конкретной площадке

Таблица 2.13

Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов

2.12. Базовые удельные показатели стоимости строительства инженерных сетей и сооружений

2.12.1. При определении стоимости строительства необходимо учитывать факторы, усложняющие строительство, в том числе:

- в сложных условиях с использованием спец-методов (замораживание, кессон и т.п.) следует применять коэффициент до 1,3;

- при прокладке инженерных сетей на глубину до 6,0 м, выполняемую щитовой проходкой, следует применять коэффициент 1,2).

2.12.2. Затраты на освоение участка и подготовительные работы приняты для нормальных условий. При стесненных и сложных условиях применять коэффициент 1,15.

2.12.3. Базовые показатели учитывают устройство байпасов при прокладке коммуникаций в застроенной части города. При строительстве на свободной территории применять коэффициент 0,8.

Таблица 2.14

Базовые удельные показатели стоимости строительства инженерных сетей и сооружений

2.13. Базовые удельные показатели затрат на разборку зданий и сооружений

2.13.1. Объекты, подлежащие сносу, классифицируются по назначению, конструктивным характеристикам, этажности. Отдельно рассматриваются покрытия дорог и площадок.

2.13.2. По назначению объекты классифицируются:

- жилые и общественные (жилищно-гражданские);

- промышленные (производственные).

2.13.3. По конструктивным характеристикам объекты классифицируются:

- кирпичные;

- каркасные (железобетонные, металлические);

- деревянные или смешанные.

2.13.4. По этажности классифицируются:

- 1 - 2 этажные;

- 3 и более этажей.

Таблица 2.16.

Значения БУП_рб, руб./м³ в ценах 1991 г.

2.14. Базовые удельные показатели стоимости инженерного оборудования, благоустройства и дорог в зависимости от этажности жилой застройки

Таблица 2.17

Ориентировочные показатели размера единовременных затрат на инженерное оборудование, благоустройство, дорожную сеть и общественный транспорт в зависимости от этажности жилой застройки (на 1 м² общей площади)

Таблица 2.18

Коэффициенты снижения удельной стоимости инженерного оборудования и благоустройства по отношению к возрастанию плотности жилого фонда микрорайона брутто

Примечание.

В тех случаях, когда средняя этажность жилой застройки в рассматриваемом микрорайоне отличается от этажности, приведенной в таблице, коэффициенты снижения удельной стоимости инженерного оборудования и благоустройства по отношению к возрастанию плотности жилого фонда определяются путем интерполяции или экстраполяции коэффициентов.

Таблица 2.19

Ориентировочные показатели размера снижения единовременных (К_сн) затрат на инженерное оборудование, благоустройство, дорожную сеть и общественный транспорт за счет повышения плотности жилого фонда микрорайона брутто (на 5 %) в результате замены отдельно стоящих зданий учреждений и предприятий культурно-бытового обслуживания на встроенно-пристроенные в первые этажи жилых зданий (на 1 м² общей площади)

Часть 3. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат

3.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам жилищного назначения

3.1.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам жилищного назначения определены для: коттеджей, многоэтажных жилых домов, гостиниц.

3.1.2. Основные характеристики коттеджей: количество этажей 1 - 3; конструктивная характеристика - кирпичные, панельные, монолитные; категория комфортности: 1 - 3; 2 - 3 и 1 - 2.

3.1.3. Основные характеристики жилых домов: количество этажей от 5 до 22; конструктивная характеристика: кирпичные, крупно-блочные, панельные, крупно-панельные; категория комфортности: 1, 2, 3.

3.1.4. Основные характеристики гостиниц: уровень класса (звезд) от 3-х до 5-ти; количество этажей - от 3 до 24; конструктивная характеристика: кирпичные, панельные, крупнопанельные, монолитные; категория комфортности: от 1 до 2.

3.1.5. Объем годовых эксплуатационных расходов по объектам жилищного назначения определяется по формуле (в укрупненном виде):

Э_г = F × БУП_э × К,

где

К - коэффициент корректировки объемно-планировочных и конструктивных решений (по разделу 3);

F - общая площадь объекта, м²

Таблица 3.1

Базовые удельные показатели величины годовых эксплуатационных затрат по объектам жилищного назначения

3.2. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам просвещения

3.2.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам просвещения определены для детских дошкольных учреждений, общеобразовательных и специализированных школ, профтехучилищ и техникумов.

3.2.2. Объем годовых эксплуатационных расходов определен для объектов разной вместимости, работающих в одну и две смены.

Таблица 3.2

Базовые удельные показатели величины годовых эксплуатационных затрат по объектам просвещения

3.3. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по культурно-просветительным и зрелищным зданиям

3.3.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам культурно-просветительного и зрелищного назначения определены для клубных учреждений, кинотеатров, библиотек, киноконцертных залов, концертных домов, театров.

3.3.2. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных расходов рассчитаны для клубов и кинотеатров, работающих в 1; 1,5; и 2 смены.

Таблица 3.3

Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по культурно-просветительным и зрелищным зданиям

3.4. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам торговли и общественного питания

3.4.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам торговли и общественного питания определены для предприятий торговли микрорайонов и районной сети по продаже продовольственных и непродовольственных товаров, предприятий общегородской сети, рынков, аптек, рынков, аптек, предприятий общественного питания микрорайонной и городской сети, школьно-базовых столовых, складов, открытых кафе.

3.4.2. В базовых удельных показателях величины эксплуатационных затрат предусмотрена средняя мощность предприятий при работе в одну смену.

Таблица 3.4

Базовые удельные показатели эксплуатационных затрат по объектам торговли и общественного питания

3.5. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам коммунально-бытового назначения

3.5.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам коммунально-бытового назначения предназначены для фабрик химчистки и крашения одежды, предприятий по стирке белья, прачечных, бань.

3.5.2. Базовые удельные показатели рассчитаны на разную мощность объектов коммунально-бытового назначения.

Таблица 3.5

Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам коммунально-бытового назначения

3.6. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам здравоохранения

3.6.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам здравоохранения определены для специализированных больниц, диспансеров, родильных домов, лечебных корпусов для расширения больниц, амбулаторно-поликлинических учреждений.

3.6.2. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат рассчитаны для различной мощности учреждений при работе в одну смену.

Таблица 3.6

Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам здравоохранения

3.7. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам физкультурно-спортивного назначения

3.7.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам физкультурно-спортивного назначения определены для однозальных и многозальных спортивных корпусов для различных видов спорта, комплексных и отдельно стоящих объектов, плавательных бассейнов, стадионов.

3.7.2. Приведена структура эксплуатационных расходов по различным типам и видам спортсооружений.

Таблица 3.7

Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам физкультурно-спортивного назначения

3.8. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам финансов, управления и юстиции

3.8.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам финансов, управления и юстиции определены для учреждений финансирования, страхования, судов, прокуратуры, милиции, а также для офисов.

3.8.2. Конструктивная схема объектов принята в соответствии с современными проектами.

Таблица 3.8

Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам финансов, управления и юстиции

3.9. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам коммунального хозяйства

3.9.1. Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам коммунального хозяйства предназначены для гаражей-стоянок, парков таксомоторных, автозаправочных станций, станций техобслуживания, общественных туалетов, жилищно-эксплуатационных контор, фотоателье, ремонтных мастерских, парикмахерских, пожарных депо, хлебопекарен.

3.9.2. Базовые удельные показатели рассчитаны на различную величину пропускной способности объектов.

Таблица 3.9

Базовые удельные показатели величины эксплуатационных затрат по объектам учреждений коммунального хозяйства

Часть 4. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции и производства услуг

4.1. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) по отраслям

4.1.1. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) по отраслям рассчитаны в ценах 1991 г. в среднем по каждой отрасли или виду предприятий и учреждений.

4.1.2. БУП_овп приведены для усредненного режима работы предприятий и учреждений в одну смену, при количестве рабочих дней за год, рекомендованных по каждой отрасли.

4.1.3. Данные отраслевых БУП_овп могут быть применены для бизнес-планов территорий жилых районов, микрорайонов и кварталов, отдельно или в совокупности отраслей.

Таблица 4.1

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) общественных предприятий и учреждений.

4.2. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) по отдельным видам предприятий и учреждений

4.2.1. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) по отдельным видам предприятий и учреждений рассчитаны в ценах 1991 г. по каждому виду предприятий и учреждений, относящихся к соответствующим отраслям, приведенным в табл.

4.2.2. БУП_овп для отдельных видов предприятий и учреждений приведены для усредненного режима работы предприятий и учреждений в одну смену, при количестве рабочих дней за год, рекомендованных по соответствующим отраслям.

Таблица 4.2

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции-производства, услуг по объектам просвещения

Таблица 4.3

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции-производства услуг культурно-просветительных и зрелищных зданий

Таблица 4.4

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции объектов торговли и общественного питания

Таблица 4.5

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции-производства услуг объектов бытового назначения

Таблица 4.6

Базовые удельные показатели платных услуг учреждений здравоохранения

Таблица 4.7

Базовые удельные показатели производства платных услуг физкультурно-спортивных сооружений

Таблица 4.8

Базовые удельные показатели производства платных услуг в учреждениях финансов и юстиции

Таблица 4.9

Базовые удельные показатели производства платных услуг объектов коммунального хозяйства

4.3. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) по объектам с учетом диапазона выпуска продукции

4.3.1. Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) по объектам с учетом диапазона выпуска продукции (услуг) рассчитаны по каждому типу предприятий и учреждений, относящихся к соответствующим отраслям и видам.

4.3.2. БУП_овп по объектам приведены для вероятного (проектного) режима работы учреждений и предприятий при различной их загрузке (разном объеме выпуска продукции) от 100 % до 70 % от расчетной мощности.

Таблица 4.10

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) по объектам просвещения с учетом диапазона производства услуг

Таблица 4.11

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции-производства услуг культурно-просветительных и зрелищных зданий с учетом диапазона выпуска услуг

Таблица 4.12

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) объектов торговли и общественного питания с учетом диапазона выпуска услуг

Таблица 4.13

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции (услуг) по объектам бытового назначения с учетом диапазона производства услуг

Таблица 4.14

Базовые удельные показатели производства платных услуг учреждений здравоохранения с учетом диапазона производства услуг

Таблица 4.15

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции-производства услуг физкультурно-спортивного назначения с учетом диапазона производства услуг

Таблица 4.16

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции - производства услуг в учреждениях финансов и юстиции с учетом диапазона выпуска продукции

Таблица 4.17

Базовые удельные показатели объема выпуска продукции производства услуг объектов коммунального хозяйства с учетом диапазона производства услуг

Литература

При разработке базовых удельных показателей использованы следующие документы:

- Территориальный каталог для строительства в г. Москве, ТК -1, часть 2 "Здания и сооружения", сборник ТК 1-201 "Жилые здания", МНИИТЭП, Моспроект-1, 1992 г.;

- Территориальный каталог для строительства в г. Москве, ТК-1, часть 2 "Здания и сооружения", сборник ТК 1-202 "Общественные здания" 1992 г.;

- Сборник "Технико-экономические показатели и анализ стоимости жилищного и культурно-бытового строительства в Москве по проектам управления "Моспроект-1", разработанным в 1986 - 1990 гг.";

- "Рекомендации по определению укрупненных показателей стоимости изыскательских и проектных работ (базовые цены) для составления титульных списков ПИР по объектам, расположенным в Москве и лесопарковом защитном поясе и финансируемым за счет средств городского (муниципального) бюджета". МРР-3.1.03-93. Москомархитектуры, 1993 г.;

- Черняк В.З. "Рекомендации по определению эксплуатационных затрат при проектировании зданий кинотеатров, клубов, спортивных корпусов", М. Стройиздат, 1985 г.;

- Рекомендации по составлению бизнес-планов в строительстве и реконструкции жилых и общественных зданий в г. Москве, Москомархитектура, 1995 г.

- Сборник "Прогрессивные удельные показатели стоимости строительства инженерных сооружений и коммуникаций в г. Москве", утвержденных Мосгорисполкомом 01.09.86 г.;

- Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народно-хозяйственного профиля, ЦНИИП градостроительства Госгражданстроя, М. Стройиздат, 1986 г.;

- Рекомендации по внешнему благоустройству и озеленению городов, включая малые формы архитектуры, ЦНИИП градостроительства Госгражданстроя, М. Стройиздат, 1988 г.;

- Указания по проектированию озеленения и благоустройства жилых микрорайонов. Расчет нормативной стоимости озеленения и внешнего благоустройства в микрорайонах г. Москвы. ГлавАПУ г. Москвы, 1989 г.;

- В.З. Черняк. Рекомендации по технико-экономической оценке типов зданий и проектов культурно-просветительных, зрелищных, физкультурно-спортивных учреждений. М. Стройиздат, 1988 г.;

- Рекомендации по составлению бизнес-планов в строительстве и реконструкции жилых и общественных зданий в г. Москве, Москомархитектуры, 1994 г.

СОДЕРЖАНИЕ